Giao dịch bất động sản cuối năm, đi chậm nhưng chắc

Giao dịch âm thầm

Thị trường bất động sản cũng thường phân rõ mùa vụ, trong đó quý I, thị trường vừa qua Tết Nguyên đán, lượng tiền mặt đã giảm và tâm lý không mua nhà đầu năm của người dân, nên giao dịch kém sôi động nhất. Quý II là thời điểm kinh tế vào guồng và dòng tiền chảy vào đầu tư kinh doanh. Thị trường chỉ đi vào “độ chín” ở quý III và quý IV, bởi đây là lúc dòng tiền trong dân dồi dào và cũng là thời điểm tốt để người dân mua nhà, đặc biệt ở quý IV, bởi cuối năm tiền thưởng, tiền thu về từ các kênh đầu tư kinh doanh, kiều hối và cả tâm lý mua nhà đón Tết của người dân.

Trong quý IV/2016, thị trường địa ốc phía Nam đã chứng kiến những đợt ra hàng ồ ạt của các chủ đầu tư như
Novaland, Him Lam Land, Hưng Thịnh Land, Vietcomreal, Rio Land, Keppel Land… Không chỉ gia tăng mạnh nguồn cung, giao dịch trên thị trường cũng rất sôi động với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án ở mức cao.

Quý IV/2017 vừa qua, thị trường có phần chững lại so với năm trước đó. Cụ thể, theo CBRE, quý cuối cùng của năm 2017, thị trường TP.HCM đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Xét tổng thể nguồn cung cả năm 2017, nguồn cung căn hộ giảm 18% so với năm 2016, nhưng là yếu tố tích cực giúp cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

Về tiêu thụ, trong quý IV/2017, có 8.934 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước, nhưng giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng căn hộ bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước đó.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng cho thấy, phần lớn các dự án mở bán trong quý IV/2017 trên thị trường địa ốc phía Nam đều đến từ những dự án cũ, nên việc mở bán diễn ra âm thầm, không rầm rộ.

Chẳng hạn, Dự án Vạn Phúc City, quận Thủ Đức (TP.HCM) là dự án lớn, được chia làm nhiều giai đoạn phát triển, nên những buổi mở bán được diễn ra vào cuối tuần.

Trong khi đó, Công ty Him Lam Land vẫn tiếp tục mở bán Dự án Him Lam Phú An tại quận 9. Dự án này đã được mở bán từ cuối năm 2016 với số lượng căn hộ lớn, nên tới nay giao dịch vẫn đến và được sàn giao dịch tổ chức bán âm thầm và không tổ chức các buổi mở bán rầm rộ.

Tương tự, Dự án CitiEsto tại quận 2 do Công ty Kiến Á làm đơn vị phát triển cũng đang trong giai đoạn đặt cọc giữ chỗ. Ngoài ra, trong tháng 10 vừa qua, Công ty Kiến Á cũng mở bán Dự án Lavila Nam Sài Gòn giai đoạn 2 theo hình thức đặt chỗ và sau đó thông báo đã có gần 100% giao dịch thành công trong đợt giới thiệu 100 căn biệt thự phố vườn cuối cùng.

 Ảnh: Lê Toàn

Ghi nhận giao dịch sôi động nhất quý IV đến từ Dự án Saigon Mystery Villas của Hưng Thịnh Corp với 279 căn nhà phố liên kế và 72 biệt thự nằm giáp sông Sài Gòn. Lý do dự án này được quan tâm nhiều đến từ việc dự án vị trí đẹp, giá thấp.

Đặc biệt, so với năm 2016, giao dịch giao dịch đất nền tại quận 9, quận Thủ Đức, Bình Chánh cuối năm qua trầm lắng hơn nhiều. Hầu như không phát sinh những dự án mới, ngay cả những dự án phân lô bán nền nhỏ cũng là của hiếm trên thị trường…

Chậm nhưng chắc

Nhìn vào thị trường bất động sản thời điểm này, các chuyên gia địa ốc đều cho rằng, thị trường đang chững lại. Việc phát triển chậm này đến từ nhiều yếu tố khách nhau, tất cả kìm hãm “độ nở” của thị trường để không xuất hiện tình trạng bong bóng bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững.

Ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, việc chững lại ở phân khúc đất nền những tháng cuối năm 2017 đến từ việc TP.HCM đã kìm hãm được cơn “sốt ảo” ở phân khúc này những tháng giữa năm. Chính vì sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền Thành phố, sự cảnh báo từ truyền thông, nên thị trường đất nền đi xuống.

Ông Vũ cho rằng, đây là xu hướng tích cực, bởi nếu để phân khúc này phát triển kiểu tự phát như 6 tháng đầu năm 2017, sẽ tạo ra tình trạng bong bóng, người dân có nhu cầu ở thực sẽ bị thiệt và phá vỡ quy hoạch của Thành phố.

Còn ông Ngô Thanh Tùng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại đường Trường Trinh, quận Tân Bình cho rằng, thị trường vắng những buổi mở bán rầm rộ, bởi thực chất năm 2017, rất ít dự án được cấp phép mới.

Số liệu 80 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng cấp phép từ đầu năm 2017 tới nay thực chất là những dự án đã được các chủ đầu tư mở bán năm 2016 theo hình thức đặt cọc giữ chỗ, giờ đây được cấp phép pháp lý, thì làm hợp đồng mua bán, chứ thực chất, năm 2017 rất ít dự án mới xuất hiện.

“Theo tôi được biết, năm 2017, chính sách của TP.HCM là hạn chế cấp phép dự án mới ở trung tâm để thực hiện chương trình giãn dân ra các quận vùng ven và giảm tải ùn tắc giao thông đang quá tải. Đặc biệt, việc siết dự án mới để thị trường tiêu thụ hết số lượng hàng tồn kho từ các năm trước”, ông Tùng nói.

Cũng theo giới phân tích thị trường, việc thị trường đi chậm là cơ hội để doanh nghiệp thanh lọc và tái cấu trúc. Nhiều thương hiệu lớn trong năm 2017 không ghi nhận dự án mới như
Sacomreal, Vietcomreal, Him Lam Land, Novaland, Vingroup… Trong khi các doanh nghiệp này được cho là những đơn vị hiện có nhiều quỹ đất nhất TP.HCM hiện nay.

Đây được cho là sự chờ thời của doanh nghiệp với thị trường và theo các chuyên gia, nhiều khả năng các doanh nghiệp này sẽ trở lại trong năm 2018 một cách mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Việt Gia Phú, một công ty thành viên của Vietcomreal cho biết, trong năm 2017, đơn vị này chủ yếu phát triển việc hoàn thiện và bàn giao nhà ở 3 dự án đang xây dựng, bên cạnh đó là bán cho xong những căn hộ còn lại ở các dự án này. Ngoài ra, Công ty cũng nhắm tới việc phát triển quỹ đất để năm 2018 sẽ chính thức có dự án mới.

“Năm 2017 là một năm trầm lặng với nhiều doanh nghiệp ngành địa ốc, bởi dòng vốn ngân hàng bị siết, chính sách của ngành và cả độ lệch pha cung cầu trong thị trường tại từng phân khúc.

Chính điều này đã làm thị trường phát triển chậm và các doanh nghiệp như chúng tôi chấp nhận chậm 1 bước để dò đường đi, chứ không muốn chạy đua phát triển trong khi hàng tại các dự án cũ còn nhiều. Chúng tôi chấp nhận đi chậm để bán hết số lượng căn hộ còn lại, cũng như tái cấu trúc Công ty để phát triển dự án mới vào năm 2018”, ông Tuấn nói.