Việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán nhà, công trình xây dựng phải thực hiện qua sàn giao dịch môi giới bất động sản (gọi tắt là sàn) lần đầu tiên được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó có quy định về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào giao dịch nhưng chưa gắn với quyền sử dụng đất - là một yếu tố “vật chất” - nên xảy ra tình trạng bán nhà mà chưa có quyền sử dụng đất, huy động vốn trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng...
Sau đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định trên và siết chặt hơn hoạt động của sàn. Luật cũng quy định rõ và phù hợp với thực tế hơn đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng do khâu thực thi chưa hiệu quả nên chưa tạo minh bạch cho thị trường, hiện tượng huy động vốn sai quy định vẫn diễn ra khá phổ biến.
Tại dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này, Bộ Xây dựng đề xuất đưa trở lại quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, đồng thời có thêm những yêu cầu mới liên quan tới việc thực hiện giao dịch qua sàn; cung cấp các thông tin giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước theo quy định...
Dù đây không phải là một quy định mới nhưng vẫn gây thắc mắc. Với một vấn đề pháp lý cụ thể và có nhiều ý kiến đối lập nhau, để quyết định khoa học và phù hợp nhất thì cần phải đánh giá, phân tích từng ý kiến, đồng thời có phương án xử lý những vấn đề phát sinh nếu có được thể hiện trong các ý kiến góp ý này.
 |
Quy định giao dịch nhà đất phải qua sàn không mới nhưng vẫn gây băn khoăn. Ảnh: Dũng Minh |
Ý kiến 1: Quyền tự do, quyền kinh doanh
Tại Việt Nam, Điều 14 - Hiến pháp 2013 quy định các quyền con người, quyền công dân được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo Hiến pháp và pháp luật.
Đối với quy định buộc giao dịch thông qua sàn chỉ áp dụng với chủ đầu tư, không áp dụng đối với người dân. Đây là các quy định thuộc về các điều kiện đối với các giao dịch, hoạt động cụ thể trong đời sống xã hội như kinh doanh thuốc, phát hành trái phiếu doanh nghiệp... mà Nhà nước xét thấy cần thiết trong mỗi thời kỳ cần quản lý vì lợi ích chung của xã hội, chứ không phải là việc hạn chế quyền tự do của người dân, hạn chế quyền kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, cần phân biệt giữa “quyền” của cá nhân, tổ chức và hoạt động quản lý xã hội của Nhà nước, tránh việc hiểu sai, từ đó đưa ra các đánh giá sai.
Ý kiến 2: Tạo thêm thủ tục hành chính
Một số ý kiến cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ tạo thêm thủ tục hành chính liên quan đến “xác nhận” của sàn thay cho thủ tục “chứng nhận” của công chứng viên.
Tuy nhiên, đây là các điều kiện trong giao dịch, không phải thủ tục hành chính, việc xác nhận của sàn là kết quả công việc sàn thực hiện môi giới. Do đó, pháp luật quy định thêm các điều kiện của một lĩnh vực cụ thể là do mức độ phức tạp, sức ảnh hưởng, tính khả thi và vì lợi ích chung của xã hội trong từng thời kỳ.
Ý kiến 3: Tạo đặc quyền cho sàn
Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn làm tăng điều kiện giao dịch, mà không tạo đặc quyền cho sàn, không mang lợi ích nhóm.
Có ý kiến lo ngại các sàn không hợp tác với chủ đầu tư thì bất động sản không giao dịch được. Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có quy định về đăng ký hoạt động của sàn không phải là quá khó, các chủ đầu tư có đủ khả năng thành lập sàn do mình quản lý, không có quy định sản phẩm của chủ đầu tư thì phải thông qua sàn khác (khác pháp nhân với chủ đầu tư) để giao dịch. Sàn thực hiện công việc của mình trên cơ sở các điều kiện, yêu cầu chuyên môn cũng như các nghề khác như luật sư, bác sỹ, giám định, thẩm định... nên không tạo đặc quyền, song có yếu tố phải quản lý chặt chẽ hơn trong từng thời kỳ.
