Từ thủ tục…
Dù không công khai nói về những góc khuất tiêu cực của thị trường, nhưng trong các bản báo cáo nội bộ, cũng như tại các buổi tổng kết cuối năm 2019, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã dành một phần không nhỏ thời gian để thảo luận về việc nhận diện và đối mặt với những vấn nạn này.
Được đánh giá là ngành quan trọng, có ảnh hưởng, liên quan tới nhiều ngành, lĩnh vực khác của nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản trong 2 năm qua gặp không ít khó khăn, từ các biện pháp hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường địa ốc, đến thủ tục cấp phép, phê duyệt dự án.
Là một trong những lãnh đạo doanh nghiệp có nhiều kiến nghị và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest đã thẳng thắn chia sẻ những nỗi khổ không mấy ai thấu của doanh nghiệp khi quá trình hoàn thiện các thủ tục của dự án là quá dài với quá nhiều khâu.
Một dự án tại Phú Thọ có diện tích 50 ha, doanh nghiệp ông “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” chủ tịch tỉnh, nhưng hiện vẫn vấp ở khâu giải phóng mặt bằng. Lý do là vì còn một số hộ dân không chấp nhận giá đền bù.
Luật Đất đai quy định, hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định, mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Với Phú Thọ, hệ số đền bù được quy định là 1:1, nên mức giá đền bù rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2, trong khi tỉnh láng giềng là Thái Nguyên lại gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất, khiến doanh nghiệp rất khó khăn trong việc thực hiện thủ tục đền bù với người dân. Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến.
Một doanh nghiệp phải có chiến lược, kế hoạch kinh doanh đầy đủ, nhưng chỉ vì vướng mắc thủ tục hành chính, những quyết định có vẻ mang tính nhất thời, mà khiến cho doanh nghiệp địa ốc phải lao đao.
Câu chuyện của GP.Invest cũng là câu chuyện mà nhiều doanh nghiệp địa ốc khác đang mắc phải. Trên thực tế, từ việc lên ý tưởng triển khai, đến lúc triển khai dự án là một quá trình dài mà doanh nghiệp không biết khi nào đến hồi kết, ngay kể cả với các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực.
Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cắt giảm nhiều thủ tục hành chính, trong đó năm 2018, Thủ tướng chỉ đạo cắt giảm tối thiểu 50% điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho rằng, con số 50% này, các bộ, ngành nên hiểu không chỉ là cắt giảm về số lượng thủ tục hành chính, mà còn phải là cắt giảm về mặt thời gian triển khai thủ tục.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại quận Hà Đông (Hà Nội) chia sẻ, theo quy trình thẩm định một dự án đầu tư hiện tại, doanh nghiệp phải làm việc với Bộ Xây dựng, nếu có đất đai thì tiếp tục làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cùng với đó, làm việc với Bộ Công an về phòng cháy chữa cháy, với Bộ Quốc phòng về chiều cao tĩnh không...
"Như vậy, để đầu tư một dự án, chủ đầu tư phải làm việc ít nhất với 4 bộ ngành mà không có một cửa thống nhất, hay một đầu mối giải quyết nào", vị lãnh đạo nói và cho biết thêm, với một dự án cấp tỉnh, để xin được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tiếp nhận hồ sơ. Theo quy định, nếu hồ sơ hợp lệ thì 15 ngày sau có kết quả. Tuy nhiên, trên thực tế, Sở Kế hoạch và Đầu tư còn gửi văn bản và chờ ý kiến của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan thuế - tài chính, cũng như chính quyền nơi có dự án.
Theo cách tính toán của vị lãnh đạo doanh nghiệp này, như vậy, để giải quyết được công việc, doanh nghiệp phải trải qua nhiều cửa, từ 1 thủ tục thành 5 - 6 thủ tục. Theo đó, thời gian từ 15 ngày trên lý thuyết thành 5 - 6 tháng trên thực tế là bình thường.
"Với đà này, nhiều khả năng năm 2020, vấn đề nới lỏng thủ tục vẫn chưa có tín hiệu lạc quan nào, đặc biệt là việc cấp phép triển khai dự án mới còn nhiều điều chưa rõ ràng từ lãnh đạo các địa phương. Đây là một thách thức rất lớn cho các doanh nghiệp trong năm 2020", vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết.
