Gỡ “khúc xương” đất công xen kẹt dự án địa ốc

Trao quyền cho cấp tỉnh

Trong số các khách hàng thấm “nỗi đau” này có khách hàng mua chung cư của Novaland và chính chủ đầu tư này. Từ Lexington quận 2 sang dự án tại Phú Nhuận, quận 4 (TP.HCM), cho đến nay một số dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Ông Bùi Quang Huy, Tổng giám đốc Novaland cho biết, lãnh đạo TP.HCM đã lắng nghe kiến nghị của Novaland về vấn đề này và dần tháo gỡ vướng mắc tại các dự án. Đối với trường hợp dự án bị vướng đất công xen cài, cũng từng bước tháo gỡ, như trường hợp dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7. Theo đó, khu đất có diện tích 77.354,8 m2, trong đó có 1.758,5 m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất kênh rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực...

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP.HCM. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây “chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng”. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Để gỡ khó cho các dự án địa ốc thuộc diện trên, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã soạn thảo Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, bộ này đề xuất UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Với trường hợp phần diện tích đất công đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cùng nhiều sở, ngành và UBND TP.HCM cũng đề xuất phương án như Bộ Tài nguyên và Môi trường, vì với tình thế “lưỡng nan” của tất cả các bên thì ai cũng thiệt.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, (Bộ Tài nguyên và Môi trường), một dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thuộc thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết bằng cách thu hồi giao cho nhà đầu tư.

Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, ở góc độ nào đó, đề xuất này của Bộ Tài Nguyên và Môi trường sẽ gỡ khó cho 63 dự án đang vướng mắc đất công ở TP.HCM. Các chủ đầu tư sẽ yên tâm phát triển dự án, người dân được cấp quyền sở hữu tài sản nhà và đất. Và nếu như nghị định này được thông qua, sẽ là động lực kích thích cho thị trường địa ốc trong lúc đang gặp khó khăn vì tình hình dịch bệnh hiện nay.

Vướng ở đâu, gỡ ở đó

Nhiều khả năng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ được chấp thuận và “khúc xương” đất công xen kẹt trong dự án bất động sản sẽ được gỡ. Tuy nhiên, đây cũng là bài học quản lý nhà nước, cấp phép xây dựng và trình tự pháp lý cần được bên duyệt, bên cho phép lẫn chủ đầu tư.

Đã từng có ý kiến cho rằng phải làm đúng luật, đó là đất công nên đấu giá như quy định bắt buộc. Nhưng có rất nhiều vấn đề đặt ra. Chẳng hạn, một vài trăm mét vuông đất công lọt thỏm trong hàng nghìn, hàng chục nghìn mét vuông đất dự án và nếu không phải chủ dự án mà doanh nghiệp khác trúng đấu giá thì “bóc tách” kiểu nào? Căn hộ đã xây, nhà đã giao trúng vị trí phải đấu giá đó thì giải quyết ra sao?

Thực tế, đây là một động thái xử lý “việc đã rồi” khi các cơ quan chức năng địa phương cấp đất cho doanh nghiệp làm dự án mà không có kiểm tra thực địa kỹ càng, dẫn đến tình trạng “xôi đỗ”, xen kẹt giữa đất dự án và đất công do Nhà nước quản lý. Trong khi đó, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công lại quy định, phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường để giải quyết cho các dự án bị vướng mắc trước đây là có thể hiểu được. Tuy nhiên, cần phải rà soát lại quy định này với quy định của Luật Đất đai, Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư, để tránh bị chồng chéo hoặc mâu thuẫn, hoặc thậm chí là vì quy định của nghị định sửa đổi này mà có nguy cơ vô hiệu toàn bộ Nghị định 25/2020/NĐ-CP, bởi Nghị định 25 quy định phải làm thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho mọi dự án, mọi diện tích đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác, bất định hình chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Một số trường hợp chủ đầu tư xây dựng khi chưa xử lý xong thủ tục cấp phép các khu đất trên, dự án đã bị lập biên bản cũng như xử phạt, yêu cầu ngừng thi công, gây thiệt hại rất nặng nề.

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đồng thời chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do cấp có thẩm quyền quy định). Hoặc xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Thực tế, đây cũng là kiến nghị của nhiều chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM. Thậm chí, trong khi chưa thể định giá thành tiền phần đất công xen kẹt, có đơn vị còn đề xuất được nộp một khoản tiền “ký quỹ” do cơ quan có trách nhiệm yêu cầu cho diện tích đất công trong dự án để được tiếp tục triển khai. Do đó, thị trường sẽ có thêm hy vọng về một nguồn hàng mới, “sạch sẽ” về pháp lý khi quy định mới này được thông qua.