Quyết định kịp thời
Trên thực tế, từ khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) được ban hành ngày 28/6/2023 tới lúc ban hành thông tư mới là Thông tư 10/2023/TT-NHNN (Thông tư 10) ngày 23/8/2023, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ sự lo ngại trước những tác động tiêu cực mà Thông tư 06 có thể tạo ra khi chính thức có hiệu lực từ ngày 1/9/2023.
Ở góc độ cơ quan quản lý, khi ban hành Thông tư 06, mục tiêu Ngân hàng Nhà nước hướng tới không nằm ngoài mục đích đảm bảo an toàn, hiệu quả, hạn chế rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, kiểm soát việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, mà vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế.
Chưa kể, so với Thông tư 39, Thông tư 06 được đổi mới theo hướng thông thoáng hơn để người vay có thể tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Chẳng hạn, theo quy định cũ, khách hàng chỉ được vay để trả nợ khoản vay tại ngân hàng khác đối với khoản vay phục vụ sản xuất - kinh doanh, không áp dụng đối với khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Tuy nhiên, theo quy định mới, với cùng khoản vay mua nhà, nếu ngân hàng B áp dụng lãi suất cho vay thấp hơn thì khách hàng hoàn toàn có thể đến ngân hàng B đề xuất nhu cầu vay vốn để trả nợ trước hạn cho khoản vay mua nhà đang vay tại ngân hàng A.
Ths. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Kinh tế thị trường, Đại học Kinh tế TP.HCM phân tích, quy định tại Thông tư 06 mở rộng phạm vi cho vay gồm phục vụ hoạt động kinh doanh và nhu cầu đời sống. Thậm chí, với nhu cầu vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống tiêu dùng thiết yếu, khách hàng không cần phải có phương án, dự án chứng minh.
Một mặt mở rộng cho vay nhóm đối tượng là người dân, nhưng mặt khác, Thông tư 06 lại siết chặt hơn điều kiện cho vay các đối tượng là doanh nghiệp, đặc biệt một số trường hợp thuộc diện không cho vay như để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM… là chưa phù hợp bối cảnh hiện tại. Bởi lẽ, bản chất đây là hoạt động M&A và đang cần thúc đẩy để giải quyết tình trạng khó khăn thanh khoản kéo dài tại nhiều doanh nghiệp suốt thời gian qua.
Ngoài ra, quy định “dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn” như đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) là dễ dẫn tới việc “đánh đồng” cả dự án tốt vào danh sách không giải ngân tín dụng, ngân hàng nếu không có thiện chí sẽ dễ dàng từ chối cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản một cách “đúng quy định”.
“Động thái kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay để hạn chế rủi ro nợ xấu gia tăng của cơ quan quản lý là cần thiết, nhưng trong bối cảnh hiện tại, việc siết quá chặt vô hình trung dựng thêm ‘rào chắn’ tiếp cận tín dụng so với trước đây”, ông Thanh nói.
Cũng cần nhắc lại rằng, quy định trên được lấy ý kiến từ đầu năm 2022, thời điểm áp lực tỷ giá và lãi suất lên cao, nợ xấu có xu hướng tăng mạnh sau dịch…, trước khi tăng trưởng kinh tế giảm tốc với sự lao dốc mạnh của thị trường bất động sản sau sự cố liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp cũng như ách tắc thủ tục pháp lý kéo dài của hàng trăm dự án trên khắp cả nước. Bởi vậy, việc hoãn thi hành một số điều kiện về cho vay như quy định tại Thông tư 10 là rất cần thiết, cũng là tuân thủ chủ trương gỡ vướng cho thị trường bất động sản tại Nghị quyết 33 của Chính phủ.
“Việc dừng thực hiện một số điều khoản tại Thông tư 06 theo quy định của Thông tư 10 sẽ tạo điều kiện cho tất cả các doanh nghiệp được bình đẳng trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo cơ hội cho doanh nghiệp kịp thời tái cấu trúc nguồn vốn”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nêu quan điểm.
Cùng góc nhìn, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, Thông tư 10 sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội cơ cấu lại nguồn vốn thông qua việc chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn, hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với các đối tác có tiềm lực tài chính, còn các ngân hàng có cơ sở pháp lý để cho vay đối với dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng có pháp lý đầy đủ.
“Ngoài ra, quy định mới cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới, chưa kể còn góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng vốn đang ở mức thấp thời gian gần đây (tính đến cuối tháng 7/2023, tín dụng chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6/2023)”, ACBS thông tin thêm.
Cần chủ động tái cơ cấu
Việc hoãn thi hành một số điều kiện về cho vay tại Thông tư 10 là rất cần thiết, cũng là tuân thủ chủ trương gỡ vướng cho thị trường bất động sản tại Nghị quyết 33 của Chính phủ.