Việc đầu tư hiện nay có nhiều rủi ro liên quan đến chính sách. Chính sách thay đổi một chút là doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể trắng tay. “Mất trắng” là điều có thể xảy ra khi nguyên nhân đến từ môi trường đầu tư, thay đổi chính sách - một rủi ro khó đoán, khó tiên lượng.
Một trong những vấn đề cũng được nhắc tới rất nhiều liên quan đến việc định danh cho các dòng sản phẩm mới như mô hình condotel, officetel hay hometel. Từng mang tới lợi ích rất lớn cho nhiều chủ đầu tư và góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy phát triển du lịch, nhưng cho đến nay, việc không có khung pháp lý chính thức, cụ thể là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ cho các loại hình này đã khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn.
Mới đây, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã ra văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, nhưng theo phản ánh của nhiều thành viên thị trường, văn bản này vẫn còn nhiều thiếu sót và chưa thể khẳng định sẽ tạo điều kiện hoàn toàn cho phân khúc này trở lại.
…đến vốn
Không chỉ vấn đề thủ tục, việc xoay xở tìm vốn trong giai đoạn hiện nay cũng là một gánh nặng lớn với nhiều doanh nghiệp địa ốc, nhất là khi dòng tín dụng bất động sản ngày một siết dần.
Là một trong những nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội, sau nhiều năm không lên tiếng, tại buổi gặp gỡ chia sẻ và đề xuất ý kiến tháo gỡ vướng mắc khó khăn do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch HĐQT AZLand đã đặc biệt bày tỏ nguyện vọng Chính phủ đưa ra cơ chế để hỗ trợ các doanh nghiệp đang theo đuổi phân khúc nhà ở phục vụ cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Theo ông Sơn, kể từ sau khi gói 30.000 tỷ đồng dừng lại, AZLand và một số nhà phát triển dự án nhà ở xã hội như Hoàng Quân đã gần như rơi vào bế tắc khi không thể huy động được nguồn vốn để triển khai dự án.
Số lượng dự án chưa thể hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng tính riêng của 2 nhà phát triển này đến cả chục dự án với hàng ngàn căn hộ.
Thực tế, không chỉ các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội loay hoay giải quyết bài toán vốn, mà nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại cũng vướng với bài toán này.
Lãi suất tăng cùng hạn mức cho vay thu lại khiến người mua nhà và nhà đầu tư phải có sự cân nhắc hơn rất nhiều. Năm 2019, thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường đã có sự sụt giảm khá mạnh về thanh khoản, bất chấp nguồn cầu vẫn tương đối dồi dào. Ngoài lý do nguồn cung sụt giảm, cũng là một phần ảnh hưởng không nhỏ khi các khoản vay để mua nhà cũng dần bị thắt chặt.
Cụ thể, năm 2019, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Hà Nội và TP.HCM là 105, trong đó Hà Nội có 58 dự án, TP.HCM có 47 dự án. Số lượng giao dịch tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang… có khoảng 83.136 giao dịch thành công, giảm 26,1% so với năm 2018. Số lượng bất động sản nghỉ dưỡng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018.
"Trong khi nguồn vốn huy động từ khách hàng là một trong những nguồn vốn cơ bản để triển khai dự án, việc khách hàng thận trọng khi mua nhà phần nào khiến cho việc ra hàng không thuận lợi và dễ dàng như trước", ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết.
CMột trong những nguyên nhân về bản chất khiến thủ tục triển khai dự án kéo dài là do thủ tục nội bộ của các cơ quan quản lý, mà thủ tục nội bộ ở đây không được đưa vào thủ tục hành chính. Vì vậy, việc doanh nghiệp phải chờ đợi vài ba tháng mới có được một văn bản trả lời từ một bộ, ngành là điều không hiếm. Thậm chí, không ít trường hợp phải chờ cả năm mới có đủ ý kiến phản hồi của các cơ quan nhà nước.
Để giải quyết vấn đề vốn cho việc triển khai dự án, từ cuối 2018 và đặc biệt trong năm 2019, việc niêm yết cổ phiếu và phát hành trái phiếu đã được nhiều doanh nghiệp thực hiện.
