Giá nhà khó giảm!

Con số này tăng gấp 100 lần so với 20 năm trước và nếu căn cứ vào tốc độ thu nhập bình quân đầu người tăng trưởng ở mức 4,5 lần trong vòng 10 năm trở lại đây, thì có thể thấy, tốc độ tăng chênh lệch giữa giá nhà với thu nhập của Việt Nam chủ yếu diễn ra trong giai đoạn này.

Con số mà Savills Việt Nam đưa ra cần phải kiểm chứng, nhưng không thể phủ nhận giá nhà đã tăng quá cao trong 10 năm qua. Và không khó để có thể lý giải nguyên nhân cho đà tăng mạnh này.

Giá sản phẩm căn hộ hay nhà phố về cơ bản được tính trên tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, suất vốn đầu tư gồm các chi phí như chi phí xây dựng, thiết bị, tư vấn đầu tư xây dựng, quản lý dự án và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau nếu dự án có tầng hầm. Hệ số càng cao nếu số tầng càng lớn.

Dựa trên mức tính toán như vậy, với 1 dự án nằm gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, có 2 tầng hầm, cao khoảng 30 tầng, có suất vốn đầu tư gần 16 triệu đồng/m2. So với 10 năm trước, mức suất vốn đầu tư tăng khoảng 4 lần.

Tuy nhiên, lưu ý rằng, suất vốn đầu tư trên chưa tính các chi phí như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Trong khi đó, đây mới là các chi phí trọng yếu và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong cơ cấu hình thành lên giá của một sản phẩm bất động sản, chiếm khoảng 70-80%. Tính trung bình trong vòng 10 năm qua, chi phí này cũng tăng đáng kể.

Cụ thể, nếu như năm 2006 - 2007, mức đền bù cao nhất được ghi nhận chỉ 5 - 10 triệu đồng/m2 ở các khu vực được coi là ngoại thành Hà Nội, thì hiện nay, mức giá này đã được ghi nhận mức cao nhất lên tới mấy chục triệu đồng mỗi mét vuông. 

Đó là chưa kể chi phí về truyền thông, marketing, cũng như lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí là cả những chi phí mà doanh nghiệp không thể nói ra. Tất cả các chi phí trên đều được chủ đầu tư tính hết vào giá thành.

Nhiều người kỳ vọng rằng, với lượng căn hộ được tung ra thị trường trong năm nay rất lớn, theo dự báo của các công ty nghiên cứu thị trường, thì tại TP.HCM có khoảng 35.000 căn, Hà Nội khoảng 30.000 căn, giá nhà sẽ giảm xuống.

Tuy nhiên, với những phân tích như trên, dù thị trường căn hộ có đối mặt với dư cung, thì giá nhà cũng khó có thể giảm trong tương lai.