Cung hiếm, giá leo thang…
“Cùng với đà phát triển của bất động sản công nghiệp trong hơn 1 năm qua, giá thuê đất và kho xưởng tại một số khu công nghiệp khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng liên tục tăng, nhưng mức tăng quá cao, tăng không có biên độ, lộ trình, khiến chi phí sản xuất bị đội lên, giờ muốn mở rộng thêm xưởng cũng rất khó”.
Đó là những tâm tư “thắt ruột” mà ông Nguyễn Thanh Truyền, Tổng giám đốc Công ty Rockler - doanh nghiệp chuyên về sản xuất đồ nội thất tại TP.HCM, khi chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh câu chuyện giá thuê khu công nghiệp hiện nay. Ông cho biết, Công ty đang tìm thuê nhà xưởng ở các huyện ngoại vi TP.HCM, nhưng chỗ nào cũng tăng giá.
“Nếu như cách đây 2-3 năm giá cho thuê xưởng trung bình ở huyện Củ Chi là 3,5 USD/m2/tháng, thì nay tăng lên 4-5 USD/m2/tháng”, ông Truyền dẫn chứng.
Theo ông Truyền, do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra mức giá thuê mới tăng mạnh so với mức giá cũ, nhất là những nhà xưởng có vị trí thuận lợi. Sự khan hiếm trở nên rõ nét hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu dần được lấp đầy, mà quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý.
“Chúng tôi không dám mở rộng nhà xưởng vì không tính toán được chi phí đầu vào khi giá thuê liên tục tăng”, ông Truyền chia sẻ.
Thực tế, những năm gần đây, giá đất tại các thành phố lớn liên tục tăng nóng. Từ đó, việc thành lập các khu công nghiệp, cụm công nghiệp... cũng trở nên khó khăn hơn bởi giá đền bù giải tỏa tăng theo giá đất. Việc nguồn cung thấp, nhu cầu cao đã đẩy tăng giá thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, gây khó khăn trong thu hút đầu tư.
Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam về nguồn cung đất công nghiệp và thực trạng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy, trong số 6 tỉnh, thành phố phát triển nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp của TP.HCM chỉ chỉ xếp trên tỉnh Tây Ninh và đứng sau Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An, cho dù số lượng khu công nghiệp không quá cách biệt.
Trong buổi làm việc với Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM vào đầu tháng 3/2021, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, trong năm 2020, giá trị trung bình một dự án có vốn đầu tư nước ngoài ở TP.HCM chỉ khoảng 500.000 USD, thấp hơn nhiều so với mức 2 triệu USD của giai đoạn 2018-2019.
 |
Nguồn: Savills Việt Nam |
Cũng theo ông Phong, trong 5 năm qua, TP.HCM không có thêm khu công nghiệp mới nào. Trong số hơn 26.000 ha đất nông nghiệp được Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng cũng chỉ có khoảng 1.000 ha đất công nghiệp. Do đó, UBND Thành phố đã giao Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát lại toàn bộ khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn và làm rõ còn bao nhiêu khu vực, dự án có thể thu hút nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời thu hút doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao, hạn chế các ngành thâm dụng lao động lớn...
Thực tế, nhiều doanh nghiệp đang có nhu cầu thuê đất công nghiệp tại TP.HCM để mở rộng chuỗi sản xuất, nhưng gặp không ít khó khăn do quỹ đất hạn chế và giá thuê đất tăng cao. Công ty Colliers International cho biết, tính đến tháng 12/2020, giá thuê đất khu công nghiệp bình quân tại TP.HCM đạt 160 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất cả nước, làm giảm sức cạnh tranh với các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… Cũng theo công ty này, Long An đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm phương án thay thế các khu công nghiệp truyền thống tại TP.HCM.
… và những nỗi lo khác
Khi các địa phương trọng điểm có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đã ở mức cao cũng đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại không nhiều, cho nên giá thuê sẽ còn tăng tiếp. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty Kizura - doanh nghiệp chuyên về nhà xưởng xây sẵn tại Long An cho biết, nhu cầu bất động sản công nghiệp sẽ vẫn lớn trong thời gian tới, bao gồm cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp.
“Khi Việt Nam mở lại biên giới, nếu nguồn cung bất động sản công nghiệp không tăng lên thì sẽ khó đáp ứng đủ nhu cầu”, bà Hiếu nói và cho rằng, về dài hạn, chủ đầu tư bất động sản công nghiệp trong nước sẽ không có nhiều lợi thế cạnh tranh bằng chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các quỹ đầu tư và các tập đoàn đa quốc gia vốn có thế mạnh cả về kinh nghiệm lẫn tiềm lực tài chính. Do đó, các chủ đầu tư nội địa cần nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ, tập trung phát triển các dự án thân thiện với môi trường…
Ở góc nhìn khác, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Khu công nghiệp DEEP C nhìn nhận, nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng lên sẽ đáp ứng nhu cầu gia tăng từ các nhà đầu tư, nhưng đưa vào hoạt động ngay được hay không lại là vấn đề khác.
Theo chuyên gia này, việc bổ sung nguồn cung chỉ là một yếu tố, điều quan trọng hơn nằm ở các tiện ích và lực lượng lao động. Do đó, các địa phương cần hướng tới nhà đầu tư và lĩnh vực cụ thể để sử dụng các nguồn lực của mình một cách hiệu quả nhất.
“Điều này sẽ giúp giảm bớt áp lực lên quỹ đất và tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khác”, ông Bruno Jaspaert nhấn mạnh.
Còn ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam đánh giá, trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ngoài nguồn cung hay giá thuê, chủ đầu tư cũng cần quan tâm các yếu tố quan trọng khác như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, giao thông vận tải… Bên cạnh đó, Chính phủ đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại, cho nên vấn đề nguồn nhân lực, đặc biệt là lực lượng lao động có tay nghề cao để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài, cũng là điều cần được chú ý.
