Bà Lê Thúy An, Luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long: Nhà đầu tư sẽ được bảo vệ tốt hơn
 |
Bà Lê Thúy An. |
Một số thay đổi trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đầu tiên có thể kể đến là yêu cầu chủ đầu tư phải công bố thông tin một cách rõ ràng trước khi đưa những bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Ngoài ra, luật quy định rõ hơn về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, bên cạnh đó là nội dung liên quan đến tiến độ thanh toán và mức thanh toán mà chủ đầu tư có thể được thu từ khách hàng.
Luật hiện hành quy định đợt thanh toán đầu tiên, chủ đầu tư được phép thu khoảng 30%, nhưng luật mới quy định rất rõ phần đặt cọc chỉ được tối đa 5% giá bán và mức thu của lần thanh toán đầu tiên là 30%, bao gồm cả tiền cọc. Ngoài ra, luật mới cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa còn 50% thay vì 70% như hiện nay.
Rõ ràng, luật trước nay đã có, thế nhưng nhiều quy định còn chưa cụ thể, dẫn tới việc chủ đầu tư và khách hàng sẽ tự thỏa thuận. Khi đó, thường chủ đầu tư là người nắm quyền trong tay, nắm hàng, nắm pháp lý… Khách hàng bỏ tiền để mua bất động sản, nhưng họ lại không nắm được quyền chủ động, luật mới vừa được thông qua sẽ có những khung pháp lý để bảo vệ cho họ. Luật mới quy định cụ thể hơn về vấn đề làm hợp đồng như thế nào, quy định về quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng...
Thị trường bất động sản ngày càng phát triển, khách hàng sẽ càng ngày càng sáng suốt hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư và sinh lời cho mình. Tôi cho rằng, trước khi khách hàng quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào nên có sự tìm hiểu và nắm được thông tin nhất định về sản phẩm họ đầu tư, những thông tin về dự án, chủ đầu tư và cả những thông tin liên quan đến thị trường xung quanh… Bởi vì, việc minh bạch thông tin rất quan trọng, liên quan đến vấn đề sản phẩm đấy có đủ điều kiện hay không, liệu có rủi ro gì cho nhà đầu tư, cho khách hàng hay không?
Yếu tố thứ 2 cần quan tâm là liên quan pháp lý, hồ sơ pháp lý dự án, chủ đầu tư và pháp lý mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư như hợp đồng, hay những văn bản thỏa thuận. Khách hàng nên tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng những quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định như thế nào trong các văn bản này trước khi đặt bút ký, điều này sẽ bảo vệ và phần nào tránh được rủi ro. Thực tế, có nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi họ đặt bút ký những hợp đồng giá trị rất lớn nhưng do hợp đồng có thể là quá dài, nên thường không xem kỹ.
Từ năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực sẽ tạo một khung pháp lý tốt để ràng buộc cả chủ đầu tư và thêm những điều kiện để bảo vệ cho nhà đầu tư, tôi hy vọng rằng quyền lợi của các nhà đầu tư được đảm bảo.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing: Thị trường sẽ có sự thanh lọc và ưu thế thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực
 |
Ông Trần Quang Trung. |
Nếu như nhìn vào những thay đổi của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, chúng ta nhìn thấy rõ ràng nổi trội lên 3 vấn đề: Giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin; thiên về bảo vệ các bên tham gia; góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.
Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính.
Vì nếu như đã siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn. Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ thanh toán.
Từ nay đến khi 2 sắc luật mới có hiệu lực từ 1/1/2025, tôi cho rằng là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng. Tuy nhiên, chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được mới có thể thành công.
Khi luật ngày càng hoàn thiện, tăng tính bảo vệ cho người mua nhà, đồng thời cũng trao cơ hội lành mạnh cho những chủ đầu tư tốt, dự án tốt. Ở đây chúng ta đang nói đến câu chuyện bất động sản hình thành trong tương lai. Đã là hình thành trong tương lai, bản chất người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, tiền của họ vào trong tay của chủ đầu tư. Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật, năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, dòng tiền gãy, nên xảy ra các vấn đề tranh chấp.
Từ nay đến khi 2 sắc luật mới có hiệu lực từ 1/1/2025, tôi cho rằng là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng. Tuy nhiên, chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được mới có thể thành công.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing
Trong 1 năm trở lại đây, với những biến động của thị trường bất động sản đã lộ diện rõ đâu là chủ đầu tư uy tín và đâu là chủ đầu tư không uy tín. Chúng ta thấy rằng, chỉ các chủ đầu tư có năng lực triển khai dài hơi, quản trị dòng tiền tốt và có hồ sơ pháp lý dự án chuẩn chỉ ngay từ đầu mới có thể ra hàng và đó là cơ hội của họ.
Theo tôi, năng lực chủ đầu tư thì không chỉ dừng ở việc họ bàn giao cho mình xong, mà sẽ là sự đồng hành trong suốt quá trình cư dân về ở. Triển khai xây dựng dự án chỉ mất tầm hơn 2 năm, nhưng việc có đáp ứng được kỳ vọng của người dân, đảm bảo được các tiện ích đáp ứng những tiêu chí mà người bán hàng đã hứa với khách hàng hay không, hay nâng trải nghiệm người dân tại đó, đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, dịch vụ với căn hộ chung cư hay không thì cần đến chục năm để kiểm chứng.
Dù thị trường 2 năm qua khó khăn, nhưng vẫn có những chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes vẫn ra hàng, vẫn bàn giao hàng loạt dự án đúng tiến độ. Tôi nghĩ, bước sang năm 2024, sự đào thải doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục còn mạnh mẽ hơn nữa.
Ngoài ra, theo quy định mới, việc phân lô bán nền cũng được siết chặt. Phân lô bán nền trước đây tạo ra loại bất động sản ba không: Không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được, dẫn đến vấn đề đọng vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động. Nhưng khi đô thị hóa, thì từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ một năm sẽ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mật độ dân cư là bao nhiêu. Phân lô bán nền lại không áp những tiêu chí như vậy.
Vì thế, một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này tại các thành phố sẽ “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.
Phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021 chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền. Nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, mà không có nhu cầu sử dụng.
Khi thị trường biến động, người ta sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ cho nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM là phân khúc căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư… đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân. Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2 - 3 tỷ đồng, nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra chính sách kích cầu rất tốt giúp người mua nhà như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn.
Cuối cùng, mua bất động sản cũng chỉ hướng đến 2 mục đích mua để ở và mua để đầu tư. Nếu mua đầu tư, nhà đầu tư cần quan tâm đến hai thứ, một là liên quan đến giá vốn, tức là giá vốn mình bỏ ra 1 đồng thì trong tương lai có lãi không? Thứ hai là liên quan đến dòng tiền, mình mua bất động sản đó mình có khai thác được dòng tiền hay không?
