Giảm giá chỉ là giải pháp kỹ thuật
Trên thực tế, thanh khoản của thị trường bất động sản đã “kẹt cứng” từ cuối năm 2022 sau nhiều tháng liền duy trì ở mức thấp. Doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện nhiều giải pháp cấp bách như tăng mạnh chiết khấu bán hàng với mong muốn thu về tiền mặt nhanh để thanh toán các chi phí cũng như nợ đến hạn.
Tưởng chừng như động thái đó sẽ mở đầu cho việc hạ giá các sản phẩm bất động sản trên diện rộng, song những người có nhu cầu ở thực nhưng nguồn tài chính khiêm tốn vẫn khó tiếp cận nhà ở bởi sự lệch pha sản phẩm, khi thị trường gần như tuyệt chủng phân khúc nhà giá bình dân từ 25-30 triệu đồng/m2, chỉ còn lác đác một số dự án có giá từ 50 triệu đồng đến cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông.
Hiện tại, giá các căn hộ cỡ nhỏ đang được chào bán trên thị trường dao động từ 64-72 triệu đồng/m2, tương ứng với mức giá từ 2,2 tỷ đồng cho một căn Studio đến 4,8 tỷ đồng cho một căn cỡ lớn. Nếu người mua thanh toán 90% giá trị căn nhà, giá bán giảm xuống 1,5 tỷ đồng cho căn Studio, còn căn cỡ lớn là 2,5 tỷ đồng.
“Với chính sách này, về bản chất, giá trị tuyệt đối của sản phẩm không giảm, người mua chỉ nhận chiết khấu cho một sản phẩm giá cao. Không những vậy, để hưởng mức chiết khấu này, người mua phải chi nhiều tiền hơn cho một lần thanh toán nên khó tối ưu hiệu quả đầu tư”, anh Triệu - một khách hàng khi tham khảo chính sách bán hàng tại dự án trên nói và cho rằng, ưu đãi này thực sự không có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, thời điểm mà hầu hết nhà đầu tư không muốn đọng vốn tại những dự án có mức giá cao, thậm chí là rủi ro về thanh khoản.
Báo cáo thị trường nhà chung cư của DKRA Group cho thấy, nguồn cung căn hộ mới trong 2 tháng đầu năm tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giảm mạnh, chỉ bằng 44% so với cùng kỳ 2022, sức mua cũng vẫn yếu.
Đơn vị này cho hay, mặt bằng giá bán sơ cấp hiện vẫn neo ở mức cao, trong khi cả giá bán và thanh khoản thứ cấp đều sụt giảm. Cụ thể, giá bán thứ cấp hiện ghi nhận giảm khoảng 6% so với cuối năm ngoái. Cá biệt, ở một số dự án hết thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ lãi vay, mức giảm lên tới 15-20% so với giá hợp đồng gốc.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group chia sẻ thêm, dù đã áp dụng chính sách chiết khấu mạnh tay, giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ngoài ra, phần lớn dự án đưa ra thị trường còn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán theo đúng quy định. Tâm lý “dò đáy” diễn ra phổ biến trên thị trường do người mua chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn mới tính chuyện mua vào.
Ông Thắng cũng nhìn nhận rằng, áp lực lạm phát tăng và lãi suất cho vay neo ở mức cao sẽ tiếp tục là yếu tố cản trở quyết định xuống tiền của người mua thời gian tới.
 |
Các loại chi phí đầu vào như chi phí đất, vật liệu xây dựng, nhân công… đều tăng nên giá nhà khó giảm. Ảnh: Dũng Minh |
Vì sao khó cơ cấu lại giá?
Báo cáo mới đây của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm 2023, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự… đều giảm từ 17-54%.
Tín hiệu này phần nào thể hiện xu hướng khách hàng đang tìm kiếm, nghe ngóng nhiều hơn về các cơ hội mua căn hộ chung cư. Lãi suất ngân hàng có dấu hiệu giảm, cùng với các chính sách, chủ trương hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây đã tác động khá tích cực đến tâm lý người mua nhà.
Tuy nhiên, trong tháng 2, đơn vị này ghi nhận giá rao bán căn hộ phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m2) và cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tại TP.HCM tiếp tục đi lên, với mức tăng lần lượt là 3% và 6% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ bình dân (giá dưới 35 triệu đồng/m2) không có dấu hiệu tăng bởi nguồn cung gần như không có.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM khẳng định, rất khó giảm giá bán bất động sản lúc này khi hầu hết các loại chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng. Cụ thể, chi phí hoàn thiện pháp lý dự án tăng cao do thời gian kéo dài; chi phí tài chính cũng leo thang do lãi vay cao trong thời gian dài; chi phí đất, vật tư, nhân công xây dựng... đều không giảm. Hơn nữa, phân khúc sản phẩm trong tầm giá trên được định vị thuộc nhóm trung - cao cấp trở lên và không có nhà giá rẻ, dẫn đến giá chào bán bình quân toàn thị trường tăng lên.
Trong những nguyên nhân nêu trên, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, thời gian hoàn thiện pháp lý dự án kéo dài là loại chi phí đẩy lớn nhất, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên.
“Hiện nay, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý mỗi dự án bất động sản thường mất từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn và điều này khiến chi phí vốn thực hiện dự án đội lên cao và luôn được cộng dồn vào giá thành sản phẩm”, ông nói.
Bình luận về các chương trình kích cầu bằng chiết khấu cao, vị này cho rằng, các chủ đầu tư không muốn tạo cho khách hàng đã mua đợt đầu cảm giác bị mua hớ bởi có thể dẫn tới các phản ứng không có lợi như tạm ngưng thanh toán tiền, kiếm cớ để hủy hợp đồng, đòi giảm giá... Vì vậy, đa số chủ đầu tư sẽ không chọn phương án giảm giá bán trực tiếp các đợt tung hàng giai đoạn sau.
“Trái lại, việc niêm yết giá bán tăng còn tạo cho khách hàng có cảm giác mua được giá hời bằng kỹ thuật tăng giá bán lên cao sau đó giảm giá xuống, nhưng thực chất không giảm giá. Khi thị trường tốt hơn, doanh nghiệp sẽ loại bỏ dần các gói chiết khấu, khuyến mãi. Ngoài ra, việc giảm giá bằng chiết khấu còn giúp duy trì mặt bằng giá cao, tăng liên tục theo chủ đích của bên bán”, vị này phân tích.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều tăng, nhất là tại những doanh nghiệp đã gồng mình giữ giá suốt thời gian qua để chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn từ chính sách điều hành.
“Giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều - cầu ít dẫn đến giá nhà giảm mạnh vài chục phần trăm. Tuy nhiên, với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là thiếu hụt sản phẩm, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt với sản phẩm giá bình dân, cho nên giá sơ cấp sẽ khó giảm, cho dù thanh khoản kém”, ông Tuấn nói.
Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà vì thế cũng phải điều chỉnh theo, nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.
