Già hóa dân số và cơ hội phát triển thị trường bất động sản

Xu hướng của thế giới

Trong báo cáo về mối tương quan giữa nhân khẩu học và thị trường bất động sản mới đây, Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL) đã đưa ra nhận định, thị trường bất động sản trong một vài năm vừa qua đã chứng kiến một xu hướng khi trở thành nơi thu hút nhiều hơn quỹ đầu tư quốc gia, đặc biệt là các quỹ hưu trí và các công ty bảo hiểm với nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm thiểu rủi ro, cũng như lập hàng rào cho tình trạng lạm phạt.

Số liệu thông kê từ các tổ chức quốc tế cho thấy, kể từ mức đầu tư vào khoảng 130 tỷ USD năm 2013 của các công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí trong khu vực châu Á, con số này đã liên tục tăng mạnh trong 3 năm vừa qua, với tỷ lệ trung bình đạt trên 11,5%/năm và dự kiến sẽ đạt tới 205 tỷ USD vào năm 2018.

Bản thân quỹ đầu tư hưu trí lớn nhất thế giới của Nhật Bản là GDIF có tổng trị giá 1.100 tỷ USD mới đây cũng hướng tới cơ cấu các khoản đầu tư và dự kiến tăng khoảng 5% cho các khoản đầu tư mới, trong đó bao gồm cả đầu tư vào bất
động sản.

Bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE cách đây không lâu đã đưa ra nhận định, triển vọng tích cực của thị trường bất động sản là kịch bản chung được nhiều tổ chức nhận định trong một vài năm tới là cơ sở để gia tăng nhu cầu đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên, do bị hạn chế bởi một số quy định trước đây, đã khiến cho nguồn vốn từ các quỹ bảo hiểm không được chú trọng vào bất động sản, mà thay vào đó, được dồn vào các tài sản lưu động như thị trường chứng khoán, tiền mặt, thu nhập cố định và trái phiếu chính phủ.

Tuy nhiên, điều này đã dần thay đổi khi tại nhiều quốc gia tại khu vực châu Á, chính phủ đã dần nới lỏng trong việc cho phép các quỹ bảo hiểm đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhiều hơn.

"Điều quan trọng bây giờ là có sự ưu tiên và minh bạch ở nơi mà các cơ quan quản lý và ủy ban đầu tư có thể chạm đến, giúp giảm nỗi lo về rủi ro và lợi nhuận", ông Marc Giuffrida, Giám đốc điều hành nhóm thị trường vốn toàn cầu của CBRE cho biết.

Đồng quan điểm, ông David Green-Morgan, Giám đốc Nghiên cứu thị trường tài chính toàn cầu của JLL cho biết, thị trường bất động sản trong một vài năm vừa qua đã chứng kiến một xu hướng khi trở thành nơi thu hút nhiều hơn quỹ đầu tư quốc gia, quỹ hưu trí và các công ty bảo hiểm với nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm thiểu rủi ro cũng như lập hàng rào cho tình trạng lạm phạt.

Việc cho phép các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí tự nguyện được gia tăng phân bổ nguồn vốn tối đa cho lĩnh vực bất động sản (cả trong và ngoài nước) lên 20 - 30% từ một số quốc gia và vùng lãnh thổ như Trung Quốc và Đài Loan đã giúp thúc đẩy thị trường bất động một cách đáng kể. 

…và câu chuyện của Việt Nam

Theo Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số với tốc độ cao chưa từng thấy. Tỷ lệ người cao tuổi tại Việt Nam hiện đang ở mức 11%. Nhưng chỉ trong 10 năm nữa, lượng người cao tuổi Việt Nam sẽ chiếm 1/5 dân số cả nước. Khi đó, nhu cầu đảm bảo an sinh, xã hội khi hết tuổi lao động là một xu thế tất yếu và kích thích chính sách bảo hiểm hưu trí tự nguyện phát triển.

Dù các quỹ hưu trí vẫn còn đang chậm được triển khai do vướng mắc nhiều vấn đề, nhưng bước tiến của thị trường bảo hiểm hưu trí tự nguyện có vẻ đang diễn biến theo đúng như chiến lược cơ quan quản lý đề ra. Con số dự kiến mà Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) đưa ra, thì quy mô tài sản hưu trí tại Việt Nam có thể sẽ lên tới 190.000 tỷ đồng.

Nếu tính tỷ lệ từ 20 - 30% mà các quỹ hưu trí được phép phân bổ vào thị trường bất động sản như tại một số quốc gia hiện nay đang áp dụng, thì con số này sẽ tạo ra nguồn vốn vô cùng to lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam, giảm đi đáng kể sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trong phát triển các dự án bất động sản. Chưa kể, lãi suất dù đã giảm khá nhiều so với thời điểm “bong bóng” khi chỉ còn khoảng 8 - 10%/năm, nhưng vẫn là quá cao so với khả năng chịu đựng của đại bộ phận doanh nghiệp đầu tư và phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam.

Theo quy định hiện tại về bảo hiểm hưu trí và quỹ hưu trí tự nguyện, tài sản của quỹ hưu trí tự nguyện không được trực tiếp đầu tư vào bất động sản, vàng, bạc, kim loại quý, đá quý; không được đầu tư vào cổ phiếu của công ty chứng khoán, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa thị trường bất động sản không còn cơ hội tận dụng nguồn vốn từ mô hình quỹ này.

Theo như nhận định của nhiều chuyên gia, khi sức hấp dẫn từ trái phiếu, gửi tiền tiết kiệm hay găm giữ vàng đang ngày càng giảm sút, trong khi thị trường chứng khoán vẫn thiếu sự ổn định cần thiết, thì để kích thích quỹ hưu trí tự nguyện phát triển, các cơ quan quản lý chắc chắn sẽ phải nghiên cứu mở rộng hơn danh mục đầu tư vào các lĩnh vực có khả năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Và nếu có thể tiếp tục chứng minh mình sẽ khả năng duy trì ổn định trong dài hạn, thì bất động sản có thể sẽ được nhắm tới khi “mở lối” cho sự phát triển của mô hình quỹ này.