Chi phí đầu vào tăng…
Là chủ nhân một căn hộ sắp bàn giao thuộc dự án NTHome (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội), anh Tuấn cho biết rằng, căn hộ diện tích 60 m2 tại dự án này đang được rao bán lại với mức chênh khoảng 400 triệu đồng so với giá sơ cấp.
NTHome là dự án nhà ở xã hội và để có thể đứng tên một căn hộ ở đây, các chủ sở hữu hiện tại phải “trầy da tróc vẩy” vì đủ loại thủ tục, nếu không cũng mất từ vài chục đến cả trăm triệu đồng để mua suất. Tuy nhiên, việc giá nhà tăng cao khiến không ít người dao động giữa việc bán lấy tiền chênh hoặc giữ lại làm nơi ở.
Còn chị Ngân, người đang có ý định mua lại căn hộ trên cho hay, mặc dù tiền chênh nhiều, nhưng nếu tính mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 thì chấp nhận được, bởi trên thị trường hiện nay rất hiếm dự án nhà ở thương mại có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Mặt khác, dự án này đang trong giai đoạn hoàn thiện và có thể được nhận nhà trước Tết Nguyên đán 2022 nên rủi ro chậm tiến độ thấp.
Nguồn cung nhà ở bị hạn chế đáng kể trong những năm gần đây, dẫn đến việc giá nhà tăng đều đặn ngay cả trong thời gian giãn cách. Khi trạng thái bình thường mới được thiết lập trở lại, Chính phủ và các nhà phát triển bất động sản sẽ phải hành động nhanh chóng để giải phóng nguồn cung nhằm tránh giá nhà tiếp tục leo thang.
Tại TP.HCM, theo dữ liệu của Rever - công ty công nghệ môi giới bất động sản, giá căn hộ chung cư cũng tăng chóng mặt những năm gần đây. Đơn cử, dự án Centana Thủ Thiêm mở bán năm 2016 với giá 28 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 42 triệu đồng/m2 (tăng 50%), dù chất lượng đã không còn được như mới; dự án Sunrise CityView mở bán năm 2018 với giá 29 triệu đồng/m2, giá hiện tại là từ 46 triệu đồng/m2 (tăng 59%). Cá biệt, có những ghi nhận mức tăng tới hơn 100% như dự án như Estella Heights mở bán năm 2015 giá 36 triệu đồng/m2, hiện neo ở mức từ 75 triệu đồng/m2 (tăng 108%); dự án Sadora Sala mở bán năm 2015 giá 34 triệu đồng/m2, còn hiện tại là từ 70 triệu đồng/m2 (tăng 105%).
Từng chia sẻ lý do khiến giá nhà tăng, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT FLC Group cho biết một nguyên nhân quan trọng là chủ đầu tư ngày càng phải gánh nhiều loại thuế, phí nên giá nhà không những khó giảm, mà sẽ còn tăng tiếp.
“Với dự án FLC Sầm Sơn, mỗi mét vuông đất chủ đầu tư sẽ phải đóng 4 triệu đồng thuế sử dụng đất và một khoản tương đương tiền phí xây dựng (với sản phẩm biệt thự, nhà liền kề) cùng khoảng 20% chi phí giá bán dành cho các đại lý (quảng cáo, bán hàng), chưa kể các chi phí để làm hạ tầng sân golf, khách sạn… thì mới bán được biệt thự, nhà liền kề với mức giá trên 10 triệu đồng/m2 thời điểm mở bán”, ông Quyết dẫn chứng, đồng thời nhấn mạnh: “Giá nhà đất phụ thuộc hoàn toàn vào sự điều phối của Nhà nước”.
Ngoài chi phí đất, việc giá nguyên vật liệu liên tục tăng thời gian qua cũng gây áp lực lớn lên giá nhà. Ông Trần Hồng Phúc, Tổng giám đốc Phục Hưng Holdings cho hay, với phân khúc nhà biệt thự và nhà liền kề xây thô, tính riêng giá thép đã chiếm từ 32-33% chi phí xây dựng, với nhà chung cư xây thô dao động trong khoảng 29-30%, còn tính đến khi căn hộ hoàn thiện thì giá thép chiếm tỷ lệ 10-15% tổng chi phí xây dựng.
