Giao dịch bất động sản qua sàn: "Quy định nghe rất là hay, nhưng đem áp dụng thì gay vô cùng"!

Đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk) bày tỏ tán thành cao với văn bản thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế Quốc hội khi cho rằng không nên có quy định này, giao dịch ở đâu là quyền của người dân.

Dẫn quy định tại Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội, ông Thành nói rằng không có quy định phải giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn. Tương tự, Bộ luật Dân sự cũng không quy định hình thức hợp đồng phải có xác nhận của sàn giao dịch. Luật Doanh nghiệp cũng quy định, quyền của khách hàng là tự do tìm kiếm thị trường, tìm kiếm khách hàng để ký kết hợp đồng.

"Như vậy, không có quy định phải giao dịch qua sàn. Mặt khác, qua sàn thì sao? Thì làm tăng các tầng nấc trung gian và kéo theo đó là tăng chi phí giao dịch. Chi phí giao dịch qua sàn hiện nay khoảng 3-3,5% giá trị hợp đồng, là con số không hề nhỏ đối với bất động sản. Và chi phí này rơi vào người mua bất động sản", ông Thành nhấn mạnh.

Vị đại biểu cho rằng đúng là nếu giao dịch qua sàn thì sẽ tăng phần nào sự minh bạch, nhưng có thể sử dụng cách khác mà không làm phát sinh tầng nấc trung gian và chi phí.

Từ đó, đại biểu đoàn Đắk Lắk đề nghị cân nhắc kỹ quy định phải giao dịch bất động sản qua sàn tại dự thảo Luật.

Ngoài ra, đối với quy định những bất động sản đã giao dịch qua sàn thì không cần công chứng, ông Thành nói rằng "chưa yên tâm" bởi sàn giao dịch có đủ năng lực không?

"Một khi sàn giao dịch được hưởng lợi từ giao dịch thì họ có thể làm mọi cách để giao dịch thành công, bao gồm cả việc bỏ qua một vài điều kiện của hợp đồng, như vậy sẽ không an toàn cho hai bên mua bán bất động sản", đại biểu lưu ý, đồng thời nhấn mạnh: "Quy định nghe rất là hay, nhưng đem áp dụng thì gay vô cùng".

Đồng quan điểm, đại biểu Trần Thị Vân (đoàn Bắc Ninh) cho rằng, giao dịch bất động sản trực tiếp hay qua sàn là quyền của người dân, không thể bắt buộc.

Đại biểu Trần Thị Vân (đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh)

Đưa ra lý lẽ, người dân có thể bán cho anh em, người thân thì không thể yêu cầu họ phải qua sàn, khi mà địa vị pháp lý của người mua có thể cao hơn sàn giao dịch. "Quy định này chính là làm phát sinh thêm chi phí, làm tăng giá bất động sản và kéo theo rườm rà thủ tục hành chính", bà Vân nói.

Cũng không đồng tình với quy định phải giao dịch bất động sản qua sàn, đại biểu Nguyễn Ngọc Bảo (đoàn Bắc Ninh) nêu một lý do khác: Nhà nước không thể bắt buộc các cá nhân phải giao dịch bất động sản qua sàn khi mà sàn giao dịch bất động sản cũng là một tổ chức kinh doanh, như vậy tạo ra sự đối lập lợi ích.

Ngoài ra, theo vị đại biểu, quan trọng nhất là không đảm bảo an toàn pháp lý. Sự tranh chấp giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng đã khó giải quyết rồi, bây giờ lại thêm bên thứ ba là sàn giao dịch thì vai trò thế nào, ai chịu trách nhiệm khi có tranh chấp?...

Đại biểu Nguyễn Ngọc Bảo (đoàn Bắc Ninh)

Vị đại biểu cũng lưu ý, sàn giao dịch tưởng là minh bạch nhưng cũng rất có thể trở nên thiếu minh bạch nếu các thông tin được bóp méo theo hướng có lợi cho sàn. Vừa qua một số nhiễu loạn do làm giá bất động sản đều có vai trò của sàn giao dịch bắt tay với các chủ đầu tư, đại biểu dẫn chứng.

"Việc thiết kế quy định này nên theo hướng, sàn giao dịch là một xu thế, là một ngành nghề kinh doanh nhưng các giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn giao dịch", ông Bảo khuyến nghị, đồng thời nhấn mạnh: nếu sàn giao dịch có lợi cho các bên thì họ sẽ tự nguyện tham gia, không cần bắt buộc.

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) lại có quan điểm khác khi ủng hộ sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản, nhưng là ủng hộ có điều kiện.

Theo vị đại biểu, bất động sản là hàng hoá quen thuộc, ai cũng tiếp xúc nhưng phần lớn mọi người không hiểu bất động sản đem vào giao dịch thế nào, giá bao nhiêu, cần mua nhà thì mua ở đâu, hồ sơ thế này đã đủ chưa?…

Ông Cường nói rằng, trên thế giới, môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là một nghề chuyên nghiệp, được quản lý chặt chẽ, chỉ được môi giới không được kinh doanh (không được mua bất động sản rồi bán ăn chênh lệch giá).

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) ủng hộ giao dịch bất động sản qua sàn, nhưng với điều kiện sàn giao dịch phải đạt đến trình độ cao và minh bạch.

Môi giới phải trung thực, minh bạch, chịu trách nhiệm về thông tin. Người ta bán bao nhiêu mua bao nhiêu, nhân viên môi giới phải làm đúng giá như thế, làm sai sẽ vi phạm pháp luật. Hồ sơ giấy tờ cũng phải trung thực. Do đó, ở nước ngoài không có chuyện cá nhân tự mua bán bất động sản trao tay, không có chuyện nói một đằng bán một nẻo bởi vì tất cả phải qua văn phòng môi giới, sàn giao dịch.

Khi đó, văn phòng môi giới hay sàn giao dịch đóng vai trò trung gian giúp người bán người mua đến với nhau và chính vì vậy làm thị trường bất động sản minh bạch. "Nhiều nước còn có quy định về quyền ưu tiên mua, ví dụ giá bất động sản 10 đồng nhưng anh khai gian chỉ 1 đồng, nếu môi giới phát hiện sẽ báo cho cơ quan quản lý và cơ quan quản lý có quyền mua bất động sản đó 1 đồng, không cho hai người bán cho nhau", ông Cường thông tin.

"Nếu trình độ sàn giao dịch đạt được đến mức đó, tôi đề nghị mọi giao dịch bất động sản thứ cấp phải qua sàn. Còn bất động sản trên thị trường sơ cấp do doanh nghiệp làm ra thì chỉ cần đăng ký với Sở Xây dựng là có thể bán, giống như nhà máy sản xuất ô tô bán ô tô cho người mua tự đi đăng ký sở hữu", ông Cường nêu quan điểm.

Với thực tế hiện nay, vị đại biểu cho rằng, dự thảo Luật lần này muốn đưa tất cả giao dịch bất động sản lên sàn để đăng ký nhưng vấn đề là chúng ta có đăng ký được không? "Mặt khác, ngay cả bất động sản bình thường muốn đưa vào đăng ký đã khó nữa là bất động sản hình thành trong tương lai. Tôi cho rằng tham vọng đó hơi khó thực hiện", đại biểu đoàn Hà Nội nói.