Giải “biến số” thị trường địa ốc quý cuối năm

Lực cầu thị trường vẫn tốt

Liên tiếp những tin vui liên quan đến nguồn cung cấp vắc-xin cho Việt Nam khi giữa tuần trước, Tập đoàn Vingroup thông báo đã ký kết thành công với Công ty cổ phần Công nghệ sinh học Arcturus Therapeutics (Mỹ) nhận chuyển giao độc quyền công nghệ sản xuất vắc-xin phòng Covid-19. Với năng lực sản xuất lên tới 200 triệu liều/năm, đại diện Vingroup cho biết sẽ xuất xưởng lô vắc-xin đầu tiên vào đầu năm 2022. Cùng với đó, ngày 6/8/2021, nhà sản xuất vắc-xin Nanocovax cũng đã có báo cáo mới nhất về kết quả thử nghiệm lâm sàng vắc-xin nội địa này lên Bộ Y tế với những tín hiệu khả quan, mở đường cho việc sớm cấp phép sử dụng khẩn cấp loại vắc-xin này.

Với số lượng mới được mua về, cùng lượng vắc-xin tài trợ thêm từ nhiều nguồn khác, mục tiêu tăng tốc tiêm chủng để sớm đạt miễn dịch cộng đồng, từ đó “giải phóng” cho nền kinh tế là câu chuyện đang được chờ mong, đặc biệt là các doanh nghiệp địa ốc.

Khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hiện nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển hay đơn vị phân phối bất động sản đã sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường khi dịch được kiểm soát. Tính từ đầu tháng 4/2021 - thời điểm làn sóng Covid thứ tư bắt đầu bùng phát, tới hiện tại, “độ nén” của thị trường đã lên rất cao và khả năng sẽ “bung nóc” mạnh mẽ hơn so với những đợt bật tăng sau dịch trước đó.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, khi nhiều địa phương áp dụng Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ để phòng chống dịch lây lan, lượng giao dịch bất động sản đã sụt giảm mạnh. Theo ông Giang, đã trở thành một “thói quen” trên thị trường bất động sản, dù mua để ở hay để đầu tư, việc khảo sát và đánh giá trực tiếp dự án luôn là yếu tố quyết định việc xuống tiền. Vì thế, nhiều người có nhu cầu đang “nén” chờ dịch bệnh giảm nhiệt và kết thúc giãn cách để trở lại ngay thị trường nhằm tận dụng nguồn vốn rẻ, khi mà lãi suất ngân hàng vẫn được duy trì ở mức thấp như hiện nay.

Việc giải ngân từ ngân hàng cho các nhà đầu tư bất động sản với số vốn dưới 5 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2021 diễn ra khá sôi động. Với nhà đầu tư cá nhân, tôi cho rằng, việc tận dụng dòng vốn rẻ để đầu tư bất động sản lúc này phù hợp.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Bất động sản Hải Phát

Sự quan tâm của người dân đối với bất động sản còn được thể hiện ở số lượt tìm kiếm thông tin về lĩnh vực này trên các website mua bán nhà đất như batdongsan.com.vn, alonhadat.vn… Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2021 công bố đầu tháng 7/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm và nhu cầu giao dịch trong quý này cao hơn so với quý trước đó và hầu hết các tháng trong năm 2020.

Cụ thể, so với quý I/2021, số lượng người tìm mua và thuê bất động sản trên cả nước tăng 54% trong quý II, lượng khách hàng đăng tin rao bán nhà đất cũng tăng hơn 3%. Mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất tăng 8% so với quý I/2021 và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2020. Lượng tin đăng rao bán bất động sản trong quý II/2021 cũng tăng 23% so với quý I và tăng 4% so với cùng kỳ năm 2020. Tính tới thời điểm hiện tại, lượng tìm kiếm các thông tin về bất động sản qua kênh trực truyến tiếp tục tăng lên.

“Việt Nam là một trong số ít quốc gia Đông Nam Á duy trì tốc độ tăng giá bất động sản ổn định thời gian qua. Các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Indonesia đều ghi nhận giá bất động sản quý II/2021 giảm từ 2-7% so với cùng kỳ, nhưng tại Việt Nam, con số này tăng 5,2%. Điều này cho thấy người Việt có xu hướng đặt niềm tin và tham gia vào thị trường nhà đất nhiều hơn, đồng thời xem đây như một kênh trú ẩn an toàn trong thời điểm dịch bệnh diễn biến phức tạp”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết.

Nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường.

Phân khúc nào sáng cửa?

Kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XV vừa diễn ra đã chính thức bầu ra Chính phủ nhiệm kỳ mới, đồng thời thông qua nhiều nghị quyết quan trọng về xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh dịch bệnh đã và đang là thách thức lớn nhất đối với nền kinh tế thế giới và Việt Nam.

