Khi niềm tin bị lung lay
Chiều mồng 5 Tết Quý Mão 2023, đợi đón khách tại Sân bay Nội Bài bên chiếc xe VinFast Lux A2.0, anh Thanh Hùng (Bắc Ninh) chia sẻ, anh làm môi giới bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng từ quý II năm ngoái, thị trường bất động sản ngày càng khó khăn, cuối quý III trở đi gần như đóng băng nên “chạy xe kiếm thêm tiền, túc tắc chi trả các sinh hoạt phí”.
Anh Hùng cho biết, làm môi giới bất động sản nghỉ dưỡng, với mỗi một giao dịch thành công, trị giá bất động sản khoảng 30 - 40 tỷ đồng, môi giới được hưởng hoa hồng 1%, sau khi trừ thuế và các chi phí sẽ thu về 200 - 300 triệu đồng. Thu nhập của anh không cao, nhưng thời hoàng kim, có những đồng nghiệp đều đặn mỗi tháng thực hiện được một giao dịch, theo đó, cả năm thu về 2,5 - 3 tỷ đồng.
“Một con số như chỉ có ở trong mơ, nhưng là sự thật, khiến không ít người bỏ cả công việc ổn định 10 - 15 năm để quay sang làm môi giới bất động sản. Tuy nhiên, hầu hết đều hối tiếc trước sự biến động khắc nghiệt của thị trường trong thời gian qua”, anh Hùng nhận xét.
Theo Thanh Hùng, anh làm môi giới không phải cho một mà vài chủ đầu tư. Có dự án, chủ đầu tư “gắng” được, nhưng cũng chỉ xây dựng cầm chừng, có dự án đắp chiếu từ tháng 10 năm ngoái, mặc dù đang xây dựng dở dang.
“Dự án ở Đồng Nai, khách hàng của tôi đang “mắc kẹt”, nhưng tôi cũng chia sẻ với khách hàng là chính chủ đầu tư nợ tiền hoa hồng của môi giới chưa trả. Phương án được chủ đầu tư đưa ra là thanh toán bằng bất động sản, nhưng phải đóng thêm tiền để nhận sản phẩm, tính nhanh đã thấy môi giới thiệt đủ đường, nên chấp nhận mất tiền. Tết này, tôi đưa vợ con về quê, còn mình ở lại Hà Nội, chạy xe kiếm tiền”, anh Hùng nói.
Chủ một doanh nghiệp bất động sản cho hay, ông là thành viên một câu lạc bộ đánh golf có 100 hội viên. Trước kia, câu lạc bộ không thể tập hợp đầy đủ các hội viên, vì hôm nay người này rảnh thì người kia bận, nhưng nay không cần hẹn cũng tập trung đông đủ, bởi thị trường và nền kinh tế đối mặt nhiều khó khăn, không làm ăn được gì nên các hội viên đi chơi golf cho đầu óc thoải mái.
Liên quan đến thị trường bất động sản, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Phân tích Tín dụng và Dịch vụ Tài chính xanh, FiinRatings nhận định, vấn đề của thị trường này là niềm tin nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Sự kiện tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và khiến cho sự hoài nghi, lo ngại của nhà đầu tư cũng như ngân hàng về việc cho ngành bất động sản vay vốn gia tăng.
Sau khi một số dự án bất động sản của Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng và thu hồi đất, lãi suất tái đầu tư lên tới 20 - 30%/năm trên nền tảng giao dịch trái phiếu của các công ty chứng khoán. Trái chủ yêu cầu mua lại sớm gây căng thẳng cho tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản. Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê duyệt quy hoạch góp phần khiến nhiều dự án không thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.
Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức tuần qua, ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land thừa nhận: “Việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, kênh huy động này đang gặp bế tắc và các trái chủ lo sợ doanh nghiệp bất động sản có tồn tại không, có phát triển được không, sản phẩm có đến tay người tiêu dùng không”.
