Gỡ vướng cải tạo chung cư cũ, chuyện của một chủ đầu tư

“Khó như húc đầu vào đá”

Đó là câu nói “nổi tiếng” của Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo khi đánh giá về những khó khăn gặp phải của chương trình cải tạo những chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Nguyên nhân dẫn đến chính sách cải tạo chung cư cũ gặp khó, theo ông Thảo, là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... Bên cạnh đó, Quy hoạch chung Thủ đô hạn chế chiều cao nhà cao tầng, yêu cầu giảm dân số nội đô, cũng là một thách thức lớn khi chủ đầu tư khó có mức lãi như ý.

Đồng tình với ý kiến trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đưa ra một số giải pháp, như cần tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn lực tham gia. Yêu cầu đặt ra trước mắt là tổ chức ngay việc lập, phê duyệt quy hoạch các khu chung cư theo hướng tổng thể, không làm từng dãy nhà đơn lẻ và xây dựng lại phải theo đúng quy hoạch. Đặc biệt, quy định về tầng cao cần được xem xét, nghiên cứu lại trên cơ sở khoa học và Bộ Xây dựng, cùng TP. Hà Nội sẽ xin ý kiến Chính phủ...

Thực ra, những giải pháp trên không mới, đã nhiều lần được các ngành, các cấp đề cập đến, nhưng thực tế, đến nay vẫn không có gì thay đổi. 

Phải đặt mình vào vị trí của người dân

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Văn Truyền, đại diện lãnh đạo CTCP Phát triển năng lượng Sơn Vũ, đơn vị tham gia cải tạo Chung cư cũ B7b Thành Công cho biết, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là việc thương lượng với cư dân tầng 1, khi họ thường có quyền lực lớn hơn cư dân các tầng khác, nhưng với cách làm của mình, Sơn Vũ đã thuyết phục được 34/40 chủ hộ tầng 1 của Chung cư cũ B7b Thành Công ký đơn xin cải tạo chung cư cũ.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Huy Cận, chủ căn hộ số 501, người đã sống ở đây từ năm 1975 cho biết, chung cư B7b đã xuống cấp nghiêm trọng và có thể gây nguy hiểm cho cuộc sống của cư dân tại đây, nên khi nghe tin Công ty Sơn Vũ có chủ trương đứng ra cải tạo lại chung cư này, đa số cư dân đều ủng hộ.

“Chúng tôi chỉ phải góp vốn bằng chính căn hộ cũ nát của mình, sau đó lại được nhận lại căn hộ mới với diện tích lớn hơn thì có gì mà không ủng hộ”, ông Cận nói.

Ông Nguyễn Gia Thịnh, chủ căn hộ số 103 cho biết thêm, khi hay tin cải tạo lại nhà cũng băn khoăn vì hiện mỗi tháng, gia đình ông kiếm hơn chục triệu đồng từ kinh doanh đồ chơi trẻ em. Tuy nhiên, khi biết chủ đầu tư sau cải tạo sẽ trả lại đúng vị trí căn hộ tại tầng 1 cho gia đình tiếp tục kinh doanh, nên gia đình sẵn sàng ủng hộ.

Vấn đề vướng mắc tiếp theo là quy định khống chế chiều cao công trình. Các doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ luôn đòi hỏi phải cho xây đến 20 tầng, vì theo họ, như vậy mới có lãi, trong khi quy hoạch không cho phép, nên lâm vào bế tắc. Nhưng theo ông Truyền, Công ty ông chỉ cần xây cao 10 tầng đã có lãi.

“Phải đưa công nghệ và vật liệu mới vào thi công thì giá thành sẽ giảm”, ông Truyền nói và khẳng định, giá xây dựng của Sơn Vũ không cao hơn 7,5 triệu đồng/m2, thời gian thi công không quá 1 năm. Với giá thành xây dựng như vậy và giá bán căn hộ tại khu vực này khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, ông Truyền nhẩm tính, doanh nghiệp vẫn có lãi.

“Công ty dự kiến sẽ trích từ 3 - 5 tỷ đồng để làm quỹ bảo trì cho hoạt động của tòa nhà, vì những căn hộ ở đây đã được bán theo Nghị định 61 từ lâu, nên không thu được 2% phí như chung cư mới”, ông Truyền nói và cho biết, bí quyết để việc cải tạo chung cư cũ thành công là các cơ quan chức năng và cả doanh nghiệp phải đặt mình vào vị trí của người dân. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ đề ra các chính sách hợp lý hơn, chứ không nhất thiết phải thu hồi tầng 1 để làm siêu thị; có thể khống chế chiều cao, nhưng linh động hơn về mật độ xây dựng…

"Đối với doanh nghiệp, nếu xem cư dân là đồng chủ đầu tư và để họ được biết, được tham gia vào việc giám sát thi công như khi họ xây nhà của mình sẽ tạo được lòng tin và sự ủng hộ, dù họ có bị thua thiệt ít nhiều", ông Truyền nói.