Áp lực chi phí tăng
Báo cáo thị trường nhà ở quý III/2022 của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mặc dù thanh khoản sụt giảm, nhưng giá bán vẫn bật tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là nhà chung cư và đà tăng được dự báo còn kéo dài.
Số liệu thống kê mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2022, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc, từ bình dân đến cao cấp, trong đó chung cư trung cấp tăng giá mạnh nhất. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán chung cư bình dân tăng 7%; trung cấp tăng 18% và cao cấp tăng 10%. Còn tại TP.HCM, giá nhà chung cư có mức tăng thấp hơn, với phân khúc trung cấp tăng 4%; cao cấp tăng 5%, trong khi bình dân giảm 1%.
Về tỷ lệ tiêu thụ bất động sản, theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội đạt 35,6% tổng nguồn cung; các tỉnh miền núi phía Bắc đạt 14,5%; khu vực duyên hải Bắc Bộ đạt 34,8%; TP.HCM đạt 50%; khu vực Nam Trung Bộ đạt 11%…, cho thấy sức hấp thụ sản phẩm có dấu hiệu chững lại trên toàn thị trường, nhiều dự án đã triển khai các chương trình ưu đãi lớn để kích cầu, nhưng hiệu quả chưa như kỳ vọng.
Ghi nhận tại báo cáo tài chính nhiều doanh nghiệp như Nam Long, Đất Xanh, Vinhomes, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, TTC Land, Khang Điền, Long Điền, Năm Bảy Bảy… cho thấy, các loại chi phí như chi phí giá vốn, quản lý doanh nghiệp, bán hàng… chiếm tới 70-75% tổng chi phí (xem bảng), cộng với chi phí tài chính rơi vào khoảng từ 10-15%, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán theo hướng tăng để đảm bảo lợi nhuận.
 |
Báo cáo của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, chỉ số giá xây dựng trong 9 tháng đầu năm 2021 đã tăng 3,65% so cùng kỳ năm 2020 do các loại vật liệu xây dựng đầu vào như thép, nhựa đường, xi măng… đều tăng. Đặc biệt, từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022, giá thép tăng 9 lần, lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Theo tính toán của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), chi phí thép thường chiếm 12-16% tổng chi phí xây dựng công trình, nếu giá thép xây dựng tăng 10% thì giá thành xây dựng các công trình sẽ tăng 1-1,5%.
Chưa kể, liên quan tới chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí lãi vay, do được vốn hóa vào dự án và phải hạch toán lại vào cuối kỳ khi dự án kết thúc, nên khi lãi vay tăng cao, các doanh nghiệp buộc phải tính toán lại giá bán để bù đắp lợi nhuận. Các dự báo gần đây cho thấy, khả năng Cục Dự trữ liên bang Mỹ sẽ có thêm các đợt tăng lãi suất USD trong năm nay và đầu năm tới nên Ngân hàng Nhà nước sẽ khó tránh khỏi phải tiếp tục tăng lãi suất điều hành. Nói cách khác, lãi suất tiền đồng dù trên thực tế hay danh nghĩa của Việt Nam đều sẽ tăng nếu USD tiếp tục đi lên. Doanh nghiệp sẽ chịu được lãi suất vay cao nếu họ chuyển được chi phí vay đắt đỏ này vào giá bán và tiêu thụ được sản phẩm của mình.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tổng giám đốc một tập đoàn đang phát triển một dự án bất động sản tại TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, thị trường vốn trầm lắng từ đầu năm, nay thêm ảm đạm và khó khăn hơn do dòng tiền tắc nghẽn, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở đều có tâm lý “chờ hàng hạ giá” mới mua vào.
Để dẫn chứng, vị này kể, một dự án quy mô hơn 700 căn hộ và shophouse ở Bình Dương do doanh nghiệp này phát triển được xây dựng bài bản, pháp lý đầy đủ, nhưng ròng rã mấy tháng qua có chưa đến 50 suất đặt cọc, cho dù đã đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông về sản phẩm đi kèm các chương trình ưu đãi mua nhà.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn chung, các chương trình kích cầu đều nhằm mục đích cải thiện dòng tiền cho chủ đầu tư, nhưng bất động sản là tài sản có giá trị cao nên không phải cứ đẩy mạnh kích cầu là bán được hàng, người mua phải đủ khả năng chi trả thì cung - cầu mới gặp nhau.
Thị trường đang nhiễu loạn
Trong báo cáo quý III/2022 vừa công bố, Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi đại dịch Covid-19 diễn ra. Cả quý III/2022, cả nước không có dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong kỳ, căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%, Trong khi căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 85%. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân luôn ở mức cao, trên 85%.
Theo quy luật thị trường, khi cung ít - cầu nhiều thì giá bán sẽ tăng. Thực tế, thị trường Hà Nội đã lập kỷ lục 15 quý liên tiếp ghi nhận giá bán căn hộ chung cư tăng. Điều này dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới giá khoảng 2 tỷ đồng ở Hà Nội đứng trước nguy cơ “tuyệt chủng” như tại TP.HCM trước đó.
 |
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, cái khó nhất hiện nay là việc các chủ đầu tư vẫn đang tích cực trong việc triển khai và kích hoạt các dự án, nhưng do các rào cản pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trễ trong việc phê duyệt, đặc biệt là dự án chung cư. Những tranh cãi chưa có hồi kết liên quan đến đề xuất “sở hữu chung cư có thời hạn” cũng đang khiến tâm lý người mua nhà bị ảnh hưởng.
Trong báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, đơn vị này đã hạ triển vọng của thị trường quý IV/2022 khi cho rằng: “Giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”. Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí đầu vào liên tục tăng khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức, từ đó buộc phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
Trước đây, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu doanh nghiệp là một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp địa ốc, nhưng hiện nay, thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm mạnh khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng siết chặt. Điều này sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch xây dựng giá bán của các chủ đầu tư dự án.
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, mối lo nhất lúc này là thị trường bị mất niềm tin. Hệ lụy của tình trạng này là dù dự án có được làm tốt đến mấy cũng không thể bán được hàng, đồng nghĩa với việc kênh huy động vốn từ khách hàng cũng sẽ tắc nghẽn.