Lãi suất cao gây khó doanh nghiệp bất động sản
Cái khó nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ.
Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, theo dõi diễn biến trong năm 2022 cho thấy, thị trường bất động sản có nhiều biến động. Khoảng nửa đầu năm 2022, thị trường chứng kiến sự tăng trưởng nóng của một số phân khúc tại một số địa phương, tuy nhiên, nửa cuối năm 2022, thị trường có xu hướng ngược lại. Các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thách thức, cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, trong khi thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân, đặc biệt nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội; nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý đất đai, đầu tư, quy hoạch...
“Dòng vốn vào thị trường bất động sản đến từ nhiều nguồn khác nhau như nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng ngân hàng…, song việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản qua thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua gặp nhiều khó khăn”, bà Giang nhận xét.
Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes cho hay, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì không có quá nhiều rủi ro. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.
Ông Lê Trọng Khương nêu quan điểm, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước hầu như không tham gia đầu tư trong giai đoạn hiện tại, mà đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.
Liên quan đến lãi suất, theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, mục tiêu của các ngân hàng khi hợp tác với các doanh nghiệp là làm thể nào để đôi bên kinh doanh cùng có lợi. Các ngân hàng cố gắng không tăng lãi suất và nỗ lực thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước là giảm lãi suất huy động, từ đó giảm lãi suất cho vay.
Tuy nhiên, để tài trợ vốn trung và dài hạn, bên cạnh hệ thống ngân hàng, cần có sự vào cuộc của thị trường vốn. Trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã đóng góp vai trò rất quan trọng, nhưng gần đây do nhiều khó khăn, toàn bộ nhu cầu vốn trung và dài hạn đè nặng lên hệ thống ngân hàng, như vậy gây khó khăn cho các ngân hàng.
“Mong muốn Chính phủ, các cấp có thẩm quyền nhanh chóng ổn định thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo nguồn vốn trung và dài hạn gánh đỡ cho hệ thống ngân hàng, nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường tài chính Việt Nam nói riêng và nền kinh tế nói chung”, ông Tùng nói.
Ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank chia sẻ, Ngân hàng không muốn neo lãi suất cao, mà luôn mong có mức lãi suất hợp lý, khách hàng chịu được, Ngân hàng có hiệu quả kinh doanh và cạnh tranh lành mạnh giữa các ngân hàng. Tuy nhiên, có những yếu tố khách quan tác động như lãi suất, lạm phát trên thế giới rất cao.
“Hiện lãi suất của Việt Nam tăng vài phần trăm so với những năm trước, nhưng vẫn thấp so với các quốc gia khác. Nửa đầu năm, lãi suất có khả năng duy trì mức cao, nhưng nửa cuối năm, chúng ta có thể nghĩ đến lãi suất trên thị trường nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ giảm”, ông Hưng kỳ vọng.
Ông Nguyễn Tùng Anh nhận định, việc Fed tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường rút tiền qua kênh thị trường mở (OMO) và tăng lãi suất điều hành. Việc các ngân hàng liên tục nâng lãi suất huy động khiến lãi suất cho vay mua nhà tăng lên 12 - 13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung góp phần dẫn tới nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản lao đao.
Trong diễn biến có liên quan, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói: “Doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại. Lãi suất hiện nay, chúng tôi chịu được. Chúng tôi không đề nghị giảm phí, không đề nghị giảm lãi suất, người mua nhà phải chịu những khoản này, bởi doanh nghiệp bất động sản sẽ đưa vào giá bán. Cái khó nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ”.
Chủ động tự cứu mình
Vị chủ doanh nghiệp bất động sản là thành viên một câu lạc bộ đánh golf trên cho biết, ông cũng như nhiều người khác không phải là buông bỏ hết để đi chơi, không lo nghĩ cho con đường phát triển của doanh nghiệp, mà luôn “vắt óc” nghĩ các phương án, giải pháp, nhưng càng “cựa” thì nguy cơ “chết” càng cao, nên đành lựa chọn “nằm im, thở khẽ”. Bán được cái gì có tiền là doanh nghiệp bán ngay để tìm cơ hội sống sót qua giai đoạn này.
