“Khoảng lặng” cần thiết
Có thể nói, thị trường địa ốc hiện đang bước vào giai đoạn “trũng” thông tin, khi mà câu chuyện các luật mới có hiệu lực gần như đã “ngã ngũ”. Các thành viên thị trường dường như đang chờ “một cơn gió Đông” để thực sự chuyển mình.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, hiện đang là giai đoạn thị trường khá “đói” thông tin tích cực để tạo nên sự hưng phấn. Bên cạnh đó, việc không có được nhiều nguồn cung mới đang là vấn đề chính của thị trường.
Theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi sớm hơn, nhanh hơn, mạnh hơn, nhưng thực tế triển khai các dự án, hàng hóa cung cấp ra thị trường chưa được như mong muốn là một trong những lý do khiến thị trường chưa thể “bung lụa”.
“Khả năng phải đến cuối năm 2024 - đầu năm 2025, thị trường bất động sản mới thực sự tiến lên một cách vững chắc, khi nguồn cung mới được đưa ra thị trường nhiều hơn và mức giá phù hợp hơn”, ông Thịnh nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, không chỉ trong giai đoạn thiếu thông tin hỗ trợ, thị trường bất động sản còn đang chịu tác động từ bối cảnh vĩ mô.
Ông Quê cho hay, sau khi lấy lại được chút cảm hứng từ việc các luật mới được thông qua, chính sách lãi suất thấp kéo dài…, thị trường có diễn biến sôi động trong 4 tháng đầu năm 2024.
Tuy nhiên, những biến động về mặt vĩ mô đã khiến tâm lý thị trường bị xáo trộn. Nhiều nhà đầu tư không đủ tự tin với bối cảnh hiện tại và quyết định tạm đứng ngoài cuộc, chờ khi mọi sự sáng rõ mới tham gia lại. Đây là lý do khiến thị trường khá trầm lắng từ đầu tháng 5 tới nay.
Nhận định cụ thể hơn, nhóm nghiên cứu của Batdongsan.com.vn đưa ra kịch bản về thị trường bất động sản như sau: “Từ quý I đến hết quý III/2024: Đảo chiều; quý IV/2024: Thăm dò; quý I/2025: Củng cố; quý II/2025: Khởi sắc”.
Theo Batdongsan.com.vn, thị trường từ quý I/2024 đến nay đã xuất hiện “điểm đảo chiều”, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần tan, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm và dè dặt tăng trở lại. Nổi bật nhất là phân khúc căn hộ chung cư với nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh vào đầu năm, đặc biệt tại Hà Nội.
Đến quý cuối năm 2024, thị trường từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố… dần có lợi thế.
Sang quý II/2025, thị trường sẽ khởi sắc với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất mà bất động sản mang lại và lúc này, các sản phẩm đất nền, biệt thự… sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của đa dạng các loại hình sản phẩm.
Chậm mà chắc
Ghi nhận từ các thành viên thị trường, nhiều quan điểm cho rằng, thị trường bất động sản cần thêm thời gian để tiến lên ổn định và “khoảng lặng” này là cần thiết để đảm bảo tiêu chí tích lũy đủ, xây nền chắc…, khi đó mức độ hồi phục sẽ mạnh mẽ hơn.
Dù vậy, phần đông thành viên thị trường có thói quen quan tâm nhiều đến phân khúc nhà ở, trong khi nhiều phân khúc khác cũng có diễn biến nhộn nhịp khi được khối ngoại chú ý. Có thể, đây cũng sẽ là trợ lực đáng kể, “cứu rỗi” thị trường trong giai đoạn thiếu thông tin hỗ trợ này.
Ông Wong Xian Yang - Trưởng phòng Nghiên cứu, Cushman & Wakefield Singapore và Đông Nam Á cho hay, thị trường bất động sản Đông Nam Á đang nở rộ cơ hội, đặc biệt tại phân khúc bất động sản văn phòng và bất động sản công nghiệp.
Triển vọng cho thuê văn phòng duy trì sự tích cực, được thúc đẩy bởi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và tài chính. Với bất động sản công nghiệp, thị trường này đang tăng tốc nhờ các yếu tố sản xuất, hoạt động thương mại điện tử và nhu cầu kho bãi ngày càng tăng để hỗ trợ chuỗi cung ứng đang phát triển.