Để đưa nền kinh tế đất nước sớm trở lại quỹ đạo tăng trưởng trong bối cảnh “bình thường mới”, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận xét rằng, Chính phủ và các bộ, ngành đã và đang nỗ lực điều hành, xây dựng các chính sách để tạo thuận lợi tối đa cho các doanh nghiệp. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cần phải có sự chủ động ứng phó để thích nghi với từng kịch bản phát triển, nhất là với ngành bất động sản, một lĩnh vực đặc thù và có sức ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Dù thị trường đang giảm tốc do dịch bệnh, nhưng vẫn có những tín hiệu lạc quan ở một số phân khúc trong những tháng cuối năm, chẳng hạn như đất nền, khi mà quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong đó đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực sau khi thiết lập mặt bằng giá mới từ đợt “sốt” đất vừa qua. Cả nguồn cung và sức cầu của thị trường sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Khảo sát nhanh của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, bên cạnh tin tưởng vào một kịch bản tương đối lạc quan khi thị trường trở lại vào quý cuối năm nay, phần lớn doanh nghiệp cũng bày tỏ sự thận trọng và trông đợi sự hồi phục, phát triển bền bỉ hơn, thay vì bật lại một cách giật cục sau mỗi lần “nén rồi bung” như các đợt bùng phát dịch trước đây. Trong đó, kịch bản thị trường bật lên từ đầu quý IV/2021 và kéo dài tới hết quý II/2022, trước khi điều chỉnh nhẹ và đi vào ổn định trong khoảng thời gian còn lại của năm 2022 cũng như các năm sau đó là kịch bản được trông chờ nhất.

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc, sự ổn định là điều cần thiết đối với thị trường vào thời điểm này. Ông Hà cho rằng, dòng tiền lớn vẫn đang chực chờ để vào thị trường, bao gồm cả những dòng tiền mới mà chúng ta hay gọi là dòng tiền F0. Bên cạnh đó, Covid-19 cũng giúp thị trường được định giá hấp dẫn hơn, nhưng để giải ngân thì cần chờ thêm thời gian để các thành viên thị trường đánh giá hiệu quả từ việc tiêm chủng vắc-xin trên diện rộng.

“Những số liệu tích cực về thị trường bất động sản trong quý II/2021 cho thấy, tâm lý người mua nhà đang ngày càng ổn định và dần thích nghi với tình hình mới. Vì thế, tôi cho rằng, phân khúc nhà ở nội đô dành cho người có nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được quan tâm. Mặt khác, khi rủi ro gây bất ổn kinh tế còn hiện hữu, nhà đầu tư thường có xu hướng lựa chọn bất động sản như một kênh đầu tư an toàn và nhà ở trong khu vực lõi đô thị, khu vực ven đô sẽ thỏa mãn được điều kiện này”, ông Hà phân tích.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc MSH Group cho rằng, việc nhiều tỉnh, thành phố thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16 khiến lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh thời gian qua, nhưng cũng tạo điều kiện để người có nhu cầu mua nhà đất có thêm thời gian chuẩn bị.

“Theo đó, nếu trong tháng 8 này, chúng ta có thể cơ bản kiểm soát được dịch bệnh thì cuối năm thị trường sẽ giao dịch tốt, nhiều chủ đầu tư đang chờ tung hàng ra, thị trường bất động sản cuối năm có thể có đợt sóng mới”, ông Lộc dự báo.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, nếu dịch được kiểm soát trong quý III này, khả năng sẽ có một cơn sóng bất động sản nhỏ trong tháng 10 hoặc tháng 11, tập trung chủ yếu tại phân khúc đất nền vùng ven.

Theo đánh giá của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, động lực tăng trưởng kinh tế năm 2021 đến từ khu vực công nghiệp - xây dựng và dịch vụ, đặc biệt là ngành công nghiệp chế biến - chế tạo. Theo đó, bất động sản công nghiệp sẽ duy trì sự sôi động trong những tháng cuối năm khi nguồn cung đất công nghiệp không còn nhiều, đồng thời đất nền vẫn là kênh đầu tư được nhiều người chọn lựa. Nguồn cung mới trong quý cuối năm có thể tăng so với các quý trước, tập trung chủ yếu ở khu vực giáp ranh các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và sẽ không có nhiều biến động về giá.

“Chiếc lò xo nén” bất động sản chờ bật mạnh

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group

Nền kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu những thiệt hại do dịch bệnh. Nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân do ảnh hưởng trong thời điểm dịch bệnh nên thị trường sẽ không có nhiều đột phá vào cuối năm.

Tuy vậy, nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất cao, nhất là tại các thành phố lớn, cho nên bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc tiềm năng. Ngoài ra, xu hướng ly tâm sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới nên bất động sản những khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ thu hút nhà đầu tư.

Mặt khác, sự biến động mạnh của thị trường chứng khoán trong tháng 7/2021 cũng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, do đó có thể diễn ra sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ chứng khoán sang bất động sản. Hiện tại, thị trường bất động sản được ví như “chiếc lò xo bị nén”, chờ khi dịch được kiểm soát để bung mạnh.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội

Xét về nguồn cung, các chủ đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng việc ra mắt dự án mới trước những thách thức do Covid-19.

