Giải bài toán quản lý vận hành nhà chung cư

Hóa giải tranh chấp

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho biết, những tranh chấp tại chung cư thường đi từ những mâu thuẫn nhỏ, nếu không xử lý kịp thời sẽ bùng phát thành cuộc chiến lớn, mà thiệt hại thì cả chủ đầu tư lẫn khách hàng phải chịu.

Cụ thể, ông Phúc kể lại câu chuyện của Chung cư Him Lam Phú Đông. Đó là năm 2017, khi dự án bàn giao nhà, có một số vấn đề xảy ra như chất lượng căn hộ, bởi dự án xây dựng hàng trăm căn thì không thể căn hộ nào cũng đạt chuẩn 100%, mà luôn có lỗi dù nhỏ hay lớn.

Chính vì vậy, khi khách hàng nhận nhà và sử dụng trong 1 năm đầu sẽ có những vấn đề như tường nhà bị nổ vữa, cửa nhà cũng như các thiết bị phòng bếp, nhà vệ sinh bị hư hỏng…

“Khi đó, khách hàng sẽ báo cáo với ban quản lý tòa nhà để xử lý cho khách hàng. Vấn đề này chúng tôi đã lường trước, nên đã xây dựng một đội sửa chữa luôn túc trực tại chung cư để xử lý cho khách hàng, không để khách hàng phải đợi, vì nếu xử lý chậm sẽ dẫn tới việc cãi vã giữa khách hàng và chủ đầu tư”, ông Phúc nói.

Ngoài ra, câu chuyện thành lập ban quản trị cũng là cả một vấn đề, vì trong thời gian qua tại TP.HCM diễn ra tình trạng nhiều đối tượng tìm mọi cách vào ban quản trị để trục lợi. Để giải quyết vấn đề này, ông Phúc cho biết, Phú Đông Group đã lập một ban quản trị lâm thời để có thể đại diện cư dân trao đổi với chủ đầu tư, cũng như với ban quản lý. Sau đó, khi bầu ban quản trị chính thức, các ứng viên tự ứng cử và làm thông tin ứng cử để cho toàn bộ cư dân biết và lựa chọn.

“Bên cạnh đó, trong khi luật hiện nay không quy định khu nhà phố phải bầu ban quản trị, nhưng Phú Đông Group vẫn để cư dân bầu ra ban quản trị cho khu nhà phố để dân quản lý chất lượng. Thêm vào đó, chúng tôi làm một app (ứng dụng) quản lý vận hành gồm 4 bên cùng chung sử dụng là chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý và cư dân. Mỗi khi cư dân có phản ánh về chất lượng công trình hay dự án chụp hình đăng lên app, thì ngay lập tức đơn vị quản lý sẽ thực hiện xử lý ngay cho cư dân. Đây là cách tốt nhất để triệt mọi tranh chấp ngay từ đầu”, ông Phúc nói.

Cũng trong tình trạng từng đứng trước nguy cơ bùng phát tranh chấp, Dự án Him Lam Phú An tại quận 9, TP.HCM của Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land đã nhanh chóng được chủ đầu tư giải quyết.

Cụ thể, dự án được bàn giao nhà cuối năm 2018, chất lượng công trình cũng như các vấn đề khác của dự án đều được chủ đầu tư lắng nghe ý kiến dân qua trang thông tin trên fanpage mà chủ đầu tư lập ra để cùng trao đổi với cư dân.

Đặc biệt, câu chuyện mà doanh nghiệp gặp phải đó là gần dự án có một nhà máy sản xuất giấy tồn tại nhiều năm nay, trước khi dự án được xây dựng, gây ô nhiễm cho cư dân khi về đây sinh sống.

“Để không ảnh hưởng đời sống khách hàng mua nhà, chúng tôi mua lại các căn hộ khu vực bị ô nhiễm của khách hàng, hoặc đổi cho khách hàng một căn hộ khác ngay tại dự án, nhưng không nằm trong khu ảnh hưởng ô nhiễm. Bên cạnh đó, chúng tôi tiến hành làm việc với cơ quan chức năng để làm mọi cách giảm thiểu ô nhiễm từ phía nhà máy giấy để không ảnh hưởng lớn tới đời sống cư dân. Chính điều này đã giúp cư dân hiểu chủ đầu tư và không diễn ra tranh chấp”, bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết.

Hay như Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt mới đây cũng đã hóa giải câu chuyện tranh chấp bãi đậu xe ô tô tại Dự án The EverRich Infinity, quận 5, TP.HCM trước khi nó thành cuộc chiến lớn. Cụ thể, dự án bàn giao nhà năm 2017, khi đó, trong hợp đồng mua bán nêu rõ tầng hầm đậu xe 1 là của cư dân, tầng hầm đậu xe 2 là của chủ đầu tư.

Sau đó, khoảng tháng 3/2019, Phát Đạt phát đi thông báo bán chỗ đậu xe ở tầng hầm mà doanh nghiệp này quản lý với giá 500 triệu đồng/chỗ đậu, nhưng vấp phải phản ứng của cư dân. Tuy nhiên, ngay sau đó, Phát Đạt đã tổ chức họp dân và đưa ra những giấy tờ liên quan, cũng như cấp phép từ Bộ Xây dựng cho phép Phát Đạt làm điều này.

Kết quả, sau khi làm việc các bên từ cư dân, chính quyền địa phương, chủ đầu tư, tất cả đã được giải quyết, cuộc tranh chấp tưởng chừng sẽ nóng lên, đã nguội lạnh nhờ sự minh bạch thông tin của chủ đầu tư.

Xây dựng tiêu chuẩn luật để không còn tranh chấp

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp), một doanh nghiệp hoạt động về quản lý vận hành các tòa nhà, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Thông tư 14/2008/TT-BXD), theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư.

Trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại tòa nhà, nhưng hiện nay, thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng.

“Đây là một trong những bất cập mà Venus Corp cố gắng khắc phục ngay từ lúc đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, thì các tiêu chí giá trị của dịch vụ cũng sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây cũng là cơ sở để các bên liên quan (cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan) thực hiện, giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”, bà Hương nói.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 61/CV-HoREA gửi Bộ Xây dựng đề xuất mô hình giao cho chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư, hoặc giao cho đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Về mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, theo HoREA, Hiệp hội nhận thấy chủ đầu tư hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư, nếu hội đủ 3 điều kiện là có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư. Có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư, được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Do vậy, HoREA đề nghị không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để Hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn.

Vừa qua, đã xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì, chiếm khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư, chủ yếu là do chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư. Về vấn đề này, HoREA cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.

Về mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp nhà chung cư, HoREA cho rằng, mô hình này đã được quy định tại Khoản (1.a), Điều 105 và tại Khoản (3.d), Điều 102 Luật Nhà ở. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật, để Hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn được đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, có chức năng và có năng lực.

“Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng yêu cầu doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải chứng minh năng lực tài chính, để có thể thực hiện trách nhiệm bồi thường dân sự đối với bên thứ ba trong trường hợp xảy ra sự cố gây thiệt hại về người và tài sản”, ông Châu nêu rõ.