Thị trường của phân khúc cao cấp và hạng sang
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, sự chuyển mình của thị trường được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, nhân khẩu học và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao… Cùng với đó, nhiều khu vực vùng ven và thành phố vệ tinh đang trở thành điểm nóng đầu tư, mở ra cơ hội cho các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.
Theo dự báo của OneHousing, năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương giai đoạn cao điểm 2016-2019. Trong đó, khoảng 48% đến từ khu vực phía Đông và tập trung tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park 1 và 2.
Khu vực phía Tây chiếm khoảng 29% do số lượng dự án mới hạn chế, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu. Trong khi đó, khu vực phía Bắc nổi lên với 19% thị phần nhờ sự đóng góp của dự án Vinhomes Global Gates, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.
Bên cạnh đó, trong năm tới, thị trường căn hộ Thủ đô sẽ chứng kiến những thay đổi rõ rệt về nguồn cung với gần 1/3 thuộc về chủ đầu tư Masterise Homes. Mặc dù nguồn cung căn hộ có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nhưng giá bán dự báo sẽ không giảm do nguồn cung mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Đại diện OneHousing nhìn nhận, giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời”, nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Theo OneHousing, toàn bộ căn hộ mới trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) và hạng sang (80-230 triệu đồng/m2), trong đó căn hộ hạng sang chiếm 36% nguồn cung mới và không có căn hộ trung cấp, bình dân.
Theo đó, dự báo giá căn hộ mở bán mới đạt trung bình khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với mức giá của quý I/2022.
Thực tế, mua nhà luôn là niềm mơ ước, nhưng cũng là thách thức đối với lao động phổ thông ở các thành phố lớn. Theo tính toán, với mức giá khoảng 50-70 triệu đồng/m2 cho một căn hộ trung cấp, một người lao động bình thường phải làm việc hơn 20 năm mới tích lũy đủ. Phần lớn người mua phải vay ngân hàng từ 50-70% giá trị căn nhà, chịu áp lực lớn về lãi suất và trả nợ.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, trong năm 2024, lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm các sản phẩm bất động sản có chiều hướng tăng mạnh so với năm trước. Khách hàng có tiềm lực tài chính nhìn nhận, hiện là thời điểm tốt nhất để mua vào với nhiều sự lựa chọn và chính sách ưu đãi.
Người chưa đủ tài chính cần hạ tiêu chuẩn chọn nhà
Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 do Tổng cục Thống kê công bố vào tháng 4/2024 chia thu nhập bình quân của người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương… thành 5 nhóm thu nhập.
Theo đó, trong năm 2023, nhóm người có thu nhập bình quân cao nhất tại Hà Nội đạt khoảng 14,4 triệu đồng/tháng, TP.HCM là 13,3 triệu đồng/tháng, Đồng Nai là 13,9 triệu đồng/tháng, Bình Dương là 18,3 triệu đồng/tháng...
 |
Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khu vực vệ tinh. Ảnh: Dũng Minh. |
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đây là nhóm người được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ.
Tuy nhiên, với mức giá neo cao như hiện nay, trung bình căn hộ chung cư thương mại dao động từ 40-70 triệu đồng/m2 tùy theo khu vực, phân khúc sản phẩm…, không ít người trong nhóm thu nhập cao này cũng phải tính toán kỹ trước khi mua nhà.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, giá nhà ở tại các đô thị lớn sau những giai đoạn tăng trưởng nóng hiện có xu hướng chững lại, nhưng khả năng giảm sâu là rất khó xảy ra do quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai.
Do vậy, đại diện VARS IRE cho rằng, người dân nên cân nhắc lựa chọn những căn nhà có tiêu chuẩn phù hợp với mức thu nhập hiện tại, thay vì cố gắng sở hữu các căn diện tích lớn, chất lượng cao và nhiều tiện ích không thực sự cần thiết. Việc điều chỉnh kỳ vọng này sẽ giúp mục tiêu sở hữu nhà trở nên khả thi hơn.
Trong bối cảnh giá bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố không ngừng leo thang, vùng ven đô thị đang nổi lên như là một lựa chọn mới với mức giá thấp hơn đáng kể và dư địa tăng giá lớn.
Ở thời điểm hiện tại, thị trường ghi nhận một số dự án chung cư vùng ven Hà Nội có mức giá từ 30-45 triệu đồng/m2 với các căn hộ diện tích nhỏ dưới 50 m2 đang rục rịch mở bán như Phương Đông Green Homes, Ruby City Long Biên, Khai Sơn City, The Fibonan, Legacy Alpha Valley, CT4 Yên Nghĩa… Mặc dù nguồn cung của các dự án này không quá dồi dào, nhưng cũng bổ sung thêm sự lựa chọn cho người có nguồn tài chính không quá dư dả.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills Việt Nam, quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn của phần lớn người dân thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng. Sau đó, khi gia đình tích lũy được tài sản đủ lớn thì mới tính đến chuyện chuyển đến căn nhà lớn hơn. Vì vậy, việc mua nhà tại các vị trí tốt, chất lượng cao… thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu.
Tuy vậy, hạ tầng luôn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, từ đó giải quyết được vấn đề giá nhà tăng cao ở thành phố.
“Tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là một tồn tại không thể phủ nhận, song cũng là điều dễ hiểu bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh mọi chi phí đầu vào đều tăng cao, cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khu vực vệ tinh và khi hạ tầng giao thông được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được kéo gần lại, giúp thời gian di chuyển được rút ngắn, nên sẽ là lựa chọn phù hợp cho người có nguồn tài chính hạn chế thời điểm này”, bà Giang nói.