Theo ông Nguyễn Tùng Anh, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn, buộc doanh nghiệp phải rút tiền từ hoạt động khác, hoặc tạm dừng dự án để xoay xở dòng tiền trả nợ. Bên cạnh đó, ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao trong giai đoạn trước, gây ảnh hưởng lan truyền khi bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo khoản vay. Đồng thời, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các chi phí đầu vào tăng, giá trị này còn được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường thời gian gần đây.
“Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại”, ông Nguyễn Tùng Anh nói.
Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành VietinBank cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động bán tài sản để tự cơ cấu. “Việc cơ cấu nợ cho riêng doanh nghiệp bất động sản không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho sản bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề”.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh: “Các doanh nghiệp bất động sản cũng nên cơ cấu các sản phẩm kinh doanh, rà soát lại các dự án đảm bảo nguồn lực khả năng thực thi của mình. Đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bám sát các dự án để triển khai hiệu quả hơn”.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng chia sẻ, các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách vĩ mô để ổn định vĩ mô, đôi khi những chính sách này ảnh hưởng đến doanh nghiệp, đó là sự đánh đổi. Các doanh nghiệp nước ngoài có một bộ phận theo dõi, phân tích, đánh giá các chính sách vĩ mô để chủ động trong sản xuất - kinh doanh.
“Nếu các doanh nghiệp của chúng ta chủ động thì sẽ không dẫn đến bị động trong sản xuất - kinh doanh”, bà Hồng nói và nhấn mạnh: “Tôi mong muốn doanh nghiệp trong mảng kinh doanh của mình dù lớn hay nhỏ, nhất là những doanh nghiệp phải vay nhiều, cần hết sức chú trọng việc quản trị dòng tiền. Doanh nghiệp cần có các giải pháp đẩy mạnh, quản trị lại để có năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng, đồng thời nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hoá nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng”.
Thời gian qua, Chính phủ đã có một loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Bên cạnh đó là Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ban ngành, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này đặt định hướng tín dụng trong năm 2023 tăng khoảng 14 - 15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế và không thực hiện phân bổ tín dụng theo ngành, lĩnh vực.
“Các chính sách mới là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường”, ông Nguyễn Tùng Anh nói.
Doanh nghiệp bất động sản cần thời gian
 |
| Ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank |
Hiện nay, tình trạng khan hiếm tín dụng không còn, lượng vốn trong ngân hàng dồi dào và không có trần “room” cho từng ngành nào. Việc cho vay bất động sản sẽ tuỳ từng ngân hàng với mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau, tuy nhiên, đang có sự thận trọng từ người mua. Nhu cầu hiện khá thấp nên giá bất động sản giảm và người mua đang dò tìm đáy. Thông thường, sau Tết Nguyên đán, người dân chưa đi vay và dự báo vay vốn tín dụng bất động sản giai đoạn đầu năm ở mức thấp.
Bất động sản là ngành đặc thù, tài sản đảm bảo có tính chất hữu hình, nhưng cũng là tài nguyên hữu hạn nên suốt thời gian dài bất động sản có xu hướng tăng, có giai đoạn ngủ đông, đình đốn nhưng dần dần sẽ phát triển, có tính thanh khoản. Theo đó, cần có những giải pháp để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản như gia hạn trả nợ, bởi doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang phải đối mặt với không chỉ những khoản nợ đáo hạn ngân hàng, mà còn là trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, trong khi đó nguồn tiền thu được chững lại.
