Đang siết hay đang cứu bất động sản?
Tại hội thảo, bà Hồ Thị Kiều Trang, Trưởng phòng Cao cấp Nghiên cứu Ngành Bất động sản HSC đã chia sẻ về tình trạng chung của ngành bất động sản hiện nay thể hiện trong 4 phân khúc.
Về nhà ở dân dụng, thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân bằng cung cầu cục bộ tại TP. HCM và Hà Nội với các tỉnh thành lân cận.
Về bất động sản nghỉ dưỡng, tình trạng thừa nguồn cung đáng báo động. Thị trường phát triển thiếu đồng bộ, thiếu hạ tầng hỗ trợ, thiếu tiện ích giải trí, dẫn đến công suất khai thác ở mức thấp và không mang lại hiệu quả đầu tư như mong đợi. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chuyển nhượng chưa phát triển.
Bất động sản thương mại (cho thuê văn phòng hoặc trung tâm thương mại) đang phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu sau đại dịch, bởi lưu lượng khách đến các trung tâm thương mại tăng, cũng như sự trở lại của khách quốc tế. Trong khi nhu cầu thuê văn phòng hạng B ở TP. HCM và Hà Nội cũng được kỳ vọng tăng.
Riêng bất động sản khu công nghiệp, Việt Nam vẫn là điểm sáng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc. Quá trình này đã bị chậm lại trong đại dịch do sự hạn chế di chuyển, tuy nhiên, HSC kỳ vọng sẽ nhanh chóng trở lại do nhu cầu cao từ dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam.
 |
Bà Kiều Trang cho rằng, thị trường bất động sản đang có hai nút thắt lớn: trái phiếu và pháp lý.
Theo thống kê, các doanh nghiệp bất động sản đang có số dư phát hành trái phiếu lớn nhất, chiếm khoảng 40% tổng số dư phát hành trái phiếu trên thị trường. HSC ước tính có khoảng 124.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn năm 2023, giá trị đáo hạn của bất động sản riêng trong quý III sẽ là khoảng 40.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, với việc Chính phủ ban hành các thông tư, nghị định siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu, nhu cầu mua trái phiếu của nhà đầu tư nhỏ lẻ đang rất thấp, các hoạt động phát hành trái phiếu cũng thấp hơn nhiều so với trước đây. Trong ngắn hạn, các công ty bất động sản không thể sử dụng kênh trái phiếu để phát hành mới cho hoạt động, cũng như nhu cầu tái cơ cấu lại nợ vay cũ.
Nút thắt thứ hai về pháp lý, tổng số lượng dự án được cấp phép trên cả nước giảm mạnh thời gian qua. Trong khi đó, sản phẩm bất động sản có mức độ thanh khoản phụ thuộc vào vấn đề pháp lý của sản phẩm. Do đó, các doanh nghiệp có thể chôn vốn nhiều năm trong một dự án, nên việc tập trung giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý (đồng bộ quy hoạch đô thị) sẽ hỗ trợ thanh khoản bất động sản bền vững.
Theo ông Phạm Đình Huy, nút thắt thị trường bất động sản đến từ 5 yếu tố.
Thứ nhất, lãi suất cao đang ảnh hưởng đến tất cả đối tượng tham gia thị trường bất động sản.
Thứ hai, tín dụng gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, thay vì chỉ có chủ đầu tư gặp khó như trong quý IV/2022.
Thứ ba, chính sách bất động sản thay đổi có thể trở thành rào cản cho các chủ đầu tư, đưa đến nguy cơ về nợ xấu.
Thứ tư, đầu tư hạ tầng (đầu tư công) đóng vai trò vô cùng quan trọng. Dù lãi suất cao, tín dụng không có, nhưng chỉ cần có hạ tầng thì giá trị bất động sản sẽ tăng.
Thứ năm, pháp lý dự án quyết định mức độ an toàn của sản phẩm. Khách hàng mua một tài sản cho tương lai dưới dạng văn bản đặt cọc hay văn bản thỏa thuận, bất động sản sẽ không được tin cậy bằng những hợp đồng mua bán, cuối cùng là bằng sổ hồng, sổ đỏ tùy sản phẩm.