“Với việc giá thép tăng khoảng 40% trong những tháng qua, ước tính giá xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề đã tăng 12%, còn nhà chung cư tăng 5%”, ông Phúc chia sẻ thêm.
 |
Đồ họa: Thành Nguyễn |
… và lệch pha cung cầu
JLL Việt Nam dự báo, trong cả năm 2021, nguồn cung căn hộ chào bán mới tại Hà Nội ước đạt khoảng 11.448 căn, còn tại TP.HCM là khoảng 20.000 căn.
Đánh giá về nhu cầu căn hộ, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Đại Việt Group cho hay, trung bình 2 thị trường lớn nhất là TP.HCM và Hà Nội cần khoảng 70.000 căn hộ/năm.
Số liệu trên phần nào cho thấy sức ép tăng giá lên phân khúc căn hộ chung cư sẽ còn duy trì trong thời gian tới, khi nguồn cung tiếp tục suy giảm so với sức cầu.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm đã tăng 10%/năm và ở quận Cầu Giấy tăng 17%/năm kể từ năm 2017 chủ yếu do hạn chế nguồn cung, các dự án mới tung ra thị trường ít hơn, đáng chú ý là số lượng dự án đầy đủ pháp lý cũng giảm dần.
Chỉ tính riêng quý III/2021, tại Hà Nội, các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500-2.000 USD/m2 tăng mạnh và chiếm 50% số lượng căn bán được. Hầu hết các dự án “giá mềm” này đều nằm ở các quận/huyện Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm...
Các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy - nơi tập trung các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất là hơn 3.000 USD/m2 (ngoại trừ dự án The Grand Hàng Bài thuộc phân khúc hàng hiệu), tiếp theo là các quận Đống Đa và Tây Hồ với giá bán dao động từ 2.000-3.000 USD/m2, các huyện ngoại thành với chủ yếu là các dự án hạng C có giá bán dưới 1.500 USD/m2.
Giá nhà vượt quá mức thu nhập
Tại Hà Nội, GDP bình quân đầu người năm 2020 là 5.285 USD/người, tương đương 122 triệu đồng/người. Như vậy, 1 cặp vợ chồng trẻ cần tối thiểu 10 năm làm việc (không chi tiêu, chỉ tích lũy) để có thể sở hữu được một căn hộ có giá khoảng 2,4 tỷ đồng.
Tại TP.HCM, GDP bình quân đầu người năm 2020 ước đạt 6.328 USD/người, tương đương 143 triệu đồng/người và tương tự, một cặp vợ chồng trẻ cũng cần tối thiểu 10 năm làm việc để mua được một căn hộ có giá khoảng 2,8 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo các chuyên gia, mỗi cặp vợ chồng hay người trẻ không nên dành quá 1/3 thu nhập cho nhà ở và nếu tuân thủ theo nguyên tắc này, các cặp vợ chồng trẻ tại 2 đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM sẽ phải mất 30 năm để có thể sở hữu những căn hộ có giá như trên.
Từ một cách tiếp cận khác, nếu tính theo giá nhà thời điểm quý III/2021 tại TP.HCM (giá bình quân sơ cấp) là 2.683 USD/m2 thông thủy, thì với thu nhập của một cặp vợ chồng trẻ là 12.476 USD/năm cũng chỉ có thể mua được 4,7 m2 căn hộ. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu muốn sở hữu một căn hộ 65 m2, cặp vợ chồng này phải dành tới 14 năm không chi tiêu, còn nếu tính theo công thức tối ưu 1/3 tổng thu nhập để mua nhà thì sẽ mất 42 năm.
Tương tự, tại Hà Nội, với giá bình quân sơ cấp căn hộ ở mức 1.650 USD/m2 và thu nhập là 5.285 USD/người, một cặp vợ chồng mỗi năm có thể mua được 6,4 m2 căn hộ và sẽ cần tới hơn 10 năm để sở hữu căn hộ diện tích 65 m2, còn nếu tính theo công thức tối ưu 1/3 tổng thu nhập thì sẽ là 30 năm (giá căn hộ bình quân tính theo số liệu nghiên cứu thị trường quý III2021 của JLL Việt Nam).