Ý kiến 4: “Dẫm chân” hoạt động công chứng
Theo Luật Công chứng năm 2014, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Trong khi đó, hoạt động của sàn bao gồm việc thực hiện giao dịch, nếu xét chính xác thì mang bản chất hoạt động đại lý bán hàng (đại lý tìm kiếm khách), quảng cáo... và kết quả giao dịch thành công là xác nhận giao dịch qua sàn.
Như vậy, hoạt động của sàn hoàn toàn khác hoạt động công chứng, không thay thế chức năng dịch vụ của công chứng, tổ chức công chứng không tổ chức tìm khách mua...., các bên trong giao dịch tại sàn nếu có nhu cầu thì vẫn có thể công chứng hợp đồng. Mặt khác, đây là các giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai nên có tính đặc thù khác với tài sản đã được cấp giấy chứng nhận mà công chứng thường chứng nhận giao dịch.
Ý kiến 5: Tăng chi phí nhiều lần
Theo quy định về mức phí công chứng tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, tài sản có giá trị từ 1-3 tỷ đồng thì phí công chứng là 1 triệu đồng cộng với (+) 0,06% của phần giá trị vượt quá 1 tỷ đồng. Nếu quy định buộc giao dịch qua sàn thì mức phí thường là hơn 2% giá trị hợp đồng. Như vậy, chủ đầu tư có thể chịu nhiều chi phí hơn khi buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn.
Tuy nhiên, cần hiểu cụ thể hơn về nội dung công việc của sàn khi còn phải thực hiện việc tìm kiếm khách hàng và chỉ tính phí khi giao dịch thành công (trong khi công chứng viên không phải tìm người mua). Với quy định này, chủ đầu tư vẫn có thể tự tìm kiếm khách hàng, hướng dẫn họ đến sàn và được sàn chi trả đối với hoạt động giới thiệu này.
Thực tế, hiện nay, công ty môi giới tự tổ chức các tầng lớp trong chương trình mở bán của chủ đầu tư, nên quy định giao dịch qua sàn chỉ tăng thêm việc cung cấp giấy xác nhận giao dịch của sàn, do đó có thể phát sinh thêm chi phí nhưng không phải là quá lớn như nhiều người vẫn nghĩ.
Ý kiến 6: Không đạt mục tiêu đề ra
Có ý kiến cho rằng, quy định giao dịch bất động sản qua sàn trước đây không những không đạt được mục tiêu đề ra, mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực là do việc thực thi quản lý chưa cao.
Trên thực tế, quy định giao dịch qua sàn tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 còn chưa chặt chẽ, chẳng hạn về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch, chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất vẫn triển khai xây dựng dự án và bán hàng...
Theo ý kiến cá nhân người viết, việc đưa trở lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là cần thiết, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tác động tích cực đến đa số các bên trong xã hội. Mặt khác, các quan điểm khác như trình bày ở trên có sự so sánh, phân tích, nhìn nhận chưa chính xác, nên cần có sự đánh giá đúng bản chất vấn đề, từ đó có hướng bổ sung, sửa đổi cho phù hợp.
Về thực tiễn, có thể đối chiếu với hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp, dù quy định bắt buộc phải phát hành qua đại lý phân phối, mà không được chào bán trực tiếp cho nhà đầu tư, nhưng do quản lý không tốt nên cũng dẫn tới những bất cập. Đây là kinh nghiệm quan trọng trong việc xem xét áp dụng quy định giao dịch bất động sản qua sàn. Khi thị trường địa ốc phát triển đến một mức độ nhất định thì có thể bỏ quy định về sàn và để các giao dịch tự do, việc lựa chọn giao dịch thông qua môi giới bất động sản tùy nhu cầu của khách hàng.