Để trả lời cho câu hỏi bất động sản đang bị siết hay đang được cứu, ông Huy cho rằng việc trần lãi suất huy động khoảng 6% đang hỗ trợ thị trường. Tín dụng từ việc không thể vay đến có thể vay cộng thêm các yếu tố như gói kích cầu nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng... là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần tốt hơn.
Đánh giá về cơ hội sắp tới của thị trường, bà Trang cho biết, đầu tư công được đẩy mạnh sẽ là động lực quan trọng cho sự phục hồi bất động sản, giúp tăng giá trị sản phẩm. Với tổng ngân sách hơn 700.000 tỷ đồng chảy vào, thị trường bất động sản sẽ gián tiếp được hỗ trợ về thanh khoản.
Ngoài ra, tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, nhu cầu ở thực vẫn rất cao, chỉ cần lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, nhu cầu khách mua để ở sẽ thúc đẩy thị trường.
 |
NLG: Chấp nhận thử thách – Vượt qua giới hạn
Nam Long là doanh nghiệp phát triển bất động sản, tập trung vào phân khúc nhà ở đầu tiên (first home) của bất kỳ thị trường nào mà NLG có dự án. Đối tượng mục tiêu của NLG là khách hàng có nhu cầu ở thực - điểm khác biệt, cũng là kim chỉ nam của NLG khi đi tiếp cận đầu tư quỹ đất mới.
Ông Huy thông tin, quy mô quản lý đầu tư của NLG là 23.000 tỷ (tổng tài sản) nhưng nợ chỉ khoảng 5.000 tỷ đồng. Nam Long sử dụng phần lớn là vốn chủ sở hữu, trong trường vay hay huy động vốn từ các đối tác, Công ty vẫn đảm bảo tỷ lệ nợ/vốn không vượt quá 50%. Hiện nay, NLG đang triển khai 8 dự án cùng lúc, nhưng tỷ lệ nợ/vốn khoảng 35%.
Năm 2023, Nam Long sẽ phân loại sản phẩm thị trường có thể hấp thụ ngay thời điểm này. Công ty đặt mục tiêu bán hàng đạt 10.000 tỷ đồng, thấp hơn các năm trước, vì trong các sản phẩm có khả năng bán hàng, một số sản phẩm liên quan đến đất nền lớn, biệt thự lớn,… Do đó, các sản phẩm năm nay gồm: Ehome giá trị 1 - 1,5 tỷ đồng, nhà ở xã hội giá trị 500 - 700 triệu (tùy vùng), sản phẩm cao cấp hơn từ 1,5 - 3 tỷ đồng cũng có khả năng thị trường hấp thụ tốt.
Dựa trên tình hình thực tế, năm 2023, Công ty dự kiến doanh thu, lợi nhuận tương tự năm 2022, lần lượt đạt 4.300 tỷ đồng và 500 tỷ đồng.
Ông Huy chia sẻ thêm, trong 3 tháng đầu năm, dù thị trường khó khăn, dự án Flora Mizuki vẫn bàn giao được 360 căn, số lượng khách hàng đóng tiền là 395 căn (đóng đủ 95% để nhận bàn giao), Công ty đang cố gắng đẩy nhanh khả năng bàn giao để ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.
Đối với dự án Izumi, Nam Long đã bán và hoàn tất các công tác xây dựng, hợp đồng mua bán, bàn giao trong năm nay với khách hàng. Về hạ tầng, Công ty đã hoàn tất công tác san lấp, hạ tầng chung, giao thầu để nối các khu liên quan lại với nhau. Nam Long đang đẩy mạnh tiến độ pháp lý dự án, liên quan đến quy hoạch chung của vùng và chuyển đổi giá trị dự án,…
Nhìn chung, các diễn giả đánh giá rằng, hai nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là về trái phiếu và pháp lý dự án. Hai bài toán này khi được tháo gỡ sẽ hỗ trợ cho thị trường hồi phục, cải thiện thanh khoản và tăng giá trị sản phẩm.