Theo số liệu ghi nhận của Savills, tuy rằng tổng nguồn cung hiện tại thấp hơn so với năm 2019, nhưng thực tế là có những dự án đã được chuẩn bị từ rất lâu trước đó và sẽ sớm ra hàng, vì thế nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không khan hiếm.

Với sự phát triển mạnh của cơ sở hạ tầng qua nhiều dự án giao thông nội đô và kết nối liên vùng Hà Nội cùng khả năng dòng vốn tiếp tục rẻ, bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới.

Covid-19 là liều thuốc thử đặc biệt

Ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh

Covid-19 được ví như một liều thuốc thử đặc biệt với các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng, bởi chỉ những doanh nghiệp thực sự vững mạnh mới có thể tồn tại sau dịch.

Với Hưng Thịnh, trong giai đoạn dịch này, chúng tôi đã kịp thời điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, tiến độ thanh toán cũng được điều chỉnh hợp lý, cạnh tranh hơn. Đối với những trường hợp khách hàng đã ký hợp đồng trước giai đoạn dịch bệnh, chúng tôi cũng hỗ trợ điều chỉnh giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

Đặc biệt, nhu cầu thực về nhà ở cũng như đầu tư còn rất lớn, nên việc chuẩn bị một cơ cấu tổ chức hoàn chỉnh, một cơ cấu sản phẩm phù hợp nhất, trong đó tập trung đẩy mạnh các sản phẩm vừa túi tiền, sẽ giúp Hưng Thịnh có sự chuẩn bị tốt nhất để tiếp tục phát triển mạnh mẽ hậu dịch.

Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp cần thiết thực hơn

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land

Đến thời điểm này, hầu hết doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đã phải đóng cửa văn phòng, các doanh nghiệp lĩnh vực khác cũng đều khó khăn do tác động của dịch bệnh. Với các chủ đầu tư, họ luôn có nguồn lực dự phòng cho đầu tư phát triển dự án, nhưng đó là khi vẫn có nguồn thu đều đặn, còn hiện tại, dịch bệnh kéo dài làm đứt gãy hoạt động kinh doanh và bào mòn đáng kể nguồn lực dự trữ này, nên việc đầu tư cho dự án cũng bị hạn chế. Tương tự, các doanh nghiệp môi giới cũng gặp vô vàn khó khăn do không có nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bởi các lệnh giãn cách xã hội, trong khi vẫn phải gồng gánh tất cả chi phí để duy trì hoạt động.

Bởi vậy, các doanh nghiệp đang rất cần trợ lực từ các cơ quan Chính phủ, việc đưa ra các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay là vô cùng cấp thiết. Thực tế, chủ đầu tư thường dùng nhiều vốn vay để phát triển dự án, gánh nặng trả lãi suất ngân hàng rất lớn. Vì thế, ngân hàng cần tiếp tục xem xét giảm thêm lãi suất, khoanh nợ và kéo dài hơn thời gian trả nợ để chủ đầu tư có thêm nguồn lực phát triển dự án, kịp thời đưa sản phẩm ra thị trường vào quý cuối năm, đón đầu cơ hội hồi phục khi dịch được kiểm soát.

Với những doanh nghiệp môi giới, để có thể duy trì được hoạt động, họ cần chi trả chi phí mặt bằng, lương nhân viên… và vì thế rất cần đến vốn vay. Trên thực tế, Chính phủ cũng như ngành ngân hàng đã đưa ra nhiều chính sách, gói vay ưu đãi để hỗ trợ doanh nghiệp, nhưng tỷ lệ doanh nghiệp được ưu đãi rất thấp, nên cần xem xét lại những chính sách này để giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận hơn.

Sẽ mất thời gian để mọi việc trở lại quỹ đạo bình thường

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest

Những tháng cuối năm, các doanh nghiệp ngành địa ốc sẽ gặp không ít khó khăn trong công tác thi công và hoạt động kinh doanh. Mọi hoạt động đều phụ thuộc vào diễn biến dịch bệnh, bởi việc giãn cách xã hội sẽ khiến các công trường phải dừng thi công, công tác bán hàng cũng gặp khó khăn. Thậm chí, ngay cả khi được thi công trở lại thì các doanh nghiệp cũng mất thời gian để sắp xếp lại công trường, bố trí nhân lực và nguyên vật liệu, nên việc hoàn thành đúng tiến độ các dự án là không dễ.

Mặt khác, dịch bệnh chưa được quy định là yếu tố bất khả kháng trong giao kết hợp đồng, nên các doanh nghiệp cũng sẽ vướng khi trao đổi với khách hàng về thời gian cam kết bàn giao nhà. Hay với công tác chuyển đổi số, chúng tôi cũng đã tập trung thực hiện để tăng cường khả năng tiếp cận khách hàng qua kênh online, nhưng do đặc thù sản phẩm nên các khách hàng vẫn muốn xem trực tiếp căn hộ, dự án và đây cũng là thách thức không nhỏ trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay.