Những dao động nhẹ nhàng
Trong dịp trà dư tửu hậu của nhóm nhà đầu tư bất động sản cuối tuần rồi, Trần Minh T. - một nhà đầu tư thuộc dạng “tay to” chuyên đánh đất nền ven biển và ven đô kể rằng, đã lâu lắm rồi mấy lô biệt thự ở Cam Ranh của anh mới thấy “cò” í ới điện thoại thăm dò giá cả. “Mấy lô đất dự án ven đường Nguyễn Tất Thành, Cam Ranh này tôi ôm từ năm 2018, khách từng trả gấp 3 nhưng chả bán, giờ cò nó ‘down’ giá khiếp quá, nhưng vẫn thấy vui các ông ạ”.
Hỏi sao vui, T. phân tích rằng, khi cò hỏi thăm có nghĩa là dòng tiền bắt đầu “động đậy” sau thời gian dài nghiêng ngó. Chỉ những ai tinh ý, bám sát thị trường mới thấy sự chuyển động rất nhẹ này, nhưng đây thực chất lại là dòng tiền thật, tiền bền để chuẩn bị cho một vòng quay mới của thị trường.
“Đặc trưng của giai đoạn tiền hồi phục này là Nhà nước bắt đầu thể hiện rõ quyết tâm chính sách hồi phục thị trường, nhưng tin xấu vẫn phủ đầy trên báo chí, mạng xã hội, thậm chí được chủ động tung ra với ý đồ ăn hàng, nhưng hãy để ý tín hiệu này: cò vạc bay lượn là sông hồ bắt đầu có cá tôm”, T. ví von.
Thêm rất nhiều ý kiến, quan điểm nhìn nhận thị trường được đưa ra, nhưng đa phần nhóm nhà đầu tư đều thừa nhận rằng thị trường đã dần qua cơn sốt ác tính, giờ vẫn yếu như người ốm dậy nhưng chắc chắn sẽ sớm hồi phục nếu được chăm sóc, bồi bổ kịp thời. Chưa kể, nếu các chính sách đất đai mới, đặc biệt là chủ trương đưa mặt bằng giá đất về sát với giá thị trường được “chốt lại”, chắc chắn giá thành sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo và dân đầu tư nhanh nhạy sẽ tranh thủ cơ hội hiện tại để ôm hàng.
“Tiền trong dân còn nhiều lắm, chỉ cần xác nhận tín hiệu rõ hơn chút nữa là sẽ đổ ra thị trường”, một ông T. khác - chủ một sàn môi giới bất động sản chia sẻ.
Theo vị giám đốc sàn môi giới này, xét về các yếu tố vĩ mô, thời gian vừa rồi, Nhà nước đã thực sự thể hiện quyết tâm hồi phục và phát triển bền vững thị trường bất động sản. Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, hai nút thắt chính của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý và nghẽn dòng tiền đã được chỉ ra và có hướng tháo gỡ. Cụ thể, về vốn, doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro với các phân khúc bất động sản. Yêu cầu các ngân hàng thương mại có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường.
Chính phủ cũng đưa ra mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, phân khúc đang thiếu hụt trên thị trường, để tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của từng đối tượng người dân về nhà ở. Để có vốn hỗ trợ phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của 4 ngân hàng lớn, cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay. Mức lãi suất gói tín dụng này sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trong từng thời kỳ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các quyết sách trên là rất chuẩn xác, nhưng đều mang tính dài hạn, chưa kể khoảng cách từ chủ trương đến thực tế sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Điều cấp thiết nhất hiện tại là từ Nghị quyết của Chính phủ, các địa phương cụ thể hóa thành các giải pháp, thậm chí “cầm tay chỉ việc” giải quyết từng nút thắt, từng dự án cụ thể để tránh tình trạng “nước xa không cứu được lửa gần”. Đặc biệt, như Nghị quyết 33 đã chỉ ra rằng, việc giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án chính là cởi bỏ điểm nghẽn quan trọng nhất của thị trường bất động sản hiện nay.
 |
Gỡ pháp lý…
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, HoREA mới có văn bản gửi UBND TP.HCM báo cáo về tình trạng của 38 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM của 14 doanh nghiệp, tập đoàn. Đây là các dự án có quy mô lớn trong số 116 dự án đang đầu tư dở dang và vướng thủ tục. Ông Châu ước tính, chỉ 38 dự án dở dang này đã là “núi tiền” cả trăm ngàn tỷ đồng bị “chôn” chặt, nếu được gỡ vướng pháp lý sẽ giải quyết được nhiều khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp, nguồn cung sản phẩm cho thị trường.
Cũng cần thừa nhận TP.HCM là địa phương khá “sốt sắng” với vấn đề pháp lý bất động sản khi từ đầu năm đến nay chính quyền thành phố đã liên tiếp có nhiều cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc để tháo gỡ vướng mắc về thủ tục phát triển dự án.
“Mỗi dự án bị vướng mỗi kiểu, nên có cuộc họp lãnh đạo thành phố gọi 3 - 4 ông chủ đầu tư lên, gặp riêng mỗi ông vài chục phút để lắng nghe và bàn bạc hướng ra”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản cỡ lớn trên địa bàn tiết lộ.
Trong số các dự án được đưa ra bàn thảo để tháo gỡ ách tắc pháp lý gần đây điển hình có dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp trên đường Bến Nghé, Tân Thuận Đông, quận 7, do Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land) làm chủ đầu tư.