“Một khách hàng hoạt động trong lĩnh vực thương mại điện tử toàn cầu của chúng tôi chia sẻ rằng, hoạt động đầu tư đang tăng trưởng rất nhanh ở khu vực Đông Nam Á, đặc biệt tại Việt Nam, Thái Lan và Malaysia. Khoảng 80% doanh số bán lẻ tiếp tục đến từ các cửa hàng truyền thống, thể hiện tiềm năng tăng trưởng rất lớn cho thương mại điện tử ở khu vực này”, ông Wong Xian Yang nhấn mạnh.
Báo cáo mới nhất của Savills cũng cho hay, trong số 15 thành phố tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu, Việt Nam có sự góp mặt của TP.HCM đứng thứ 2 và Hà Nội đứng thứ 6 trong bảng xếp hạng.
Theo Savills, TP.HCM luôn là cửa ngõ thu hút đầu tư nước ngoài, với tỷ lệ lấp đầy văn phòng lên tới 92%. Thị trường văn phòng TP.HCM rất sôi động, lĩnh vực bán lẻ đang phát triển mạnh mẽ nhờ nhu cầu nội địa dồi dào, thúc đẩy việc hiện đại hóa các cửa hàng truyền thống.
Trong khi đó, Hà Nội gần đây cũng nắm bắt được nhiều cơ hội sản xuất công nghệ cao, nhưng nhược điểm là chất lượng không khí chưa đảm bảo. Nằm trong vùng đồng bằng được bao bọc bởi 2 dãy núi, bất kỳ luồng không khí ô nhiễm nào cũng bị giữ lại và Hà Nội gần đây đứng đầu danh sách các thành phố ô nhiễm nhất thế giới.
Tuy nhiên, việc cải thiện cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển các địa phương có môi trường sạch và tự nhiên chỉ cách trung tâm một vài giờ đi lại, bù đắp cho những vấn đề về ô nhiễm ở khu vực trung tâm.
Savills nhận định, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ thay đổi bức tranh công nghiệp của đất nước. Cùng với các dự án mới này, quỹ đất cũng sẽ được dành riêng cho phát triển nhà ở cùng các dịch vụ, tiện ích hỗ trợ.
Nguồn cung sẽ dẫn dắt
Theo ông Nguyễn Anh Quê, khó khăn nhất hiện tại không nằm ở tốc độ tăng trưởng nền kinh tế, mà là lưu thông dòng tiền. Việc chọn bất động sản để kích thích dòng tiền là hướng đi “đúng”, nhưng giải pháp “đủ” thì còn cần qua cả kênh du lịch, tiêu dùng, dịch vụ.
“Bản chất dòng tiền của bất động sản đi từ nhà đầu tư tới chủ đầu tư rồi đến ngân hàng, một phần luân chuyển ra sản xuất, tiêu dùng, kinh doanh, du lịch. Nếu chúng ta kích thích được tiêu dùng, du lịch, dịch vụ thì dòng tiền mới quay trở lại mạnh mẽ”, ông Quê phân tích.
Quay trở lại câu chuyện tăng trưởng của thị trường bất động sản, nhiều quan điểm cho rằng, thị trường đang chờ đợi nhiều vào các thay đổi căn bản, từ bối cảnh vĩ mô, dòng tiền… cho đến nguồn cung sản phẩm.
Theo ông Đinh Trọng Thịnh, vấn đề hiện tại của thị trường nằm chủ yếu ở câu chuyện cung - cầu - giá sản phẩm. Do đó, chỉ khi nguồn cung sản phẩm dồi dào, hàng mới trên thị trường nhiều hơn, mức giá phù hợp hơn… thì mới có thể mang đến sự sôi động.
Vị chuyên gia này cho rằng, tốc độ hồi phục phụ thuộc nhiều vào việc thay đổi cấu trúc thị trường. Từ đầu năm đến nay, hầu hết các phân khúc đều chững lại, chỉ một số dự án chung cư cao cấp được hoàn thành và ra hàng, trong khi phân khúc bình dân, giá tiếp tục vắng bóng. Bởi vậy, hiện tại khó trông chờ vào việc có dòng tiền lớn đổ vào bất động sản.
“Muốn thị trường sôi động thì phải có nhiều sản phẩm mới với giá cả phù hợp. Khi thỏa mãn điều kiện này, tự khắc nhà đầu tư và dòng tiền sẽ trở lại”, ông Thịnh nhấn mạnh.
