Giao dịch qua sàn - làm mới câu chuyện cũ

Nghề  môi giới - quá dễ vào và dễ biến tướng

Phát biểu tại Hội thảo "Vai trò hoạt động môi giới trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" diễn ra cuối tháng 6, TS. Trần Hữu Hà, Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị cho biết, hiện có khoảng 15.000 doanh nghiệp bất động sản, 1.200 sàn giao dịch bất động sản và hơn 400.000 nhân viên môi giới bất động sản. Hơn 80% giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới, điều này cho thấy đóng góp to lớn của đội ngũ môi giới với thị trường.

Tuy nhiên, người hành nghề môi giới bất động sản chân chính chưa được bảo vệ, trong khi nhiều hành vi môi giới vi phạm luật pháp đã diễn ra tại một số dự án. Một số người hành nghề môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, xem nhẹ trách nhiệm đạo đức, các quy định quản lý. Một số lượng không nhỏ các sản phẩm được môi giới bất động sản chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch...

Bên cạnh đó, ngành dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề gần như không có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Khi thị trường sốt nóng, nhiều lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới địa ốc, khiến lực lượng môi giới tăng đột biến.

Sự gia tăng nhanh của lực lượng môi giới khiến cạnh tranh trong lĩnh vực này trở nên gay gắt, từ đó phát sinh cạnh tranh không lành mạnh. Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép hoặc các sàn tự “cắt máu” để tranh giành khách diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội.

Theo ông Hà, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững hơn nếu đội ngũ môi giới được đào tạo, bồi dưỡng và quản lý chặt chẽ hơn. Hiện nay, pháp luật quy định cá nhân không bắt buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản.

“Điều này đã tạo ra xu hướng các cá nhân không thực sự mong muốn học tập, tìm hiểu, nghiên cứu về môi giới bất động sản, mà chỉ nhằm đối phó với kỳ thi sát hạch”, ông Hà nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Maxland thừa nhận, tư duy “chụp giật”, nâng giá và tranh thủ vẫn còn nặng ở không ít môi giới. Nhiều người vẫn chưa thoát ra được cái bóng của một thời làm môi giới không cần kiến thức, cho dù xu hướng phát triển của thị trường bất động sản hiện nay đã rất khác.

Sự sôi động của thị trường do hàng trăm ngàn môi giới tham gia kết nối cung - cầu là có, nhưng hệ lụy cũng bắt đầu xảy ra khi “vườn rau” càng ngày càng nhiều “sâu”. Địa ốc Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land... là những vụ điển hình của tình trạng "sâu" lọt trong những "vườn rau" môi giới.

Vì lợi ích cá nhân, bất chấp quy định pháp luật, những môi giới bất động sản thiếu chuyên nghiệp này làm loạn thị trường, gây thiệt hại cho người mua, nhà đầu tư và qua đó khiến môi giới bất động sản bị đánh đồng là "cò đất".

Ông Diễn cho biết, có rất nhiều dạng môi giới "nửa mùa", thậm chí cả những “tay to” đứng sau nhiều vụ sốt đất tại nhiều địa phương, tổ chức móc ngoặc với những môi giới làm việc ở các sàn chuyên nghiệp để lừa gạt khách hàng.

Có cần bắt buộc giao dịch qua sàn?

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong 3 năm gần đây, mức độ tăng trưởng của môi giới bất động sản trên thị trường đạt trung bình khoảng 15%, đi liền với nó là yêu cầu cấp thiết cần hoàn thiện về điều kiện hành nghề.

Các chính sách, quy định pháp luật về nghề môi giới hiện nay đang đặt môi giới bất động sản và các sàn giao dịch vào vị trí rất yếu thế do quy định không bắt buộc việc bán dự án bất động sản phải qua sàn.

Nhân viên môi giới đang tư vấn cho khách tại một dự án.  Ảnh: Dũng Minh 

Trong khi đó, môi giới bất động sản giữ một vai trò cực kỳ quan trọng trong hệ thống các kênh phân phối trên thị trường, họ là trung gian giữa người bán và người mua, hướng đến sự minh bạch của thị trường và là người bảo vệ quyền  và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn.

“Sàn giao dịch bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường bất động sản. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ.

Đồng tình với đề xuất trên, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, với diễn biến thị trường hiện nay, khi mua nhà chính chủ hay mua nhà qua “cò” nhà đất, người mua thường ít có cơ hội so sánh giá để biết mình mua đắt hay mua rẻ như thông tin qua sàn.

Mặt khác, khi tự tìm hiểu về giá cả sản phẩm bất động sản, người mua rất dễ bị “bội thực” thông tin về giá, thậm chí rơi vào tình cảnh bị “ép” giá bởi những chiêu trò của “cò đất”, trong khi điều này khó xảy ra khi giao dịch qua các sàn, đặc biệt là các sàn giao dịch lớn. Chưa kể, việc giao dịch qua sàn cũng đảm bảo việc thủ tục pháp lý khi giao dịch được minh bạch, thuận tiện hơn, ít rườm rà và quan trọng là cũng ít bị rủi ro bị lừa đảo hơn.

“Thực tế, khi làm việc với các sàn giao dịch bất động sản, người mua sẽ bớt được nhiều thời gian trong việc tìm kiếm, kiểm tra, chuẩn bị hồ sơ, thương lượng giá cả, vì mọi thứ đã có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của họ hỗ trợ. Dĩ nhiên, tất cả đều được tính vào phí giao dịch, nhưng với tốc độ làm việc nhanh chóng, chính xác của các sàn chuyên nghiệp, thì những gì bỏ ra là xứng đáng hơn cả”, ông Giang nói và cho biết, tuy nhiên, khi đã bắt buộc giao dịch qua sàn thì cũng cần có ràng buộc chặt chẽ hơn về hoạt động của các sàn môi giới để tránh việc độc quyền hoặc o ép khách hàng.

Theo ông Giáp Văn Kiểm, Tổng giám đốc AVLand, bất động sản là một tài sản lớn, người mua có nhu cầu cao trong việc "thực chứng" sản phẩm, để có thể tin tưởng và ra quyết định. Do đó, mua bất động sản là một quyết định rất khó khăn. Những quyết định này không thể loại bỏ được vai trò của nhân viên môi giới trong việc gặp gỡ, trực tiếp giới thiệu sản phẩm cho khách hàng. Tuy nhiên, để được giao dịch qua sàn, thì sàn giao dịch bất động sản phải chuẩn mực và là đơn vị thẩm định uy tín. Trong đó, mỗi cá nhân môi giới phải thực sự đảm bảo năng lực chuyên môn (được kiểm tra, sát hạch, đào tạo cấp chứng chỉ một cách công khai).

Ở một góc độ khác, một số nhà đầu tư cho rằng, trước khi đề xuất bắt buộc giao dịch phải qua sàn thì cần khảo sát từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực đến nay, việc bỏ quy định trên có ảnh hưởng tiêu cực đến tính minh bạch thị trường hay không, nếu không thì đề xuất này là không cần thiết.

Bởi để bán được sản phẩm, chủ đầu tư đã phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thủ tục, pháp lý dự án theo quy định của pháp luật. Đối với nhà cá nhân, thì người dân có toàn quyền lựa chọn giao cho sàn bán hoặc tự bán.