Kinh nghiệm cho thấy, nếu có thể hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản sống sót qua giai đoạn khó khăn, thì vài năm tới, kinh tế phát triển, bất động sản quay trở lại nhịp bình thường sẽ tháo gỡ được các khó khăn liên quan đến thị trường này. Trước đây đã có câu chuyện nợ xấu trên thị trường bất động sản, nhưng mọi việc đều giải quyết được. Vấn đề cần cho doanh nghiệp bất động sản là thời gian.
Không chủ trương “siết” bất kỳ phân khúc nào
 |
| Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank |
Đến hết năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản tại Vietcombank chiếm trên 20% trên tổng dư nợ. Tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 17% so với cuối năm 2021. Điều này cho thấy, Vietcombank đã đáp ứng tín dụng kịp thời và đầy đủ theo nhu cầu của thị trường bất động sản.
Trong năm 2023, Vietcombank định hướng tiếp tục tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, đối với từng lĩnh vực cụ thể sẽ có cơ chế riêng. Ví dụ, bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất là lĩnh vực quan trọng, đóng góp tích cực vào việc thu hút doanh nghiệp FDI cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, theo đó, Vietcombank đã ưu tiên, tăng tín dụng 4 lần trong năm 2022 so với năm 2021 và dự kiến năm 2023 sẽ có mức tăng trưởng tương tự như năm 2022, thậm chí tốt hơn.
Đối với lĩnh vực bất động sản du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, Ngân hàng nhận định, du lịch trong nước và quốc tế đã phục hồi nên năm 2023 sẽ có những chính sách thay đổi phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, Vietcombank sẽ lựa chọn các doanh nghiệp bất động sản uy tín để đảm bảo cho vay hiệu quả. Song song với đó, lĩnh vực bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại cũng sẽ được tập trung cho vay.
Đối với bất động sản nhà ở sẽ được chia ra làm hai đối tượng. Với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, Vietcombank áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý. Với cá nhân mua nhà ở, Ngân hàng sẽ tập trung ưu tiên, đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao.
Vietcombank không có chủ trương, chính sách “siết” bất kỳ phân khúc bất động sản nào, tuy nhiên, tuỳ từng phân khúc, lĩnh vực, điều kiện cấp tín dụng sẽ khác nhau.
Thống nhất để hai bên có bước đi dài hơn
 |
| Ông Lưu Trung Thái, Tổng giám đốc MB |
Sức khoẻ của các ngân hàng nói chung và MB nói riêng phụ thuộc rất lớn vào khách hàng. Trong giai đoạn khó khăn này, chúng ta cần giúp đỡ lẫn nhau. Hiện tại, doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với vấn đề, có dự án giá trị lớn nhưng vướng mắc ở khả năng thanh toán tại một thời điểm. Nguyên nhân bởi do thiết kế vấn đề tài chính, ví dụ như khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản đã chọn phương án dễ nhất để làm, không chọn phương án với điều kiện chặt chẽ. Phát hành trái phiếu ngắn hạn trong khi các dự án là 5 - 10 năm, hay chọn điều kiện cho vay dễ nên không quản lý được dòng tiền, không ưu tiên hoàn thiện pháp lý… Bản chất của vấn đề này là dễ ban đầu, khó về sau.
Bên cạnh đó, thị trường đang mất cân đối nguồn cung. Nguồn cung bất động sản TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng, từ 40.000 xuống còn 10.000, trong khi đó, nhu cầu của đa số người dân về nhà ở tại khu vực này rất lớn. Vậy nhưng, 80% nguồn cung là sản phẩm cao cấp nên người dân không thể tiếp cận, mà ngân hàng phải phục vụ đại đa số người dân. Cấu trúc ngành bất động sản không phù hợp và giải quyết vấn đề này là khó, nhưng chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề.
Trong quá trình hợp tác, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất các điều kiện để hai bên có bước đi dài hơn. Ngân hàng thu xếp được “room” tín dụng cho các dự án đủ pháp lý, sẵn sàng cho vay với mức lãi suất chấp nhận được.
