Giá càng tăng, càng khó bán
Báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản trong quý đầu năm tăng trưởng cả về lượt quan tâm lẫn lượt tin đăng bất động sản, mức tăng đều đặn khoảng 20-30%/tháng. Đáng chú ý, loại hình đất thổ cư và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Trong đó, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng là 3 khu vực có mức tăng mạnh nhất, lần lượt đạt 41%, 35% và 32%, hai đô thị lớn TP.HCM và Hà Nội có mức tăng 18% và 8%.
Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, nguy cơ lạm phát thúc đẩy sự quan tâm tới bất động sản như một tài sản trú ẩn an toàn. Tính chung quý I/2022, chỉ số giá tiêu dùng CPI tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức tăng của quý I các năm 2017-2020. Tuy nhiên, việc các mặt hàng như xăng, dầu và các nguyên vật liệu phục vụ cho hoạt động xây dựng tăng cao đã tác động trực tiếp tới giá đầu ra của các sản phẩm bất động sản.
Số liệu của Báo cáo toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2021 của DKRA Vietnam cũng cho thấy, bình quân giá căn hộ chào bán tại TP.HCM tăng 10-15% trong năm qua. Đà tăng giá tiếp tục được duy trì trong những tháng đầu năm 2022, khi nhiều dự án được chào bán ra thị trường với mức giá mới cao hơn, điển hình là sản phẩm chung cư mới có mức giá bán thấp nhất được ghi nhận đạt xấp xỉ gần 50 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, theo ghi nhận của Đất Xanh Services, mặt bằng giá căn hộ chào bán mới có mức tăng khoảng 5%, lên gần 45 triệu đồng/m2.
Ở khu vực vùng ven Hà Nội hay TP.HCM, mặt bằng giá chào bán mới tại một số dự án căn hộ chung cư ở mức 19-20 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên tới 30 triệu đồng/m2, tương đương giá bán của nhiều dự án chung cư khu vực nội đô cách đây 2-3 năm.
Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services đánh giá, với nhu cầu nhà ở tăng cao, tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP.HCM. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, điều này chỉ diễn ra đối với các loại hình sản phẩm mới trên thị trường sơ cấp, còn trên thị trường thứ cấp thanh khoản khá hạn chế.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, đà tăng giá ở thị trường sơ cấp tạo hiệu ứng tâm lý đẩy giá căn hộ ở thị trường thứ cấp tăng mạnh, thậm chí là bất thường. Đáng chú ý, một dự án chung cư tại quận 10, TP.HCM được giao dịch với mức giá tăng gấp đôi giá bán tại thời điểm mở bán cách đây vài năm, từ 37-38 triệu đồng/m2 chưa chiết khấu lên hơn 80 triệu đồng/m2.
Tương tự, nhiều căn hộ chung cư cũ có thời gian sử dụng 2-3 năm ở quận Hà Đông, Hà Nội cũng được “thổi” tăng gần 10 triệu đồng/m2, tức tăng gần 50% so với thời điểm chào bán.
“Giá bán tăng một mặt thể hiện loại hình sản phẩm này đang được quan tâm, nhưng mặt khác lại là rào cản. Ngoài mặt bằng giá quá cao thì nhà cũ, xuống cấp và phải tốn thêm các chi phí cải tạo là lý do người có nhu cầu chần chừ không xuống tiền”, anh Tuấn Anh, nhân viên môi giới cho một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Đông chia sẻ.
Đồng thời, ảnh hưởng từ một số vụ đấu giá đất bất thường thời gian vừa qua như ở Thủ Thiêm cùng hiệu ứng công bố đề án quy hoạch và triển khai một số dự án hạ tầng giao thông lớn như các tuyến đường cao tốc, vành đai ở Hà Nội và TP.HCM... đã đẩy giá đất tăng chóng mặt, đặc biệt là đất thổ cư, đất làng.
Đơn cử, một mảnh đất làng gần khu vực xã Xuân Hòa (huyện Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc) với ngõ vào rộng chưa tới 2 m, diện tích khoảng 105 m2 đã xây nhà cấp 4 cách đây 2 năm có giá chưa tới 600 triệu đồng, thì nay được chào bán với giá tăng gấp đôi, lên gần 1,2 tỷ đồng.
