Đà tăng giá thuê chưa dừng
Giá thuê đất công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng… liên tục tăng trong thời gian dài phần nào gây lo ngại về tính cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút đầu tư khu công nghiệp.
Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong 4 năm qua, trung bình giá thuê đất công nghiệp tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam. Tính đến cuối tháng 6/2023, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại.
Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng duy trì mạch tăng giá suốt thời gian dài nhưng ở mức vừa phải hơn, dao động từ 2-3%/năm trong 4 năm qua.
Theo các chuyên gia, thời gian gần đây, chi phí đầu tư tại Việt Nam (bao gồm chi phí thuê mua bất động sản, chi phí nhân công, chi phí vận hành…) đã tăng lên đáng kể và điều này sẽ ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các nước trong khu vực.
Bà Phạm Thị Hồng Cẩm, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico cho biết, yếu tố chính cấu thành nên giá sản phẩm gồm tiền đất, chi phí hạ tầng, thuế đất và thời gian qua, cả 3 yếu tố này đều tăng mạnh. Cụ thể, giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 1 tỷ đồng/ha lên 1,5-2 tỷ đồng/ha, thuế đất cũng tăng nhiều lần, còn chi phí hạ tầng không là ngoại lệ khi cả chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công… đều tăng cao.
Đây được xem là nguyên nhân chính khiến giá thuê bất động sản khu công nghiệp liên tục đi lên, mà theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, giá thuê được xem là một loại chi phí lớn tác động đến quyết định đầu tư. Do đó, việc giá thuê liên tục tăng trong thời gian dài sẽ tác động đến khả năng thu hút đầu tư, nhất là với các nhà đầu tư nước ngoài.
Đại diện CBRE thông tin thêm, một nguyên nhân nữa dẫn đến giá thuê tại các khu công nghiệp tăng cao còn đến từ việc các dự án ngày càng được đầu tư nhiều về hạ tầng, tiện ích, các hạng mục liên quan đến môi trường…
“Đây là những hạng mục cần lượng vốn lớn và phải hạch toán vào chi phí đầu tư, từ đó góp phần hình thành mặt bằng giá thuê mới”, đại diện CBRE nói và cho biết, sau thời gian dài tịnh tiến, giá thuê kho xưởng tại Việt Nam không còn rẻ như trước, hiện đã tiệm cận với Thái Lan, Trung Quốc… Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn một số yếu tố đảm bảo tính cạnh tranh trong dài hạn như nhân công, chính sách ưu đãi…
 |
Nguồn nhân lực dồi dào được xem là yếu tố cạnh tranh tốt của Việt Nam. Ảnh: Dũng Minh |
Vẫn tích cực trong dài hạn
Thật khó để phủ nhận tác động của việc giá thuê tăng cao đến quyết định đầu tư. Dù vậy, khả năng cạnh tranh thu hút đầu tư của Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực so với các quốc gia khác trong khu vực.
Đại diện Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) cho hay, những tháng đầu năm 2023, VSIP vẫn ghi nhận nhóm các nhà đầu tư Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc Đại lục sang tìm kiếm các cơ hội đầu tư, thuê đất, kho bãi, nhà xưởng… Cùng với đó, nhóm các nhà đầu tư từ châu Âu, Mỹ cũng phát đi tín hiệu tích cực hơn, cho dù chưa quá mạnh mẽ.
“Cùng với các chính sách thu hút đầu tư, chất lượng đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam ngày càng có hàm lượng công nghệ, chất xám cao hơn. Ngoài ra, các lĩnh vực, ngành nghề xanh, phát triển bền vững cũng được quan tâm nhiều hơn, nhất là với nhóm khách hàng đến từ châu Âu, trong đó các tiêu chí được quan tâm nhất vẫn là ưu đãi về thuế, nhân công, giá thuê”, đại diện VSIP nói.
Đồng quan điểm, CBRE cho rằng, Việt Nam ngày càng có nhiều dự án kho xưởng và dự án hạ tầng công nghiệp được đầu tư theo hướng bền vững với chứng chỉ công trình xanh. Mặc dù chưa thấy bằng chứng rõ ràng về mức chênh giá thuê cho các dự án được chứng nhận xanh tại Việt Nam, nhưng CBRE bắt đầu nhận thấy khách thuê ưu tiên hơn cho các tính năng bền vững và năng lượng tái tạo. Điều này sẽ định hình nguồn cung trong tương lai theo hướng bền vững.
Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Dịch vụ công nghiệp, Colliers Việt Nam nhận định, dù tổng cầu trên thế giới suy yếu làm giảm giá trị xuất nhập khẩu của Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại, song sự sụt giảm trong ngắn hạn không tác động nhiều đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các khu công nghiệp trong quý II/2023.
Theo ông Chí, việc thiết lập địa điểm sản xuất tại một quốc gia đòi hỏi kế hoạch dài hạn. Những biến động trên thị trường khu vực và toàn cầu tuy không thể tránh khỏi ảnh hưởng, nhưng vẫn đang thúc đẩy các nhà sản xuất tiếp tục triển khai kế hoạch đa dạng hóa chuỗi cung ứng để vừa giảm thiểu rủi ro gián đoạn, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Để đón đầu làn sóng này và trở thành trung tâm hậu cần của khu vực, từ đó thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)…, ông Chí cho rằng, Việt Nam cần cải thiện hơn nữa tính liên kết vùng.
Thực tế, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn vừa hoàn thành cũng như mới khởi công trên toàn quốc cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Ở phía Bắc, cao tốc Hà Giang - Tuyên Quang và tuyến đường Vành đai 4 sẽ giúp kết nối tốt hơn giữa các địa phương. Hệ thống đường Vành đai 3 ở phía Nam và các cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Phan Thiết, Bến Lức - Long Thành… khi hoàn thành sẽ tạo tuyến giao thông kết nối khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, TP.HCM và các khu vực còn lại của vùng Đông Nam Bộ.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, bất động sản công nghiệp vẫn đang đầy tiềm năng trong mắt các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đây là lý do khiến các khu công nghiệp mới liên tục được khởi công ở nhiều địa phương trên cả nước. Đơn cử, Hải Phòng dự kiến mở rộng Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và triển khai xây dựng thêm 15 khu công nghiệp mới, hay như Bắc Ninh khởi công dự án Khu công nghiệp Gia Bình II tại huyện Gia Bình…
Theo JLL Việt Nam, tại phía Bắc, trong 2 quý cuối năm 2023 sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới dồi dào từ 4 dự án chất lượng cao với tổng diện tích cho thuê khoảng 213.000 m2. Trong đó, riêng Hải Phòng được kỳ vọng sẽ đóng góp tới 90% nguồn cung mới, đến từ các nhà phát triển khu công nghiệp nổi bật trên thị trường như KCN Vietnam, GawNP, JD Property… Dự báo đến cuối năm nay, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc sẽ đạt khoảng 1,19 triệu m2, tăng 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước.
Tại phía Nam, từ nay cuối năm 2023, thị trường này dự kiến chào đón hơn 440.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn hiện đại từ các dự án của SLP, LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,2 triệu m2, tăng 1,3 lần so với hiện tại.
Tại các diễn đàn về mua bán - sáp nhập, nhiều cơ hội đầu tư cho các dự án khu công nghiệp được nhắc tới, trong đó không ít dự án có quy mô hàng trăm héc - ta đang nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Những yếu tố này như là minh chứng cho “sức nóng” của phân khúc bất động sản khu công nghiệp đã, đang và sẽ còn duy trì trong thời gian tới.
