Loạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Những cuộc thảo luận xung quanh dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 dự báo tiếp tục là chủ đề nóng từ nay cho tới trước kỳ họp Quốc hội diễn ra vào tháng 11/2023 - thời điểm chính thức bấm nút thông qua dự án luật mới này.
Sau nhiều ý kiến phản đối đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất trước khi Chính phủ yêu cầu cơ quan soạn thảo giữ lại, những vấn đề khác của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục được đưa ra bàn thảo, trong đó có vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
“Xây dựng một đạo luật có tính thực tiễn cao” là điều mà người dân, doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý đều mong muốn, đặc biệt trong lĩnh vực phức tạp như đất đai. Thực tế cũng cho thấy, vướng mắc lớn nhất đối với các dự án bất động sản hiện nay là các vấn đề về đất đai, trong đó nổi cộm là xác định giá đất bởi nó tác động trực tiếp tới lợi ích của các chủ thể liên quan.
Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh, trong dự án sửa đổi Luật Đất đai lần này cần trao đổi cặn kẽ mọi ý kiến đóng góp để tiếp thu, hoàn thiện. Trong đó, đối với một số vấn đề cụ thể, Phó Thủ tướng cho rằng, cần xác định một số chỉ tiêu đất đai quan trọng, mang tính ổn định như đất lúa, đất rừng, khu vực bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa, các khu dân cư đã phát triển ổn định… Những chỉ tiêu khác được xác định theo thị trường, phân cấp cho địa phương để thực hiện hiệu quả hơn, từ đó bảo đảm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai “vừa tĩnh, vừa động”.
Phó Thủ tướng lưu ý các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.
Thực tế cho thấy, mặc dù thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn tới quyền lợi của người dân và công tác công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quy định cụ thể, cũng là yêu cầu bắt buộc trong Luật Đất đai, Luật Phòng chống tham nhũng và nhiều văn bản pháp lý khác, thế nhưng việc thực hiện còn nhiều hạn chế.
Báo cáo về Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI) những năm gần đây cho thấy, công tác công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá bồi thường thu hồi đất tại các địa phương trên cả nước chưa có nhiều chuyển biến. Báo cáo năm 2022 cho biết, chưa có địa phương nào thực hiện tốt việc phổ biến và thực thi đầy đủ Luật Tiếp cận thông tin năm 2016, chỉ khoảng 20% số người cần thông tin về chính sách, pháp luật của Nhà nước được tiếp cận thông tin họ cần.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, báo cáo Land Use Planning mới đây của Savills đánh giá, kế hoạch sử dụng đất không thành công là khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội và môi trường. Một kế hoạch sử dụng đất kém sẽ dẫn đến hệ quả là phát triển các sản phẩm không phù hợp với thị trường, cơ sở hạ tầng và tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn, thậm chí là đầu tư thất bại.
Chẳng hạn, tại khu Nam Hà Nội, một chủ đầu tư đã phát triển dự án căn hộ 9.000 căn với quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, chủ đầu tư này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến diện tích các căn hộ bị thu nhỏ, trong khi số lượng tăng lên đáng kể. Sự thay đổi này gây áp lực lớn lên hạ tầng cơ sở, không đủ tiện ích phục vụ cư dân, từ đó dẫn đến mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án giảm sút.
Hay tại khu Đông, dự án Hanoi Garden City của Liên danh Berjaya - Handico 12 có quy mô lên đến 32 ha - đủ để triển khai thành một đô thị tầm cỡ, nhưng do bố trí sử dụng đất chưa hợp lý, cộng thêm hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện nên phần lớn sản phẩm tại dự án chưa được khai thác và sử dụng hiệu quả, chưa thu hút người dân về đây sinh sống.
Quy hoạch phải đi trước và "đi đúng"
Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn, thậm chí là đầu tư thất bại.
Trong cuộc họp diễn ra vào cuối tháng 7/2023 giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường với UBND TP.HCM về giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, Thành phố có 29 nội dung kiến nghị về đất đai, thuộc 13 nhóm vấn đề. Về công tác quản lý đất đai, TP.HCM kiến nghị bỏ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích là kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Theo ông Thắng, TP.HCM đã có quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất 5 năm và 10 năm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nên có thể căn cứ vào các quy hoạch này để kiểm soát việc giao, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất. Do vậy, ông Thắng kiến nghị chỉ quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích là quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được phê duyệt.
Từ quan điểm của lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho thấy, việc chờ đợi các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (theo quy định hàng năm hiện nay) là rất khó, chưa kể tới câu chuyện ngay sau khi ban hành quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất của địa phương lại có chủ trương về triển khai hạ tầng trên đó.
Mở rộng ra lĩnh vực tưởng chừng không liên quan đến đất đai là điện, báo cáo tổng kết quá trình thực hiện đầu tư xây dựng lưới điện truyền tải theo Quy hoạch điện VII (điều chỉnh) mới đây cho thấy, việc thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý quy hoạch đã ảnh hưởng không nhỏ đến các dự án điện, thậm chí có dự án không thể thực hiện được. Tại nhiều dự án, đường dây và trạm biến áp được thực hiện đến bước xây dựng (tức là xong bước thiết kế kỹ thuật), đến khi triển khai thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng thì mới phát hiện dự án không có trong kế hoạch sử dụng đất của tỉnh nên phải thực hiện các thủ tục bổ sung và chờ HĐND tỉnh thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, dưới góc độ khoa học, công tác quy hoạch phải đi trước một bước và mang tầm nhìn dài hạn nên việc nhiều diện tích đất quy hoạch chưa thể triển khai trong một thời gian dài cũng là điều dễ hiểu, nên nếu dự án gặp vướng mắc này thì lỗi không phải do doanh nghiệp, mà là do cơ quan quản lý, do tầm nhìn của các nhà quy hoạch... Ngoài ra, cũng cần phải nhìn nhận một thực tế là quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, trong khi quy hoạch lại không theo kịp nên nảy sinh những bất cập.
“Do đó, bên cạnh làm sao đưa đất đai vào sử dụng kịp thời, hiệu quả, đúng mục đích, nhằm tạo ra nguồn lực phát triển, cần phải tăng cường công khai, minh bạch từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch đến xử lý sai phạm khi sử dụng đất… để ngăn ngừa tham nhũng đất đai và bảo đảm quản lý hiệu quả, phát huy tối đa nguồn lực đất đai. Về góc độ trách nhiệm quản lý tại cấp cơ sở, cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương, quận, huyện, cán bộ tham mưu, tổ chức xây dựng kế hoạch sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất… để nâng cao tinh thần trách nhiệm, chất lượng quản lý, sử dụng đất”, ông Điệp đề xuất.
