Gỡ vướng pháp lý, khơi dòng chảy địa ốc

Nguy cơ gãy đổ dây chuyền hiện hữu

Tuần qua, thị trường địa ốc phía Nam xôn xao trước thông tin các công ty thành viên của một tập đoàn bất động sản lớn bất ngờ gửi thông báo thay đổi chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Trong thông báo này, các doanh nghiệp đưa ra 2 phương án để khách hàng lựa chọn. Phương án thứ nhất, khách hàng tự thanh toán lãi vay ngân hàng các đợt còn lại bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất, công ty sẽ thanh toán toàn bộ số tiền lãi vay khách hàng đã thanh toán và trả thêm lãi suất 12%/năm trên số tiền lãi thanh toán từng đợt. Phương án thứ hai, khách hàng dùng vốn tự có để tất toán khoản vay với ngân hàng. Công ty sẽ hỗ trợ phí tất toán và trả thêm tiền lãi 12%/năm trên khoản tiền tất toán.

Số tiền trên sẽ được cấn trừ vào đợt ký hợp đồng mua bán nếu khách hàng chưa ký hợp đồng, nếu đã ký thì cấn trừ vào đợt nhận bàn giao hoặc đợt nhận giấy chứng nhận trong trường hợp khách hàng chưa thực hiện 2 thủ tục này.

Được biết đến như là “sếu đầu đàn” trong lĩnh vực bất động sản nước nhà khi đã và đang triển khai hàng trăm dự án lớn nhỏ trên cả nước, góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một tăng của người dân, có lẽ ngừng hỗ trợ người mua nhà tại các dự án do tập đoàn này triển khai là việc “chẳng đặng đừng” trong bối cảnh thị trường tắc thanh khoản kéo dài, dòng tiền cạn kiệt, lãi suất tăng cao… như hiện nay, đồng thời rung lên hồi chuông cảnh báo về nguy cơ gãy đổ dây chuyền trên thị trường địa ốc đang dần hiện hữu.

Thực tế, ngay từ đầu năm 2023, tình trạng cắt giảm nhân sự, nợ lương… tiếp tục diễn ra. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm tới 50% nhân sự, giảm lương từ 30-50%... Ghi nhận tại nhiều địa phương phía Nam cho thấy, hầu hết dự án vẫn “trùm mền”, chưa có dấu hiệu được triển khai trở lại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chưa bao giờ thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức như hiện nay. Để đảm bảo nguồn tiền duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp buộc phải quyết liệt tái cấu trúc bộ máy, thu hẹp quy mô, thay đổi phương án kinh doanh, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công, chuyển nhượng bớt dự án… Các chủ đầu tư áp dụng nhiều biện pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản như giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% giá trị sản phẩm… nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.

“Năm 2023 là năm quyết định sự sống còn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Nếu các nút thắt về dòng tiền, thủ tục pháp lý không sớm được tháo gỡ thì rất dễ xảy ra tình trạng doanh nghiệp chết trên đống tài sản”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên lề Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng ngày 17/2/2023, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp lo lắng trước nguy cơ xuất hiện đổ vỡ dây chuyền khi vốn cạn, dự án đình trệ kéo dài...

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland chia sẻ, bên cạnh việc sớm hoàn thiện khung khổ pháp lý dự án, các doanh nghiệp cũng cần sự hỗ trợ chính thống qua việc ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để chờ thị trường hồi phục.

“Hiện tại, Novaland đang có 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại. Theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện giải tỏa khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì Novaland sẽ có nguồn vốn để phục vụ hoạt động kinh doanh”, ông Nhơn nói.

Còn ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho hay, lĩnh vực bất động sản có đóng góp rất lớn cho nền kinh tế. Bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành nghề liên quan khác. Tuy nhiên, có những biến cố không thể lường trước tác động tiêu cực tới thị trường.

“Hệ sinh thái ngành bất động sản rất rộng lớn. Khi khó khăn ập đến, không chỉ người lao động tại doanh nghiệp bất động sản, mà hàng loạt doanh nghiệp khác nằm trong chuỗi cung ứng sản phẩm, dịch vụ phục vụ cho ngành bất động sản cũng bị ảnh hưởng, bao gồm các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu thi công xây dựng và cả các ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án…”, ông Hải nhấn mạnh.

Gỡ nút thắt, khơi niềm tin

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay là dòng tiền và đầu ra của thị trường. Theo ông Phúc, cần phải xác định tháo gỡ khó khăn là cho toàn thị trường, chứ không riêng một doanh nghiệp nào, cụ thể là rà soát lại các dự án hiện hữu đáp ứng nhu cầu ở thực, các dự án nhà ở xã hội và có chính sách tín dụng dành cho người mua nhà để ở nhằm kích cầu tiêu dùng bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường.

“Khi đầu ra thông thoáng sẽ giúp thanh khoản thị trường tăng lên, từ đó khơi thông dòng vốn vào thị trường”, ông Phúc nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Bất động sản Asia New Time đánh giá, nhu cầu mua bất động sản của người dân còn rất lớn, nhưng tình trạng mất thanh khoản diễn ra trên diện rộng là do người mua bị mất niềm tin trước tình trạng ách tắc pháp lý dự án kéo dài.

“Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng không hẳn là thiếu tiền, mà là người mua giữ tâm lý dè dặt, chờ đợi giá bất động sản giảm thật sâu mới tính đến chuyện mua vào”, ông Tiến phân tích, đồng thời dẫn chứng, gần đây, ở TP.HCM, một số dự án căn hộ được rao bán kèm theo các chính sách chiết khấu khá cao nhưng vẫn không bán được hàng do pháp lý chưa hoàn thiện. Trong khi đó, những dự án pháp lý đầy đủ dù không được chiết khấu, thậm chí còn tăng giá, nhưng vẫn bán tốt.

Thực tế, nhu cầu nhà ở hiện nay rất lớn, nhất là tại những đô thị lớn, thế nhưng thị trường bất động sản lại mất thanh khoản và một trong những nguyên nhân chính xuất phát từ pháp lý dự án chậm được gỡ vướng. Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM về tình hình phát triển đô thị năm 2022 cho biết, trong số 354 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư trên địa bàn, có đến 138 dự án đã hết thời gian thực hiện và 30 dự án ngừng thi công, trong đó có nhiều dự án lớn như Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis - 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành - Sao Thủy; 3 dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh; Khu nhà ở D2 tại Khu Y tế kỹ thuật cao, quận Bình Tân do Công ty TNHH Hoa Lâm - Shangri-La 5 làm chủ đầu tư…

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản tắc nghẽn cả về thanh khoản lẫn nguồn cung mới như hiện nay, việc có một cơ chế, chính sách mới giúp khơi thông thị trường là vô cùng quý giá. Bởi một khi chính sách được mở cùng với những hành động cụ thể của doanh nghiệp sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin toàn thị trường.

Tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả... Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi nhất vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ nên khó có thể cho vay thêm…, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết, doanh nghiệp này đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản. Trong giai đoạn khó khăn của thị trường thời gian qua, để tạo nguồn thu, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài và nhận được nhiều sự quan tâm, nhưng đến khi đàm phán đều bị từ chối mua vì lý do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Không phải vốn ngân sách, cơ chế mới là điều mà thị trường cần

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia

Thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 thách thức lớn là pháp lý dự án, nguồn vốn và rủi ro hệ thống.

Trong năm 2023, nhiều khả năng Chính phủ sẽ ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, cũng là một trong những mục tiêu của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, tiếp đó là nút thắt vốn, rồi mới đến các vấn đề rủi ro hệ thống.

Có nhiều quan điểm khác nhau về giải cứu thị trường, nhưng tôi cho rằng, không nên dùng vốn ngân sách, mà phải dùng cơ chế, chính sách bởi đây mới là điều mà thị trường cần.

Về giải pháp, có thể các vấn đề về pháp lý sẽ được tập trung thực hiện như cơ cấu lại kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất và tỷ giá; có phương án cụ thể với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023-2024…

Cơ chế phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ thông thoáng hơn

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến thiết Việt Nam (CSI)

Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành công bố trước đó.

Ngoài ra, dự thảo còn đề xuất phương án lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp thêm 1 năm, từ ngày 1/1/2023 sang ngày 1/1/2024; cho phép lùi thời gian thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm trong vòng 1 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2024, thay vì từ 1/1/2023 như kế hoạch trước đó.

Như vậy, tinh thần của dự thảo là tạo ra cơ chế thông thoáng cho các bên thỏa thuận với nhau, tăng thêm thời gian thực hiện để các doanh nghiệp phát hành “dễ thở” hơn. Điều này rất quan trọng, giúp tháo gỡ một phần bế tắc đang tồn tại hiện nay.

Trong trường hợp trái chủ ép các bên phát hành trái phiếu phải thanh toán, trong khi họ không có khả năng, thì rất dễ dẫn đến vỡ nợ, rồi đi đến kiện cáo... Đây là điều mà các bên đều không mong muốn. Vì vậy, nếu dự thảo được thông qua và ban hành sẽ hạn chế tình trạng vỡ nợ.

Ngoài ra, khi cơ chế, chính sách thông thoáng hơn sẽ tăng thu hút đầu tư, phát triển dự án và những doanh nghiệp có dự án tốt, pháp lý đầy đủ… sẽ dễ huy động vốn trái phiếu hơn. Điều này cũng góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản.

Từ cuối năm 2024, thị trường bất động sản mới có khả năng phục hồi

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động tái cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, khả năng thực hiện tùy thuộc vào tiềm lực của mỗi ngân hàng.

Không thể dùng ngân sách nhà nước để hỗ trợ thị trường bất động sản vào lúc này, cũng không nên dồn hết trách nhiệm lên vai ngành ngân hàng, vì họ cũng phải đảm bảo an toàn hệ thống, tránh nợ xấu gia tăng.

Nói tóm lại, hiện nay, có 2 vấn đề cần giải quyết là pháp lý dự án và nguồn vốn, đặc biệt là pháp luật đất đai vốn gặp nhiều vướng mắc từ nhiều năm nay. Tôi còn nhớ, Thủ tướng Chính phủ 4 lần yêu cầu sửa Luật Đất đai từ năm 2016 đến năm 2020. Cụ thể, năm 2012, Luật Đất đai được sửa đổi để phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao; năm 2018 sửa để tạo thông thoáng cho phân khúc bất động sản du lịch; năm 2020 sửa để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản nhà ở hồi đầu năm, đến cuối năm tiếp tục sửa để hạn chế trường hợp người nước ngoài mượn danh sở hữu các bất động sản trong nước. Thế nhưng, cho đến hiện nay Luật Đất đai mới được đưa ra lấy ý kiến toàn dân. Đây là nỗi khổ của quản lý.

Do đó, thị trường bất động sản muốn được “giải cứu” phải chờ Luật Đất đai thông qua vào tháng 6/2024 và đến cuối năm 2024 mới có khả năng phục hồi.

Cần minh bạch giá đất

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều vấn đề liên quan đến định giá đất được quan tâm như bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tôi cho rằng, có 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng khung giá đất mới:

(1) Quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

(2) Công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

(3) Xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị “chưa được cải tạo” đối với đất nông thôn, giá trị “vốn” đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê.

(4) Để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm gần nhất.

(5) Cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.