Trên thực tế, mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro riêng và có thể không giải ngân đối với các khoản vay được cho là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư 10 sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực bất động sản.
Song, cũng cần lưu ý rằng, đây có thể chỉ là giải pháp tạm thời để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp địa ốc. Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung chứ không riêng lĩnh vực nào, nhưng nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào bất động sản, nên sự tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh lĩnh vực này được công khai, minh bạch và công bằng hơn.
Nhóm phân tích của Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho hay, cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp bất động sản dù chưa ở mức báo động, nhưng thanh khoản là vấn đề đáng lo khi thị trường trầm lắng kéo dài suốt thời gian qua.
Mặt khác, tín dụng bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn, trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm mạnh. Thực trạng này nếu tiếp tục kéo dài sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai, do đó có thể hiểu hàm ý kiểm soát rủi ro của Thông tư 06.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ nhìn nhận, việc dừng một số điều kiện vay như tại Thông tư 10 sẽ tạo điều kiện cho các đối tác của chủ đầu tư (bên thứ 3) vay vốn thông qua hợp tác kinh doanh. Trong bối cảnh hiện tại, việc hợp tác đầu tư, chia sẻ lợi ích và rủi ro với các đơn vị có tiềm lực tài chính là ưu tiên hàng đầu của các chủ đầu tư dự án.
Giám đốc một đơn vị phân phối lớn tại phía Bắc cho hay, với quy định mới, các sàn giao dịch có thể chủ động hơn nguồn vốn để tham gia hợp tác phân phối sản phẩm theo hình thức đầu tư thứ cấp - điều vẫn thường thực hiện trước đây, còn các chủ đầu tư có thêm dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Thực tế, tại TP.HCM, thời gian gần đây, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Phú Long… đã đồng loạt khởi động lại các dự án quy mô lớn. Trong đó, Vinhomes tung ra thị trường Khu căn hộ Glory Heights; Masterise Homes với dự án Masterise Centre Point tại quận 9; Hưng Thịnh chào thị trường dự án Avata Thủ Đức; Nam Long tung giai đoạn tiếp theo dự án Akari City, Mizuki Park với tiến độ bán hàng khá tốt…
Tại Đồng Nai và Bình Thuận, nhiều dự án lớn của Novaland như Aqua City, Novaworld Phan Thiết… cũng được khởi động trở lại. Ở khu vực miền Trung, một số dự án của Hưng Thịnh, Sun Group… cũng tái triển khai.
Tại Hà Nội, sự sôi động thể hiện qua số dự án mở bán tăng mạnh, có thể kể tới các dự án Capital Elite, The Charm An Hưng, Grand Sunlake, Rice City Thượng Thanh, Feliz Homes, Mê Linh Garden City, Imperia River View, Melody Residence - N03, Han Jardin, Sunshine Capital, Sunshine Wonder Villas, Sunshine Green Econic, Moonlight1, Hoàng Thành Pearl, Masterise Waterfront, Masterise West Heights, Epic Tower…
Phải tìm điểm cân bằng giữa hai dòng nước ngược
 |
Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước |
Hiện nay, thúc đẩy tín dụng là điều bức thiết, nhưng cũng phải đảm bảo chất lượng, không để nợ xấu tăng, đảm bảo an toàn hệ thống. Vì thế, giữa hai dòng nước ngược chiều nhau, phải tìm được điểm cân bằng. Nếu vì sợ nợ xấu tăng mà không tăng trưởng tín dụng thì không được, còn “thả phanh” tín dụng cũng không ổn vì rủi ro không chỉ là tăng nợ xấu, mà còn là an toàn tài chính quốc gia. Thực tế đã có nhiều bài học, thậm chí đau đớn như trường hợp của SCB.
Chưa kể, một khó khăn kéo dài nữa mà chưa biết bao giờ giải quyết được, đó là ngân hàng đang phải gánh vai trò cung ứng vốn chủ yếu cho nền kinh tế trong cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Vừa qua, chúng ta đưa vào vận hành thị trường trái phiếu riêng lẻ nhưng hiệu quả chưa đạt kỳ vọng, do đó cần thúc đẩy thị trường này phát triển để giải quyết bài toán vốn trung - dài hạn cho doanh nghiệp cũng như nền kinh tế.
Cần lưu ý công tác dự thảo
 |
| PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Trường đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội |
Việc sửa đổi kịp thời các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường là rất cần thiết, nhưng cũng cần lưu ý khi công tác dự thảo chưa thật sự kỹ càng, dẫn đến việc không lường hết các vấn đề, tình huống khi triển khai trong thực tế như câu chuyện về các phương pháp định giá đất hay Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước đang được thị trường phản ánh. Đặc biệt, chưa xử lý tốt các tình huống chuyển tiếp, gây khó khăn cho nhà đầu tư, cơ quan quản lý khi thực thi.