Ghi nhận của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, riêng năm 2019, các doanh nghiệp địa ốc đã phát hành ra tới hơn 106.000 tỷ đồng trái phiếu. Việc phát hành trái phiếu được xem là xu hướng tất yếu nhằm đa dạng hóa nguồn vốn cho các doanh nghiệp địa ốc, nhưng nó cũng đòi hỏi yêu cầu cao hơn từ các nhà phát triển dự án khi lãi suất phát hành không hề thấp, đồng thời việc triển khai dự án cũng đòi hỏi nhiều yếu tố hơn.
Chưa kể, theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, bài toán quản lý dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc cũng đang vướng mắc do ảnh hưởng của Nghị định số 20/2017/NĐ-CP về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết.
Mục tiêu của Nghị định 20 là để ngăn ngừa, phòng chống chuyển giá, đặc biệt của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn, Nghị định 20 lại ảnh hưởng lớn lên khối doanh nghiệp Việt, đặc biệt các tập đoàn hoạt động theo mô hình mẹ - con, trong đó ngành bất động sản với đặc trưng là phải có nhiều công ty con để triển khai các dự án khác nhau, nên việc vay càng nhiều càng thiệt là điều khó tránh khỏi.
Ông Phạm Ngọc Hưng, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM đánh giá, với tiềm lực tài chính còn hạn chế, hầu hết doanh nghiệp Việt Nam sẽ vượt mức trần 20% mà Nghị định 20 quy định (tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế) và “càng vay nhiều càng thiệt”.
Đồng quan điểm, TS. Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TP.HCM cũng cảnh báo, nếu áp dụng Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20, các doanh nghiệp phát sinh số thuế phải nộp lên đến hàng nghìn tỷ đồng, bởi phần chi phí lãi vay vượt trần 20% sẽ không được khấu trừ để tính thuế.
Do đó, theo các chuyên gia, cần phải phân tích các rào cản, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay để có những điều chỉnh chính sách kịp thời, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường.
"Cần kiến nghị thật rõ ràng, cụ thể"
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)
Chúng ta cần phải phân biệt rõ hai vấn đề, thứ nhất là câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và thứ hai là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mà cụ thể là phân khúc nhà ở xã hội.
Tôi cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại rất nhiều vấn đề cần tháo gỡ, nên đề nghị các doanh nghiệp cần phải có kiến nghị rõ, điều nào, khoản nào trong các quy định hiện hành đang gây khó khăn cho thị trường thì Bộ Xây dựng mới có thể căn cứ vào đó để tập hợp và nêu ý kiến, đồng thời có hướng xử lý thấu đáo.
Hiện nay, Luật Đầu tư đang được sửa, nếu những vấn đề doanh nghiệp nêu ý kiến về khó khăn trong chấp thuận đầu tư có thể sửa đổi thì sẽ thông thoáng cho thị trường.
Với vấn đề nhà ở xã hội, đúng là việc cấp vốn, chính sách hỗ trợ vốn cho phân khúc này còn nhiều khó khăn, nên cần phải đưa thêm nhiều các kiến nghị lên Chính phủ. Chúng tôi tiếp thu các ý kiến của doanh nghiệp để tập hợp và báo cáo lên lãnh đạo Bộ.
"Chỉ vướng mắc nhỏ, dự án cũng phải dừng"
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng
Có thể nói, các thủ tục hành chính trong việc thực hiện dự án có những kết nối với nhau rất cao trong từng bước.
Cũng bởi vậy, trong quá trình thực hiện, chỉ cần một bước có vướng mắc thì sẽ gián đoạn tới những bước còn lại, đồng thời kéo dài thời gian hơn.
Mặt khác, trong cơ chế chính sách có phân quyền phân cấp, nhưng trong quá trình thực hiện lại chưa triệt để, làm cho quá trình giải quyết thủ tục hành chính bị kéo dài.
Thị trường bất động sản năm 2020 còn tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn, doanh nghiệp sẽ còn chịu nhiều hệ luỵ, các dự án được phê duyệt đương nhiên sẽ chậm lại, tiến độ dự án trễ hơn là điều tất yếu nếu cơ quan nhà nước không sớm bắt tay tháo gỡ những vướng mắc, chồng chéo của chính sách.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