Dẫu vậy, theo chia sẻ một số môi giới, việc giá bán neo cao chủ yếu do người dân trong làng thấy đất dự án bên ngoài tăng mạnh, kèm theo các thông tin về giá đất tăng được nhắc liên tục trên các phương tiện truyền thông nên tự “thổi” giá, trong khi trên thực tế, giao dịch ở các loại hình đất dân cư với giá này rất ít. Ngoài ra, cũng không ngoại trừ việc một số “cò” đất tự nâng giá để lùa các nhà đầu tư “gà mờ” ôm vào đất thổ cư.
Ông Phan Xuân Khung, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc cho hay, nhiều người dân có tiền nhàn rỗi đã tìm đến bất động sản với hy vọng làm giàu nhanh trong bối cảnh nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác còn gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh. Việc xuất hiện các cơn sốt đất ảo được tạo nên bởi những giao dịch bất thường là cơ hội cho những đối tượng xấu lợi dụng, hậu quả là nhiều trường hợp rơi vào cảnh trắng tay do mua phải dự án “ma”.
Đơn cử, trong tháng 10/2021, Công an tỉnh Vĩnh Phúc đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam đối tượng Đỗ Thúy Miên (sinh năm 1982, trú tại huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc) để điều tra hành vi lập dự án khu đô thị trên đất nông nghiệp lừa bán cho nhiều người.
Cụ thể, dù chủ trương đầu tư thực hiện dự án khu đô thị chưa được phê duyệt, nhưng Miên vẫn tự ý thuê người vẽ bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lập hồ sơ dự án khu đô thị, nhà ở, phân lô tách thửa thành hàng trăm ô đất với diện tích khoảng 100 m2 mỗi ô, lên bảng giá và rao bán kèm theo cam kết từ 8-12 tháng sau khi ký hợp đồng sẽ có sổ đỏ. Theo đó, đã có ít nhất 131 ô đất được Miên lừa bán cho nhiều người với tổng giá trị khoảng 30 tỷ đồng. Với vi phạm này, Công an tỉnh Vĩnh Phúc quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam Miên để điều tra, làm rõ.
 |
Mặt bằng giá neo cao khiến bên ôm nhà đất khó “thoát hàng”. Ảnh: Dũng Minh |
Lãi trên sổ sách
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, khi lạm phát tăng cao, nền kinh tế chịu sự tác động của những rủi ro bên ngoài như bệnh dịch, xung đột Nga - Ukraina..., người dân cũng như giới đầu tư, đầu cơ có xu hướng tìm đến những tài sản trú ẩn an toàn, đặc biệt là bất động sản.
Theo ông Quang, thị trường đang xuất hiện làn sóng các nhà đầu tư lâu năm với lợi thế vốn lớn giữ tài sản có giá trị cao, trong khi người có nguồn tài chính hạn hẹp hơn “chạy” về vùng xa mua nhà đất chống trượt giá, cho nên việc đầu tư kinh doanh, sản xuất có phần lép vế hơn so với đầu cơ tài sản.
“Lạm phát sẽ càng đẩy giá nhà đất tăng thêm, bất chấp giá bất động sản đã tăng mạnh trong 2 năm qua”, ông Quang dự báo.
Còn ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Nam Phát phân tích, do nhiều loại hàng hóa chiếm tỷ trọng lớn trong rổ tính chỉ số giá tiêu dùng đều tăng giá mạnh, nên lạm phát tăng là không thể tránh khỏi.
Ông Nam cho rằng, trong điều kiện bình thường, thậm chí là 2 năm dịch bệnh hoành hành vừa qua, giá bất động sản vẫn leo thang nên trong năm 2022, lạm phát tăng sẽ càng đẩy giá tài sản lên cao theo hướng bất lợi cho thị trường.
“Trong quá khứ từng xảy ra kịch bản lạm phát cao kéo theo lãi suất tăng mạnh, từ đó khiến thị trường bất động sản bị đình trệ”, ông Nam lưu ý, đồng thời chia sẻ thêm rằng, lạm phát có thể khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản sẽ phải thận trọng, thậm chí tháo chạy khỏi thị trường do không chịu nổi áp lực trả nợ lãi trước khả năng lãi suất ngân hàng tăng cao để bù lạm phát. Các bất động sản nói chung và sản phẩm giá trị cao nói riêng, có thể gặp khó khăn trong cơn bão lạm phát vì thanh khoản kém.
Cuối năm 2021, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) từng dự báo, giá giao dịch bất động sản trong năm 2022 sẽ có xu hướng tăng so với năm 2021 ở tất cả loại hình bất động sản do các chi phí đầu vào như giá đất, nguyên vật liệu xây dựng... đồng loạt tăng cao, bên cạnh nhu cầu sở hữu nhà đất tăng lên khi các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại trong nước dần hồi phục.
