“Giải cứu” hàng trăm dự án đang ách tắc
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tổng cộng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 - Luật Nhà ở 2014. Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại các địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.
Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh, thành phố cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều đang vướng 2 vấn đề chính. Một là, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014. Hai là, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Thực tế, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, TP.HCM ghi nhận 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có “đất ở và đất khác” và hơn 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.
Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.
Vấn đề trên không chỉ ảnh hưởng đến các dự án tại TP.HCM và Hà Nội, mà còn lan rộng ra các địa phương khác. Đồng Nai cũng ghi nhận 10 dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn tương tự.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng thu hẹp hơn so với trước đây: Chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điểm b, Khoản 1, Điều 127).
Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực trạng trên dẫn đến việc sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội chia sẻ rằng, đơn vị này đã mua đất nông nghiệp để làm dự án, nhưng nhiều năm nay không thể triển khai vì vướng quy định phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được làm dự án. Trong khi đó, dự án có đất ở chiếm tỷ lệ rất ít, nằm rải rác ở các quận trung tâm đô thị và diện tích nhỏ, khó làm được các dự án quy mô lớn. Do vậy, cần có cơ chế để doanh nghiệp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác làm dự án nhà ở thương mại, tránh trường hợp dự án phải có ít nhất 1 m2 đất ở mới được làm nhà ở thương mại như quy định trước đây.
Ngày 28/5/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP về đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường và dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 7 đang diễn ra,
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest đánh giá, Nghị quyết thí điểm sẽ giúp tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn cung nhà ở, đặc biệt với phân khúc trung cấp và bình dân.
Tuy nhiên, theo ông Hiệp, tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch dự án phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương, còn lại không nên giới hạn chỗ nào được làm, chỗ nào không được làm bởi sẽ dẫn đến tình trạng xin - cho rất phức tạp. Do đó, cơ quan soạn thảo nên tính toán đến khía cạnh này để không làm khó cho doanh nghiệp.
“Đã tháo gỡ thì phải tháo gỡ đồng loạt, áp dụng với tất cả các dự án phù hợp với quy hoạch, nếu không phù hợp thì kiên quyết không cho làm. Có như vậy mới đúng nghĩa tháo gỡ”, ông Hiệp nói và chia sẻ thêm, GP-Invest từng phải từ bỏ dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM chỉ vì vướng quy định bắt buộc phải có đất ở mới được phép chuyển đổi để triển khai tiếp.
Cung tăng sẽ ổn định giá nhà
Viện Nghiên cứu kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh (DXS-FERI) cho biết, nguồn cung mới phân khúc bất động sản nhà ở quý I/2024 tăng 8% so với cuối năm 2023 và chủ yếu đến từ dự án cũ. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc quý I/2024 đạt khoảng 45.200 sản phẩm (là những sản phẩm có thể sẵn sàng đưa vào kinh doanh gồm hàng tồn kho tích lũy còn lại, số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng được chào bán mới). Nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến thị trường mất thanh khoản cục bộ.
Theo dự báo của DXS-FERI, nguồn cung mới bất động sản nhà ở trong quý II/2024 ước tính tăng thêm 25% so với quý trước đó, nhưng vẫn chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Nếu chỉ tính những dự án đã có kế hoạch mở bán, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 4.500 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh điểm. Do đó, việc tìm cách mở khóa nguồn cung hiện nay, theo ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng DXS-FERI là rất cần thiết, mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, từ đó giúp kéo giảm mặt bằng giá nhà.
Có ý kiến lo ngại rằng, việc cho phép “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” sẽ tạo ra tình trạng “ôm đất rồi bỏ hoang”, gây lãng phí nguồn lực đất đai như trước kia.
Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị quyết, có 3 loại đất thực hiện dự án thí điểm gồm đất thuộc đô thị, khu quy hoạch phát triển đô thị đã được duyệt, đất của doanh nghiệp đã thu tiền sử dụng, thuê đất hoặc của cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, không phù hợp với quy hoạch. Bên cạnh đó, các dự án thí điểm chỉ chiếm tối đa 30% lượng dự án, tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở tới năm 2030, nằm trong danh mục dự án thí điểm được UBND cấp tỉnh phê duyệt, phù hợp với tình hình địa phương và được HĐND thông qua. Ngoài ra, việc tiếp cận đất đai để triển khai dự án trong Luật Đất đai cũng có các điều kiện khá chặt chẽ đối với các nhà đầu tư, nên sẽ hạn chế tối đa tình trạng “vàng thau lẫn lộn”.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw nhìn nhận, để cải thiện nguồn cung nhà ở cho thị trường, đề xuất thí điểm thực hiện mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại là cần thiết, nhưng trong quá trình thí điểm vẫn cần sự quản lý và giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tiến hành tuyên truyền, vận động để người dân thực hiện theo quy hoạch, đồng thời có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất và hướng dẫn cụ thể trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong quy hoạch đất ở nhưng người dân không chuyển đổi để tránh việc dự án chậm triển khai kéo dài.
