Giá căn hộ neo cao
Anh Trần Văn Ôn, 42 tuổi, công nhân nhà máy PouYuen (quận Bình Tân), đến TP.HCM từ năm 2010. Để tới “miền đất hứa”, anh đã phải vay mượn bạn bè 2 triệu đồng để làm lộ phí. Ngày đầu, lương cơ bản được khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng, anh gửi về quê gần một nửa, số còn lại dành cho ăn uống, trả tiền trọ. Ít tiền nên anh phải ở ghép với các bạn. Phòng trọ vách gỗ ép, mái tôn. Thời tiết nắng thì nóng, mưa lại dột, nền nhà luôn trong tình trạng ẩm thấp.
Đến năm 2016, anh lập gia đình và có đứa con đầu. Tổng thu nhập mỗi tháng của cả hai vợ chồng gần 20 triệu đồng, anh đã mơ về một căn hộ có phòng ngủ và phòng khách riêng để con có chỗ chơi đùa, học tập… Thế nhưng, mơ ước có được căn nhà vẫn xa vời.
Anh Ôn kể, để mua căn hộ trả góp phải có một khoản trả trước. Ở thời điểm mức trả trước khoảng 200 triệu đồng, anh chưa có đồng nào. Khi dành được số này, phần trả trước đã tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp ba lần.
“Lúc tiết kiệm được 400 triệu đồng thì mức tối thiểu để đặt cọc là 800 triệu đồng, thậm chí có dự án lên tới cả tỷ đồng. Tôi không biết kiếm ở đâu ra số tiền lớn như thế”, anh Ôn nói. Anh cũng đã tìm đến nhà ở xã hội, nhưng loại nhà này rất khan hiếm trên thị trường.
Trường hợp của anh Ôn là một trong gần ba triệu lao động nhập cư đến Sài Gòn làm việc, đa phần đang thuê trọ. Với cư dân Thành phố, hơn 500.000 người cũng chưa sở hữu nhà, trong đó có 20.000 công chức, chiếm 1/4 tổng số hộ dân, theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM. Con số này chưa bao gồm những gia đình sống chen chúc trong những căn nhà diện tích dưới 10 m2, tức là không đủ chuẩn nhà ở theo quy định.
Quả thực, giấc mơ an cư của nhiều người lao động vẫn chưa thể thành hiện thực bởi trong năm qua, nguồn cung của phân khúc căn hộ tại TP.HCM còn khiêm tốn, giá vẫn neo ở mức cao. Số liệu mới công bố của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thấy, phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong năm 2022 chỉ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26.681 căn), tăng 22% so với năm 2021, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước.
Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20.713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của TP. Thuận An và TP. Dĩ An). Phân khúc hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021.
Chuyên gia đến từ Savill Việt Nam cũng đánh giá, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Đặc biệt, ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5%, TP.HCM tăng 1-2% so với cuối năm 2021.
Có nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng vốn vay ngân hàng và khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh. Điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán trong năm 2023. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng từ năm 2021 đến nay tăng phi mã cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm… Bên cạnh đó, giai đoạn vừa qua, trên thị trường khan hiếm nguồn cung, còn nhu cầu về nhà ở chung cư lại lớn, vì thế sản phẩm bị “thổi giá” lên cao.
Người mua chờ chính sách mới
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, cả người mua và chủ đầu tư đều đang có xu hướng ngóng chờ chính sách mới trong năm 2023 trước khi đưa ra quyết định. Nếu như các chủ đầu tư đang chờ chính sách để tháo gỡ khó khăn về thủ tục, dòng tiền, thì người mua nhà lại chờ những chính sách kích cầu mới từ các chủ đầu tư.
Trên thị trường, các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi như chọn thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3-16%, ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12-36 tháng khi vay ngân hàng; gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ… Người mua nhà kỳ vọng được ưu đãi tốt hơn nữa trong năm 2023.
Sức cầu sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng cho bất động sản được tháo gỡ.
Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc điều hành một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, trong quá trình tư vấn cho khách hàng, bà cảm nhận có nhiều dự án chung cư được chủ đầu tư định giá quá cao. Khó bán hàng nên buộc doanh nghiệp phải giảm bớt lợi nhuận để thoát hàng nhanh hơn, đảm bảo dòng tiền.
“Việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cho khách hàng cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo chi tiêu của doanh nghiệp. Do đó, người dân muốn sở hữu nhà giai đoạn này được hưởng lợi nhiều hơn”, bà Linh nói và cho biết thêm, bản chất của việc tăng mạnh chiết khấu thanh toán mua nhà là thay vì người mua nhà có tiền mang gửi ngân hàng hưởng lãi suất khoảng 7,5%/năm thì họ thanh toán sớm tiền mua nhà để được hưởng chiết khấu cao hơn, lên tới 15%/năm.
Thực tế, đây là một chính sách khuyến khích người mua nhà đóng tiền sớm, chứ chưa phải là xu hướng giảm giá nhà diện rộng. Thậm chí, nếu khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ trong một lần thì các chủ dự án có thể chiết khấu thẳng 40% vào giá bán.
“Ai cũng giật mình vì giá bán giảm giá sâu, nhưng thực ra sau 4 năm người mua mới nhận được nhà thì tính toán chi ly, chủ đầu tư cũng không quá thiệt thòi”, bà Linh nói.
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong năm 2023 sẽ giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn), tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12.000 căn và Bình Dương khoảng 7.000 căn. Các địa phương khác khan hiếm nguồn cung mới.
Sức cầu tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có khởi sắc nhất định vào cuối quý IV/2023, khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng cho bất động sản được tháo gỡ. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.
Mỗi khách hàng đều có cách đánh giá thị trường theo kinh nghiệm riêng của mình. Trong khi nhiều người có tâm lý chờ đợi thì anh Khoa Điềm, nhà đầu tư quận 7 lại sẵn sàng mua thêm.
“Nếu như lãi suất tăng trên 20%/năm như năm 2011 thì thực sự khó khăn, nhưng hiện lãi suất chưa quá cao. Bước sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, chắc chắn giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Sản phẩm giá tốt mà chủ đầu tư có uy tín thì cũng không nên đắn đo, người thành công là người dám chấp nhận đi ngược dòng”, anh Điềm chia sẻ.
