Yêu cầu tiên quyết
Mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, luật sư Trương Anh Tú - Giám đốc Công ty luật Trương Anh Tú cho biết, trước tiên, cần phải nhìn nhận rõ rằng, việc chuyển đổi các dự án condotel thành dự án nhà ở chỉ thực hiện với các dự án hiện hữu, đảm bảo đủ các yêu cầu về hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội để tránh gây ra các biến động, hệ lụy trong chuyển đổi. Với các dự án đang hoặc chưa hình thành thì nhất quyết không được thực hiện điều này.
Được xem là người đầu tiên đưa ra đề xuất cho việc chuyển đổi condotel thành dự án nhà ở, ông Tú cho biết, mục đích của đề xuất này là nhằm gỡ vướng cho những khách hàng đã mua sản phẩm condotel nhưng gặp khó trong việc bảo vệ quyền lợi. Đặc biệt, ông Tú vẫn nhấn mạnh, đây là hướng giải quyết cho những dự án hiện hữu (có nguồn gốc đất ở, hoặc dự án có thể điều chỉnh quy hoạch cục bộ thành đất ở) có thể điều chỉnh, chứ không nên là giải pháp chung cho tất cả các dự án condotel sau này, theo kiểu “vẽ đường cho hươu chạy”.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho hay, động thái chuyển đổi dự án condotel sang chung cư là bước triển khai tiếp theo từ phía cơ quan nhà nước và các chủ đầu tư kể từ khi có Nghị định 10/2023. Cơ quan quản lý muốn gỡ khó cho những công trình vướng pháp lý nhằm cải thiện bộ mặt đô thị, xa hơn là hỗ trợ thị trường bất động sản. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng muốn tìm giải pháp cho các dự án của họ để giải quyết vấn đề cho khách hàng liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ và hiệu quả kinh doanh của dự án.
“Làn sóng xin chuyển đổi có xảy ra hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả thực hiện những dự án đầu tiên và tâm lý thị trường sau đó có tích cực hay không. Chẳng hạn, dự án Times Square và Cocobay tại Đà Nẵng đến nay đã được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vẫn còn rất nhiều việc phải làm trước khi đủ điều kiện để thực sự chuyển đổi thành chung cư”, ông David Jackson nói.
Tiện ích phải được bổ sung
Ghi nhận từ giới chuyên gia, các nhận định đều có chung một điểm, đó là có thể cho phép thực hiện chuyển đổi với các dự án condotel có nguồn gốc là đất ở, các dự án đã hiện hữu nhằm tháo gỡ khó khăn cho các bên, bao gồm địa phương, chủ đầu tư và khách hàng.
Đại diện một đơn vị chuyên phân phối các sản phẩm condotel lấy ví dụ, với dự án condotel tại Khánh Hòa, việc được phép chuyển đổi thành dự án căn hộ cũng được thực hiện theo nguyên tắc này.
Cụ thể, dự án condotel trước kia có nguồn gốc đất ở, nhưng vào giai đoạn ngành du lịch bùng nổ, sản phẩm condotel lên ngôi, chủ đầu tư đã chủ động phát triển dòng sản phẩm này để “đón sóng” đầu tư. Tuy nhiên, sau một thời gian dài phân khúc này gặp khó, chủ đầu tư đã xin được “hồi đầu”, chuyển đổi công năng thành dự án nhà ở. Nói cách khác, về mặt quy hoạch, dự án hoàn toàn thoả mãn các yêu cầu về nguồn gốc đất - yêu cầu quan trọng nhất quyết định việc dự án có được chuyển đổi hay không.
Còn theo chuyên gia pháp lý bất động sản Trần Đại Nghĩa, việc chuyển đổi trên thực chất đang chỉ diễn ra với các dự án có “gốc gác” nằm trong quy hoạch về đất ở. Do đó, việc chuyển đổi về đúng mục đích cấp phép ban đầu là dễ hiểu. Có điều, để việc chuyển đổi diễn ra suôn sẻ, dự án được vận hành tốt, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên, cần có sự giám sát kỹ việc bổ sung các hạng mục cơ sở hạ tầng, hạ tầng xã hội, đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của một dự án nhà ở, tránh tình trạng bùng phát dân số, gây quá tải lên hạ tầng, hoặc hạ tầng không đủ đáp ứng các yêu cầu về dự án nhà ở.
