Gỡ “nút thắt” định giá đất

Cả chính quyền lẫn doanh nghiệp đều lúng túng

Từ nhiều năm nay, khó xác định tiền sử dụng đất được ví như là “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản, mà như báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, chỉ riêng tại TP.HCM, hiện có 112 dự án bất động sản chưa thể triển khai tiếp do gặp vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang ách tắc trên địa bàn hiện nay.

Câu chuyện tại Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn là điển hình của loạt dự án bị vướng vì chuyện này. Sau khi nhận chuyển nhượng dự án Khu dân cư phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM (tên thương mại là Lotus Residence), Công ty đã hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý liên quan như được phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015, nhưng tới nay vẫn chưa thể triển khai tiếp do vướng tiền sử dụng đất, cho dù doanh nghiệp này liên tục đề xuất UBND TP.HCM và các sở ngành liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính được đóng hay ứng trước.

Đại diện Công ty Anh Tuấn cho biết, do dự án vẫn trong giai đoạn xác định số tiền cần phải đóng cho việc bảo vệ, phát triển đất trồng lúa khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, xác định số tiền cần phải đóng cho đất trường học, đất kênh rạch…, nên Thành phố vẫn chưa duyệt phương án tính tiền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc hàng chục tỷ đồng vốn của Công ty “bất động” cùng công trình suốt hơn 7 năm qua.

Bên cạnh các dự án chờ tính nghĩa vụ tài chính bổ sung, TP.HCM còn hàng loạt dự án đã bàn giao cho dân vào ở nhiều năm, nhưng bị “ngâm” sổ hồng do cơ quan nhà nước chưa tính được tiền sử dụng đất, như trường hợp dự án 8X Thái An (phường 14, quận Gò Vấp) do Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích hơn 3.600 m2, đã được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2016, nhưng tới nay UBND TP.HCM vẫn chưa duyệt giá đất do vẫn đang xem xét điều chỉnh quyết định chuyển mục đích để xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh, dẫn tới không thể hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân.

Theo các doanh nghiệp, nguyên nhân chính khiến việc cấp sổ hồng tại các chung cư bị chậm là do vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất, thậm chí có những dự án hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. TP.HCM đã có nhiều cuộc họp trực tiếp với doanh nghiệp để giải quyết vấn đề này nhưng mọi việc vẫn bế tắc do cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay không dễ thực hiện.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, công tác xác định giá đất hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các đơn vị tư vấn e ngại rủi ro pháp lý nên không tham gia thực hiện lập chứng thư tư vấn xác định nghĩa vụ tài chính, nếu chọn được đơn vị tư vấn thì chứng thư thẩm định giá lại không đảm bảo yêu cầu về chất lượng và tiến độ do phải thay đổi đơn vị tư vấn. Việc lập chứng thư không đảm bảo theo thời gian ký kết, ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá.

Để đẩy nhanh công tác xác định giá đất, UBND TP.HCM đã có công văn kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tế trên địa bàn, trình HĐND Thành phố thông qua. Trên cơ sở đó, UBND Thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá như hiện nay.

Tuy nhiên, ông Bình cho biết, sắp tới sẽ có nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định cũ và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo cách cũ.

“Đây là lý do khiến việc đấu thầu chọn đơn tư vấn để xác định tiền sử dụng đất gặp khó khăn, có trường hợp thuê năm, bảy lần không được”, ông Bình cho hay.

Cần thống nhất phương pháp định giá đất

Giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm bất động sản, nên nếu có phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch thì sẽ mang lại nhiều lợi ích.

Giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm bất động sản, nên nếu có phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng, minh bạch thì sẽ mang lại nhiều lợi ích, đó là Nhà nước thu được ngân sách nhanh chóng, doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu vào để đưa ra giá bán phù hợp…, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững.

Do đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với chủ trương bỏ khung giá đất để trao quyền cho UBND các địa phương tự xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường đang nhận được sự ủng hộ của nhiều người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay là chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp, bởi dự thảo vẫn kế thừa quy định của Luật Đất đai 2013 là các phương pháp tính giá đất do Chính phủ quyết định.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, việc bỏ khung giá đất chỉ là tháo gỡ bước đầu, còn phương pháp định giá đất vẫn do Chính phủ quyết định và ngay cả Khoản 2, Điều 129 và Khoản 3, Điều 131 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng trao quyền cho Chính phủ quy định về quy chuẩn, phương pháp định giá đất… và áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể.

“Việc tháo gỡ vướng mắc trong các phương pháp định giá đất hiện nay có lẽ phải chờ thêm một thời gian nữa, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nói, đồng thời đưa ra kiến nghị, dự thảo cần quy định cụ thể hơn cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau, tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

Phân tích thêm về những ưu, nhược điểm của các phương pháp định giá đất hiện nay, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, việc áp dụng nhóm 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) đều đặt ra yêu cầu thu thập thông tin thị trường, dẫn tới công tác tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi áp dụng nhóm 4 phương pháp này kéo dài hàng năm do quá trình thu thập và kiểm tra thông tin giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn.

Thêm nữa, việc áp dụng nhiều phương pháp định giá đất cũng dẫn đến thiếu tính đồng nhất, trong khi điều kiện áp dụng những phương pháp định giá trên chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất khi áp dụng hai phương pháp định giá đất cho ra các kết quả chênh lệch khá lớn.

Theo ông Dũng, mặc dù quy định hiện hành vẫn cho áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh thực hiện định giá đất bằng cách sử dụng “Hệ số điều chỉnh nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành”, nhưng chỉ áp dụng đối với khu đất tạm tính theo bảng giá đất tại Thành phố trung ương có giá trị dưới 30 tỷ đồng, nên trên thực tế rất hiếm hoặc gần như không áp dụng phương án hệ số điều chỉnh giá đất.

“Phương pháp này có sự định lượng minh bạch và có thể tiến hành định giá hàng loạt nhanh chóng bởi cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tài chính cấp tỉnh căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đã được ban hành. Do đó, cần nghiên cứu thống nhất áp dụng một phương pháp duy nhất là phương pháp hệ số điều chỉnh để tính giá đất, khi luật đã cho phép mỗi địa phương xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm”, ông Dũng đề xuất.