Thế khó chung
Báo cáo Triển vọng đầu tư toàn cầu 2023 của Colliers mới đây cho biết, châu Á - Thái Bình Dương là khu vực lạc quan nhất về tăng trưởng kinh tế. Hơn một nửa số nhà đầu tư (53%) kỳ vọng kết quả tích cực từ tăng trưởng kinh tế trong khu vực, so với 41% ở khu vực châu Âu, Trung Đông, châu Phi (EMEA) và 38% ở châu Mỹ. Tương tự, 43% nhà đầu tư ở châu Á - Thái Bình Dương mong đợi tác động tích cực từ tăng trưởng kinh tế toàn cầu, cao hơn khu vực EMEA (38%) và châu Mỹ (28%).
Dẫu vậy, ông John Howard, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Thị trường vốn quốc tế châu Á - Thái Bình Dương của Colliers cho biết, châu Á - Thái Bình Dương có thể sẽ vượt qua các thị trường khác trong năm 2023.
Theo ông John Howard, mặc dù trong 1 năm tới vẫn sẽ khó khăn, đặc biệt với các thị trường chính như Úc, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc và Singapore, nhưng các nhà đầu tư đa quốc gia đang tập trung nhiều ở các thị trường châu Âu và Bắc Mỹ sẽ nhận thấy rằng, các khoản đầu tư ở châu Á ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát và lãi suất tăng. Khi thị trường nợ ổn định hơn, khả năng các quỹ đầu tư tư nhân sẽ đẩy mạnh hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) trong năm 2023.
Cũng theo chuyên gia này, tại các thị trường mới nổi khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm thu hút đầu tư hàng đầu, với vốn đầu tư nước ngoài trong 11 tháng đầu năm 2022 đạt 25,1 tỷ USD, tăng 0,5% so với 10 tháng trước đó. Vốn đầu tư nước ngoài điều chỉnh tăng 23,3% so với cùng kỳ năm ngoái cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư ngoại đối với nền kinh tế và môi trường đầu tư Việt Nam.
Ở trong nước, theo nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại một số vấn đề, trong đó nổi cộm là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, khi quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2023 của toàn ngành địa ốc cao hơn 80% so với năm 2022 và của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cao gấp đôi năm 2022. Bởi vậy, áp lực dòng tiền vẫn sẽ lớn trong năm 2023 với bối cảnh tín dụng vào ngành bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất tăng và phần lớn giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm nay.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, các loại chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động từ những nguồn vốn khác (kể cả khuyến mãi…) đều rất cao. Lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất cho vay trừ lạm phát) cao gấp 2-3 lần lạm phát, đây có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. Nói cách khác, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Thực trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa là gánh nặng lớn đối với người tiêu dùng, nhất là với người đi vay mua nhà.
Dòng vốn quyết định xu hướng thị trường
Trong bối cảnh khó khăn hiện nay (áp lực tỷ giá, lãi suất tăng cao…), nhà đầu tư cần xác định và ưu tiên kênh đầu tư trú ẩn an toàn, chẳng hạn như phân khúc bất động sản tiềm năng (nhà ở, bất động sản khu công nghiệp…), bất động sản đất nền tại khu vực có hạ tầng đồng bộ, với điều kiện pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2023, kênh bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ nét do một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch… đang gặp khó khăn khi dòng tiền cho vay đầu tư địa ốc bị siết chặt, trong khi phân khúc bất động sản nhà ở tại một số khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng vẫn có triển vọng tích cực.
Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nguồn cung vốn ra thị trường thấp và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản đang chặn dòng vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở, làm tăng thêm căng thẳng về nguồn cung sản phẩm trong cả ngắn và trung hạn. Do đó, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, thời gian qua, lãi suất của Việt Nam được xếp vào hàng cao nhất thế giới (lãi suất huy động cao nhất hiện nay khoảng 9,5%/năm, lãi suất cho vay khoảng 13-14%/năm, trong khi lạm phát chỉ khoảng 3%) và điều này ảnh hưởng tới tâm lý người mua nhà.
Để kéo giảm mặt bằng lãi suất, ông Nghĩa cho rằng, cần thực hiện đồng thời nhiều biện pháp. Đầu tiên là tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Tiếp theo là chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, hàm ý là giúp doanh nghiệp Việt Nam vay tiền của nước ngoài chứ không huy động đầu tư trực tiếp, bởi nhu cầu vốn lớn và dài hạn cần dựa vào nguồn vốn nước ngoài.
Ngoài ra, nguồn vốn vào thị trường bất động sản cần phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Nếu không tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thông qua việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân thì nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng đình đốn kéo dài.
Lấy dẫn chứng tại Nhật Bản, ông Nghĩa cho biết, cuộc khủng hoảng năm 1990 đã khiến giá bất động sản tăng khoảng 10 lần và từ thời điểm đó, GDP tăng trưởng 0%, lý do bởi người dân Nhật Bản tiết kiệm, chi tiêu tằn tiện nên không dám đầu tư, từ đó kinh tế không phát triển. Nền kinh tế đình trệ và phòng hộ là thất bại ở tầm thế kỷ đối với quốc gia này.
Tóm lại, theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản đang đối mặt với sự bất ổn mà nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố, từ hành lang pháp lý, tài chính, tâm lý cho đến công tác điều hành chính sách tài chính - tiền tệ hay những diễn biến phức tạp của kinh tế thế giới. Bối cảnh đó đòi hòi những quyết sách “lạ mà quen”, đảm bảo tính chuẩn xác, khẩn cấp và dứt khoát hơn để hỗ trợ thị trường và nền kinh tế.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital cho hay, đặc trưng của ngành bất động sản là quy mô vốn lớn và thời gian đầu tư dài hạn nên để phát triển bền vững, nguồn vốn đóng vai trò vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, trước việc thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng nóng buộc cơ quan quản lý phải điều tiết các kênh dẫn vốn chính cho lĩnh vực này, bao gồm cả tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và FDI.
Ông Tuấn cho rằng, năm 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Ở góc độ vĩ mô, theo ông Tuấn, Việt Nam có thể tham khảo nhóm giải pháp của Trung Quốc, từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản mà các công ty phát triển bất động sản phải đối mặt, cho đến nới lỏng yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp để thúc đẩy cầu tiêu dùng nhà ở, từ đó ổn định được thị trường bất động sản cũng như kinh tế vĩ mô.
