Càng ngày càng trở nên phổ biến, nhưng theo đó cũng là ngày càng nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ mô hình nhà chung cư cao tầng, đặc biệt trong vấn đề về quản trị, quản lý vận hành.
Về mặt chính sách, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở 2014, trong đó dành hẳn một chương riêng để quy định các nguyên tắc chung trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Sau đó Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP và cả Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng đã có hướng dẫn chi tiết.
Thế nhưng, tình hình quản lý nhà chung cư vẫn hết sức phức tạp.
Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xậy dựng cho thấy, cả nước có tới 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.
Đó là số liệu thống kê sơ bộ, và nhiều chung cư xảy ra tranh chấp nhưng không có đơn thư khiếu kiện trực tiếp lên Bộ Xây dựng nên không được ghi nhận và các mức độ mâu thuẫn, tranh chấp chưa được ghi nhận cụ thể. Thực tế, con số cao hơn và mức độ cũng phức tạp và hỗn loạn hơn rất nhiều.
Trao đổi với người viết, đại diện nhiều chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành tại các chung cư có xảy ra tranh chấp cho biết, không phủ nhận có nhiều lỗi chủ quan từ phía chủ đầu tư hay đơn vị quản lý vận hành, thế nhưng cũng có rất nhiều tranh chấp "giời ơi, đất hỡi" từ đâu rơi xuống.
Trong đó, việc nhiều văn bản quy phạm chồng chéo, việc nhận thức thông tin còn thiếu và yếu của cả chủ đầu tư, đơn vị quản lý, người dân, thậm chí cả người ban hành và thực thi pháp luật là cơ quan quản lý cũng gây ra nhiều khó khăn trong việc giải quyết tận gốc các mâu thuẫn chung cư hiện nay.
Việc quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đến năm chủ thể, bao gồm: cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, người sở hữu và người sử dụng chung cư. Thế nhưng, thực tế hiện nay dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ thể "tự quyết", "tự đàm phán" hoặc…"tự thỏa thuận".
Nghịch lý này khiến cho cả chủ đầu tư và cư dân rất khó trong việc tìm ra một tiếng nói chung khi cả hai phía đều có giới hạn về lợi ích riêng nhất định.
Ngoài ra, cũng cần phân tích thêm, một vấn đề nữa liên quan đến vấn đề quản lý nhà chung cư hiện nay là cách thức vận hành thiếu chuyên nghiệp của Ban quản trị khi hầu hết các thành viên được bầu đều theo hình thức kiêm nhiệm.
Vì kiêm nhiệm nên thực tế hoạt động, việc tuân thủ đúng quy định pháp luật của các Ban quản trị là rất khó, thậm chí nhiều văn bản quy phạm pháp luật còn chưa hiểu hết, trong khi đây lại là tổ chức có tiếng nói và quyết định nhiều vấn đề nhất ở mỗi tòa chung cư.
Chưa kể, Ban quản trị là tổ chức quyết định sử dụng phần phí bảo trì chung cư 2% có thể lên đến vài chục tỷ đồng ở mỗi khu đô thị!
Do đó, rất dễ xảy ra những trường hợp cư dân không tin tưởng lẫn nhau, đấu tố nhau hoặc đâm đơn kiện nhau. Trong khi đó, chủ đầu tư gần như không thể can thiệp mà vẫn phải chịu nhiều "lời ong tiếng ve" vì chung cư mình xảy ra tranh chấp.
Đến đây, rõ ràng đã đến lúc cần phải nhìn nhận lại vấn đề quản lý chung cư hiện nay, trong đó, việc thay đổi căn bản và thực thi một mô hình quản trị, quản lý vận hành hiện đại hơn, phù hợp hơn với tình hình thực tiễn là điều cần thiết.
Trong đó, mô hình này sẽ bắt buộc phải có sự nhập cuộc của cơ quan quản lý với những con người am tường luật pháp thì mới thực sự thiết lập lại trật tự cho việc quản lý vận hành chung cư hiện nay.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