Ngoài ra, để các chính sách thẩm thấu nhanh vào cuộc sống, cần có các cơ chế bảo vệ cho những người dám nghĩ, dám làm, cần tạo điều kiện cho các hoạt động ứng dụng, triển khai thí điểm, nếu tốt có thể nhân rộng. Tránh trường hợp cán bộ các cơ quan có thẩm quyền e ngại trách nhiệm, dẫn tới công tác gỡ khó cho thị trường không được triển khai hiệu quả.
Cơ chế “mở” chỉ kéo dài đến hết quý I/2024
 |
Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam |
Ba khoản mục tại Thông tư 06 bị ngưng hiệu lực thi hành là ba điều cấm, xuất phát từ những sai phạm trong cho vay bất động sản tại một số ngân hàng.
Để đảm bảo an toàn hệ thống, Ngân hàng Nhà nước quyết định siết lại hoạt động này. Do đó, Thông tư 10 sửa đổi Thông tư 06 được ban hành là để hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, nhưng đây chỉ là tạm ngưng thực hiện chứ không phải hủy bỏ 3 điểm cấm nói trên.
Thực chất của động thái trên chủ yếu là để tạo cơ hội tái cơ cấu nguồn vốn cho các doanh nghiệp có khoản vay hiện hữu. Với những khoản vay mới, cần cố gắng thực hiện trong giai đoạn “mở” này trước khi có chính sách mới “khép” lại tín dụng. Tôi cho rằng, cơ chế mở này chỉ kéo dài đến hết quý I/2024 - sau khi dự án sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… dự kiến được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10 tới.
Về dài hạn, theo tôi, chủ trương của cơ quan quản lý vẫn là siết cho vay đặt cọc và cho vay các dự án không đủ điều kiện pháp lý. Còn trong bối cảnh giải ngân tín dụng đang thấp như hiện nay, sự linh hoạt này là dễ hiểu.
Chưa nhiều dự án được hưởng lợi từ quy định mới
 |
Ông Phạm Quang Tú, Chuyên gia pháp lý bất động sản |
Tôi cho rằng việc sửa đổi Thông tư 06 là cần thiết, có tác động tích cực đến thị trường địa ốc, nhất là trong câu chuyện tiếp cận tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận rằng, chúng ta mới chỉ đang gỡ ở phần ngọn, chưa bắt trúng căn nguyên bệnh. Nguồn gốc cơn bĩ cực của thị trường hiện tại đến từ pháp lý dự án khi tất cả các khâu đều vướng, mà khi thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện thì dù chính sách hỗ trợ có “mở” cỡ nào thì doanh nghiệp cũng vẫn không thể vay được.
Thông tư 10 đã mở ra hướng tiếp cận vốn vay, nhưng điều kiện để giải ngân là phương án trả nợ và lãi. Trường hợp dự án không có đủ pháp lý thì đương nhiên không thể tiếp cận vốn vay, cho nên nhóm dự án được hưởng lợi từ quy định mới chưa nhiều.
Quy định cho vay mới tạo nguồn vốn cho hoạt động MA& dự án
 |
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group |
Việc hoãn thi hành một số quy định cấm cho vay tại Thông tư 10 sẽ giúp tháo gỡ các rào cản trong tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là với những doanh nghiệp đang thực hiện các thương vụ M&A dự án, bởi muốn thực hiện một thương vụ cần có nguồn tiền lớn lên đến hàng trăm, thậm chí cả ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ không đủ nguồn vốn nếu kênh tín dụng bị siết chặt.
Bên cạnh đó, quy định mới về hoạt động cho vay cũng sẽ giúp thị trường bất động sản có thêm động lực phục hồi khi người mua được tiếp cận vốn tín dụng dễ dàng hơn. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng có thêm thời gian chuẩn bị, cân đối tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp khi các điều cấm được tái thi hành trong tương lai.
Cần đảm bảo việc tháo gỡ vướng mắc “nhanh, trúng và đúng vấn đề”
 |
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Sáng lập viên Sen Vàng Group |
Vướng mắc lớn nhất vẫn là pháp lý dự án, pháp lý không thông thì chủ đầu tư không vay được vốn, mà không có vốn thì không thể triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, chính sách bất động sản thường có độ trễ, lại liên quan đến nhiều cơ quan, ban ngành, nên từ khi được ban hành cần nhiều thời gian để thẩm thấu vào thị trường.
Do đó, cơ quan quản lý cần phân loại, chia ra từng phân khúc, nhóm dự án vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó tập trung giải quyết theo “chuyên đề” mới đảm bảo việc tháo gỡ vướng mắc “nhanh, trúng và đúng vấn đề”. Trong đó, cần ưu tiên gỡ khó cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, tập trung hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu thủ tục, hoàn thiện giấy tờ, pháp lý.