“Các dự án cũ sẽ khó thu hút nhà đầu tư vì giá đã neo ở mức quá cao, sự tập trung sẽ dồn vào những dự án mới bởi mặt bằng giá hiện tại được thiết lập ở mức hợp lý để còn bán ở những giai đoạn tiếp sau”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nêu quan điểm.
Hiện nay, có không ít nhà đầu tư bị “mắc kẹt” do mua nhà đất vào các đợt giá sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Bên cạnh đó, mặt bằng giá neo cao cũng đang làm khó các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm nay. Thực tế cho thấy, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái khiến người có nhu cầu chùn tay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu mua bất động sản mà không tính toán đúng “điểm rơi” nhu cầu thị trường thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với tình trạng tắc thanh khoản.
“Ôm nhà đất khi thị trường giá lên với kỳ vọng sẽ thu về lợi nhuận cao, nhưng việc khó ra hàng sẽ đẩy nhà đầu tư vào tình cảnh ‘lãi ảo, chôn vốn thật”. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng, thực tế này sẽ vô cùng bất lợi”, ông Châu cảnh báo.
Phần lớn giao dịch hiện nay là của giới đầu cơ
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) |
Về mặt nguyên lý kinh tế, giá trị bất động sản sẽ tăng dần theo thời gian và tỷ lệ thuận với giá trị đầu tư, nếu tăng thiếu căn cứ, tăng theo tin đồn thì là tăng ảo.
Người mua cần xác định rõ bên tham gia giao dịch tại các dự án là ai, nếu phần lớn là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ mà thiếu vắng nhà đầu tư lớn thì tốt nhất không nên tham gia, vì đặc tính của nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ là “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn.
Hiện tại, giao dịch trên thị trường phần lớn là giới đầu cơ mua bán với nhau nhằm đẩy giá, tạo ra bong bóng và đến một thời điểm nhất định bong bóng sẽ vỡ, lúc đó buộc phải bán rẻ để thu hồi vốn dẫn đến thua lỗ.
Lạm phát tăng vượt mục tiêu sẽ tác động ngược tới thị trường bất động sản
 |
| TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường, Dat Xanh Services |
Bất động sản có mối tương quan cùng dấu với lạm phát, khi lạm phát tăng cao thì bất động sản cũng sẽ tăng giá theo và được các nhà đầu tư coi là kênh trú ẩn an toàn.
Lạm phát tăng, đồng tiền ngày càng mất giá, nhà đầu tư sẽ hướng đến các tài sản có giá trị tích lũy như đất đai, hoặc các tài sản có giá trị tăng trưởng lâu dài. Chưa kể, gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng rót vào kết cấu hạ tầng, sẽ càng hỗ trợ kênh đầu tư này tăng giá.
Mặc dù vậy, bất động sản chỉ tăng tương quan với lạm phát trong bối cảnh lạm phát Việt Nam tiến dần tới lạm phát mục tiêu (4%), nếu vượt con số này thì lãi suất cho vay sẽ tăng cao, từ đó tác động ngược tới thị trường bất động sản, bởi tỷ trọng nhà đầu tư dùng vốn vay để bất động sản hiện nay khá lớn. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần có chiến lược bài bản, chuẩn bị sẵn sàng cho sự biến động cả về giá lẫn thanh khoản của thị trường.
Giá bất động sản có thể tăng 2-3 lần trong 3-5 năm tới
 |
| Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group |
Các sản phẩm bất động sản có một đặc điểm riêng là không có đỉnh giá và tăng theo đà phát triển của nền kinh tế. Trong khi đó, tình trạng “lãi ảo” có thể diễn ra ở bất cứ phân khúc sản phẩm nào, mà không đại diện cho bức tranh toàn thị trường.
Chẳng hạn, với phân khúc chung cư, việc giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh buộc các các chủ đầu tư phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận, đó là chưa kể đến một loạt yếu tố khác như giá nhân công tăng, lạm phát đi lên… cũng tác động lên giá thành sản phẩm. Do đó, “lãi ảo” xảy ra thế nào còn tùy thuộc vào chu kỳ đầu tư, chiến lược bán hàng của mỗi nhà phá triển dự án.
Theo tôi, đến thời điểm hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và có nhiều dư địa tăng trưởng, giá có thể tăng 2-3 lần trong 3-5 năm tới.
