Đột phá chính sách
Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội nhìn nhận, việc quyết liệt chỉ đạo, sát sao giám sát và thúc đẩy hoàn thiện hành lang pháp lý lĩnh vực bất động sản nói chung và đất đai nói riêng của Chính phủ đã mang đến nhiều tác động tích cực, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi.
Theo bà Nhung, dự án sửa đổi Luật lần này là một sự đột phá, nếu làm được là sự thành công ngoài mong đợi. Trong đó, câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, từ “bị” thu hồi sang “được” thu hồi, bởi khi đó sẽ không có ai trả giá cao hơn giá của Nhà nước.
Bà Nhung cho rằng, các động thái chính sách gần đây của Chính phủ ngoài việc gỡ khó cho bất động sản còn mang tính siết lại các điều kiện để tham gia thị trường này. Đây sẽ là giai đoạn sàng lọc năng lực thực tế của chủ đầu tư khi triển khai dự án, tránh trường hợp không đủ nguồn lực tài chính, kỹ thuật, uy tín… mà vẫn tham gia, cũng như việc doanh nghiệp xếp hàng “lấy suất”, sau đó sang nhượng và lại tiếp tục tìm kiếm dự án khác, tức là chỉ tham gia để chuyển nhượng dự án lấy lợi nhuận chứ không tạo ra giá trị thực. Với các điều kiện pháp lý ngày càng chặt chẽ, các hành vi phục vụ lợi ích nhóm sẽ bị hạn chế đáng kể.
Hay như việc tiếp thu các ý kiến phản hồi của cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia về phương pháp định giá đất, đây là việc làm rất cần thiết, ý nghĩa. Bà Nhung cho biết, có 4 yếu tố chính để hình thành nên giá đất, đó là: Do hai bên thỏa thuận; do đấu giá mà có; do Nhà nước định giá và có khung giá đất trước đây; do cơ quan thẩm định giá, chứng thư định giá của cơ quan định giá. Dù vậy, điểm thú vị là các phương pháp định giá đất vẫn có được tính kế thừa, đây là điểm rất quan trọng bởi các phương pháp định giá được sử dụng đều mang tính khoa học và được kiểm nghiệm qua thực tiễn, cả ở các quốc gia phát triển.
Còn ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam nhìn nhận, là thị trường lớn cả về quy mô và giá trị, có sức ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề khác, tạo ra nhiều công ăn, việc làm, sử dụng lượng vốn tín dụng lớn… nên bất động sản nhận được sự quan tâm của các cấp quản lý là điều dễ hiểu. Giai đoạn hiện tại, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đang rất nỗ lực tháo gỡ những “điểm nghẽn” và tạo ra những chuyển biến tích cực nhất định.
Tuy nhiên, theo ông Cần, vẫn còn nhiều dự án vướng pháp lý, vướng quy định nên phải chờ sửa luật, chẳng hạn các dự án liên quan đến đất công, các dự án khu đô thị phải có đất ở mới được triển khai. Hay vấn đề tính tiền sử dụng đất, nhiều địa phương áp mức giá trong giai đoạn 2020-2021 là thời điểm thị trường sốt nóng nên tính tiền sử dụng đất quá cao, trong khi giá hiện tại đã giảm 30-35%.
 |
Pháp lý đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm. Ảnh: Dũng Minh |
Thủ tục pháp lý vẫn là điều trăn trở nhất
Ông Đinh Văn Nghị, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinapol cho hay, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng. Về phương pháp luận, khi triển khai dự án, các bên sẽ lấy tổng diện tích khu đất nhân với giá đền bù để tính ra tổng số tiền phải đền bù, nộp cho kho bạc để thanh toán cho người dân.
Song, vấn đề là ban giải phóng mặt bằng phải đo, khớp nối đúng số như trên và trả tiền đền bù cho người dân, trong khi trên thực tế lại khác, diện tích toàn khu đất sẽ gồm cả phần diện tích bờ, đường đi…, nên thường sẽ lớn hơn diện tích theo giấy giao đất trước đó (tổng diện tích khu đất thường được tính toán bằng cách cộng tổng diện tích các thửa đất của mỗi hộ dân căn cứ trên hồ sơ giao đất). Điều này dẫn đến cách làm là không phải đo thực tế (vì cũng không đủ nhân lực), mà sẽ căn cứ trên giấy giao đất, giá đền bù để trả cho người dân, còn phần diện tích dôi dư (đường xá, bờ ruộng, hồ nước…) sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.
Lúc này, một điều bất cập xảy ra, đó là số tiền này các địa phương không biết dùng vào đâu, không biết hạch toán như thế nào? Về phía nhà đầu tư, sau khi nộp cả số tiền cho diện tích dôi dư này cũng vì thế mà không được quyết toán.
“Chúng tôi còn ứng 8 tỷ đồng tiền đối trừ đất dịch vụ cho địa phương khi thực hiện dự án, địa phương có hứa là sau khi thu được của người dân sẽ trả lại, nhưng đến nay vẫn chưa thể thu hồi vì nhiều lý do”, ông Nghị nói và cho biết thêm, toàn thị trường vẫn đang từng ngày mong ngóng các diễn biến mới nhất xung quanh câu chuyện pháp lý dự án, về chính sách điều hành vĩ mô, nhất là các chính sách gắn với thị trường bất động sản. Do đó, nếu được triển khai sớm, các chủ đầu tư sẽ có thể đẩy nhanh hơn tiến độ ra hàng, tạo nguồn cung cho thị trường.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Quang Tú cũng cho rằng, hiện còn có những cách hiểu khác nhau về thuật ngữ, phương pháp tính, phạm vi áp dụng các điều khoản trong luật, thông tư, nghị định liên quan tới đất đai.
Lấy dẫn chứng về việc phương pháp thặng dư từng gây tranh cãi khi “suýt” bị loại khỏi rổ phương pháp định giá đất, ông Tú cho biết, ngay cả cơ quan quản lý còn hiểu rằng phương pháp này là để định giá đất đai, trong khi thực tế được dùng để xác định tiền sử dụng đất. Cách hiểu khác nhau đó dẫn đến những quan điểm, nhìn nhận về phương pháp định giá đất chưa toàn diện.
“Bên cạnh đó, các phương pháp còn lại cũng đã bộc lộ những điểm chưa hợp lý, chẳng hạn việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng gây nhiều bất cập, dẫn đến phản ứng từ phía người dân. Do đó, việc nghiên cứu các phương pháp định giá đất cần thêm nhiều sự cân nhắc công tâm, đứng từ nhiều phía để có thể đảm bảo hài hòa lợi ích của cả ba bên gồm người dân – doanh nghiệp - Nhà nước”, ông Tú chia sẻ thêm.
Còn theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được chỉ đạo và thực hiện từ đầu tháng 8/2023 là rất kịp thời, cách làm cũng khoa học và linh hoạt, giúp phân loại các nhóm khó khăn theo từng nội dung để có biện pháp tháo gỡ phù hợp.
Ông Thành cũng cho rằng, về cơ bản, các giải pháp tháo gỡ đã bước đầu cởi trói cho một số dự án cấp bách, khôi phục lòng tin thị trường. Tuy nhiên, số dự án cần gỡ vướng còn nhiều, cùng với đó là câu chuyện về tiếp cận tín dụng còn chưa thực sự dễ dàng. Do đó, pháp lý vẫn là vấn đề mấu chốt và cần được nhanh chóng tháo gỡ hơn nữa để thị trường địa ốc sớm phục hồi trở lại.
