Giá nhà đất tăng nóng, thực hay ảo?

Giá nhà đất liên tục tăng cao

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I/2018 của Công ty DKRA Việt Nam, khu Đông TP.HCM gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức đang là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM trong phân khúc đất nền. Tại đây, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô đạt tới 100%. Giá đất liên tục tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước, riêng khu vực quận 2 tăng 15 - 20%.

Thực tế, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một số dự án đất nền có sổ đỏ trên đường Nguyễn Duy Trinh, Gò Cát (quận 9) được rao bán với giá 30 - 35 triệu đồng/m2, trong khi cách đây gần 1 tháng vẫn giao dịch với giá 25 triệu đồng/m2. Khu vực trung tâm quận 9 như đường Đỗ Xuân Hợp, Tăng Nhơn Phú, Dương Đình Hội…, giá nhà đất từ 40 - 45 triệu đồng/m2 đã nhảy lên 50 - 65 triệu đồng/m2.

Không chỉ TP.HCM, giá đất tại các tỉnh lân cận cũng sốt nóng không kém. Cụ thể, tại TP.Biên Hòa (Đồng Nai), tin tức về giá nhà, đất được bàn tán khắp nơi, thông tin rao bán nhà đất được treo dày đặc trên các cột điện, bờ tường.

Còn theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại khu vực Long Thành (Đồng Nai), miếng đất nông nghiệp có diện tích 15 x 30 m được chủ rao bán với giá gần 2 tỷ đồng. Còn sâu bên trong, cách đường lớn khoảng vài trăm mét, giá thấp hơn khoảng 30 - 40%. Trong khi đó, đất nền tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng được rao giá 579 triệu đồng/nền cho diện tích 6 x 15 m.

Tại khu vực Trảng Bom (Đồng Nai), không khí mua bán đất cũng nhộn nhịp không kém Long Thành, Nhơn Trạch. Việc phân lô bán nền cũng diễn ra sôi động, nhất là gần các khu công nghiệp Sông May, Bàu Xéo, với lô 100 m2 có giá từ 150 - 179 triệu đồng, còn nếu có vị trí đẹp lên đến 260 triệu đồng/nền. Còn đất nền ở Quảng Tiến, Trảng Bom có giá lên đến 240 triệu đồng/nền, cao hơn nhiều so với trước đây.

Là thực hay ảo?

Trước việc cơn sốt đất lan rộng, thu hút nhiều nhà đầu tư lao theo, khiến nhiều ý kiến lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản. Cũng chính lo ngại này, nhiều địa phương đã có động thái siết lại thị trường bất động sản như hạn chế phân lô bán nền, thanh kiểm tra các dự án, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí tạm dừng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, cơn sốt đất hiện nay không hẳn hoàn toàn là sốt ảo, do giới đầu cơ đẩy giá, mà có cả xuất phát từ yếu tố thực.

Tại buổi hội thảo “Giá nhà đất - Thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực” vừa được tổ chức tại TP.HCM, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết, giá bất động sản tăng “nóng” thời gian qua là có cơ sở.

Phân tích thêm về vấn đề này, ông Khương cho biết, có nhiều yếu tố khiến giá nhà đất tăng nóng, trong đó có sự đẩy giá của các môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật. Bởi hiện nay, TP.HCM có khoảng hơn 13 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc, nên có nhu cầu lớn về nhà ở.

Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây, người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng, thì nay chuyển sang đầu tư bất động sản làm của để dành. Chính vì những lý do đó đã làm cho giá bất động sản tăng lên.

“Dựa trên tốc độ tăng trưởng của kinh tế và thu nhập bình quân đầu người thì tăng trưởng của bất động sản là có thực. Tôi đã từng đi khảo sát, có những nơi tháng trước, giá đất chỉ 600 - 700 triệu đồng/lô, thì tháng sau tăng gấp đôi và đa số mua để ở”, ông Khương nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TP.HCM) cho rằng, nguyên nhân của xu hướng nhà đầu tư và người có nhu cầu nhà ở chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà đất là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông của khu vực này phát triển mạnh.

 Hình ảnh rao bán đất như thế này dễ dàng bắt gặp ở nhiều địa phương

“Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm khoảng 5 - 10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và theo tiến độ thời gian là phù hợp. Tuy nhiên, sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại. Điều này có bàn tay của cò đất lợi dụng yếu tố quy hoạch để thổi giá sản phẩm hưởng chênh lệch”, đại diện Sở Xây dựng nói.

Trong khi đó, chia sẻ về cơn sốt đất tại các địa phương dự kiến sẽ thành đặc khu kinh tế, TS.Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho rằng, Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc chưa phải là đặc khu kinh tế, nên các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng về các thông tin để tránh các thông tin ảo của thị trường bất động sản.

“Khi quyết định đầu tư vào những dự án quá nóng, thì chúng ta phải để ý đến thị trường, chủ đầu tư, cũng như những thông tin chính thống để tiếp cận được với mức giá hợp lý và thời điểm đúng hơn. Tránh tạo ra những giá trị ảo cho thị trường bất động sản”, ông Tín nói và phân tích thêm, có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là giá trị thị trường, giá trị tiền tệ, lượng cung, cầu của thị trường và mức độ cạnh tranh.

Theo góc độ kinh tế, giá trị thị trường được đo bằng giá trị lao động xã hội. Trong khi đó, giá trị lao động xã hội trung bình hằng năm có tốc độ tăng trưởng khoảng 10 - 15%. Như vậy, nếu một dự án vượt trên mức thu nhập trung bình, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội, thì gọi là nóng. Còn ảo là khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước.

Dưới góc độ lãnh đạo doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam cho rằng, việc các nhà đầu tư đổ về Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong hay những khu vực xa để đón đầu là khá sớm. Bởi để hình thành được một đặc khu kinh tế cần đỏi hỏi rất nhiều điều kiện như cơ sở hạ tầng, quy hoạch…, trong khi đó, sở hạ tầng chưa có, mà giá đất tại các khu này đã tăng gấp 5 - 7 lần là ảo. Tuy nhiên, nhìn vào bán chất của nhu cầu thị trường thì không phải là nhu cầu ảo khi nó dựa trên quy hoạch thật của Nhà nước.

“Trong thời gian vừa qua, chúng ta nghe nhiều thông tin về giá ảo. Thực tế, tôi nhìn theo thị trường, định giá như thế nào là ảo rất khó. Bởi về giao thông hiện khá tốt, trước đây, bán kính làm bất động sản chỉ khoảng 10 km, nhưng hiện nay, một người ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) đi làm ở quận 1 (TP.HCM) là rất bình thường.

Do đó, ở những vùng xa xôi có những căn biệt thự vài triệu USD là bình thường”, ông Hiền nói và cho biết thêm, nhà đầu tư ở Việt Nam hiện nay rất chuyên nghiệp và khác với giai đoạn bong bóng năm 2007. Bởi ngày nay, các nhà đầu tư nắm thông tin rất rõ, nên khi đưa ra quyết định đã biết được đối tượng muốn hướng tới là như thế nào, ngắn hạn hay dài hạn. Đồng thời, quy mô thị trường cũng đã lớn hơn nhiều để có thể khiến giá cả tăng ảo.