Giải bài toán vốn

Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa hơn, đó là tình trạng quá lệ thuộc vào vốn tín dụng thời gian qua (60-80% vốn cho thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng) khiến thị trường và “số phận” các DN bất động sản cũng “bấp bênh” theo những cung bậc của thị trường tài chính - ngân hàng. Các ngân hàng “hắt hơi”, kiểu gì nhà phát triển dự án cũng sổ mũi. 

Bản chất tín dụng bất động sản cả phía cung (cho chủ đầu tư vay) lẫn sức cầu (cho khách hàng vay), đều cần nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, thực tế cho vay đang diễn biến ngược lại. 

Sau nhiều lần dự thảo, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, kể từ đầu năm 2018, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm xuống 45% từ mức 50%. Đồng thời, hệ số rủi ro cho vay bất động sản vẫn duy trì ở mức 200%, đã hạn chế quy mô tín dụng địa ốc.

Bởi lẽ, đa phần các ngân hàng gần như đã chạm trần quy định 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Còn một số nhà băng, dù chưa dùng hết dư địa, nhưng với hệ số rủi ro ở mức 200%, cho vay bất động sản cũng sẽ được dè chừng.

Chưa kể, quan điểm xuyên suốt trong điều hành chính sách tiền tệ luôn được Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh là tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản.

Những điều này có khiến nguồn vốn cho thị trường địa ốc gặp khó trong năm 2018?

Trả lời câu hỏi này không dễ, nhưng có một thực tế là hầu hết các chủ đầu tư đã lường trước chuyện này và ý thức hơn trong bài toán cơ cấu nguồn vốn trong vài năm qua. Một trong những hướng đi là đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán tập trung.

Theo thống kê của Đầu tư Bất động sản, năm 2017, trong hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có tới hơn 80% cổ phiếu tăng giá, với mức tăng trung bình từ 50 - 100%, thậm chí  trên 200%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn thành công từ TTCK trong năm qua. Một số doanh nghiệp dù mới lên sàn, cũng tận dụng tốt sự tích cực của thị trường để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng.

Huy động vốn từ TTCK, với các doanh nghiệp bất động sản, là hướng đi tối ưu để tạo nguồn vốn giá rẻ cho phát triển dự án, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Chưa kể, TTCK tăng trưởng kéo theo sự quan tâm của các quỹ đầu tư nước ngoài, những người có thể mang đến cả vốn lẫn nhân lực và công nghệ quản lý trong phát triển dự án cho doanh nghiệp địa ốc.

Điều này sẽ giúp cho khả năng triển khai dự án một cách ổn định và bền vững hơn, dù thị trường  bất động sản lên hay thị trường xuống.

Vì thế, sẽ không lạ khi năm 2018 này, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nối nhau lên sàn!