Dự án này đã hoàn thiện phần móng, đóng nắp hầm và đang xây lên các tầng tiếp theo nhưng vẫn chưa thể mở bán do sau 3 lần nộp hồ sơ đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua từ tháng 6/2022 đến nay, doanh nghiệp đều bị Sở Xây dựng TP.HCM trả hồ sơ vì phải rà soát việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất giữa Gotec và Công ty cổ phần Tiến Phát Tân Thuận. Trong khi đó, doanh nghiệp khẳng định đã có văn bản xin rút hồ sơ chuyển nhượng từ tháng 2/2021, hai bên đã thống nhất ngừng chuyển nhượng mà không có khiếu nại, khiếu kiện gì. Theo ước tính của chủ đầu tư, vì sự chậm trễ này mà các khoản thiệt hại về doanh thu và chi phí tính đến cuối năm 2022 lên đến 1.052 tỷ đồng.
Một dự án khác là dự án căn hộ Cửu Long (De La Sol) tại quận 4, TP.HCM. Theo đại diện CapitaLand, chủ đầu tư dự án, De La Sol đã nhận được giấy phép xây dựng và đã cất nóc công trình, song dự án phải đình lại để chờ cơ quan chức năng rà soát để xác định vướng mắc liên quan đến việc cổ phần hóa doanh nghiệp trước đây.
Trong danh sách các dự án được “gọi tên” tháo gỡ khó khăn về thủ tục dự án, Tập đoàn Novaland có 2 dự án là The Water Bay tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức và Dự án chung cư Cô Giang (Tên thương mại là Grand Manhattan) tại phường Cô Giang, quận 1, TP.HCM.
Theo Novaland, với dự án The Water Bay hơn 30 ha, doanh nghiệp đã đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, sau khi bị đình lại, Tập đoàn đã nhiều lần kiến nghị Bộ Xây dựng giải quyết vướng mắc, nhưng đến nay vẫn chưa thông.
Còn Grand Manhattan vốn là dự án được xây dựng trên nền chung cư cũ bị giải tỏa do sắp sập và đã được UBND TP.HCM có quyết định giao đất ngày 18/5/2019. Đến nay, chủ đầu tư đã xây xong phần tái định cư, hoàn thiện phần thô khu nhà ở thương mại, song do vướng ở khâu thẩm định giá đất nên chủ đầu tư chưa thể triển khai các phần tiếp theo.
Tuy nhiên, hơi “đáng tiếc” là do cuộc gặp gỡ của chính quyền TP.HCM với các doanh nghiệp bị hết thời gian nên lộ trình gỡ khó cho hai dự án của Novaland… vẫn phải chờ.
Trong khi đó, với Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn II) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây TP.HCM, vị trí khu đất thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay, Dự án chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ do vướng quy định tại Luật Đầu tư mới.
“Phát triển nhà ở xã hội biên lợi nhuận không cao, nếu thủ tục vướng mắc pháp lý kéo dài, chi phí gia tăng, lợi nhuận sẽ không còn, doanh nghiệp không muốn làm nữa”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành than thở và đưa ra ví dụ, một dự án nhà ở xã hội của Lê Thành phải mất 6 năm làm thủ tục pháp lý, chưa nói đến việc xây dựng, hoàn thiện… đã khiến lãi suất sau ngừng ấy thời gian tăng từ 11% lên 14%/năm. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về chi phí vốn của doanh nghiệp, đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp.
… Khơi thông thị trường
Bổ sung thêm câu chuyện về vòng luẩn quẩn “tắc pháp lý - tắc vốn - tắc sản phẩm”, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết, doanh nghiệp ông đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản và trong giai đoạn khó khăn vừa qua, để tạo dòng tiền, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài. Mặc dù rất nhiều đối tác quan tâm, nhưng khi vào giai đoạn đàm phán, họ đều từ chối mua vì lý do: “Dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý”.
“Trong bối cảnh hiện nay, nhìn đi ngó lại thì cả trước mắt lẫn lâu dài, để gỡ khó cho thị trường bất động sản chỉ có cách tháo gỡ khó khăn về thủ tục. Một khi thủ tục được khơi thông, sẽ giúp thị trường lưu thông, từ đó tạo ra dòng tiền”, vị tổng giám đốc này chia sẻ.
Đồng quan điểm này, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao, Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) cho biết, hiện nay, tại TP.HCM, có nhiều dự án do chậm gỡ vướng pháp lý nên thời gian thi công kéo dài, dẫn đến đội vốn thêm hàng trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng.
Do đó, cùng với việc đưa ra các gói tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp, giải pháp thiết thực nhất lúc này là nhanh chóng gỡ tắc pháp lý. Nếu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hay quỹ đầu tư, tức là tự chủ được dòng vốn, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng như hiện tại.
Với góc nhìn lạc quan hơn, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết rằng, theo quan sát của ông, hiện tại, tâm lý người mua đã bớt “hoảng loạn”, dè chừng và chuyển sang trạng thái bình tĩnh quan sát, chọn lọc cơ hội. Khi đã quen với môi trường lãi suất cao và room tín dụng hạn chế, mọi người đã có sự điều chỉnh kế hoạch đầu tư tài sản trong ngắn và trung hạn, đặc biệt khi họ nhận được tín hiệu cho thấy thị trường chuẩn bị kết thúc quá trình tự điều chỉnh, cộng với các chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
“Với người mua tổ chức, biến động những năm qua giúp họ tái thẩm định nguồn lực, chiến lược hợp lý và cân nhắc tầm nhìn dài hạn trước mỗi quyết định, đồng thời tiếp cận các hình thức mới như chia nhỏ bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT). Trong khi đó, cá nhân có nguồn tài chính dồi dào có nhiều lợi thế hơn vào lúc này vì thị trường đang có ít bên mua. Cả 2 đối tượng này đều giữ tâm lý tương đối lạc quan và đang lựa thời điểm, phân khúc thích hợp để dùng đến nguồn vốn đáng kể sẵn có”, ông David Jackson nhận định.
