Giá đất nền TP.HCM lại leo thang

Xác lập mặt bằng giá mới

Tại thị trường bất động sản TP.HCM, dù giao dịch có phần chững lại, nhưng giá bất động sản, nhất là đất nền lại không ngừng gia tăng.

Cụ thể, theo Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam, khu Đông TP.HCM gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức đang là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM trong phân khúc đất nền và chung cư, nhà phố. Tại đây, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô đạt tới 100%. Giá đất liên tục tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước, riêng khu vực quận 2 tăng 15 - 20%.

Còn theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại quận 9, khu vực cảng Phú Hữu, giá đất nền trong một tháng gần đây cũng đã tăng từ  mức 24 - 25 triệu đồng/m2 lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Tại khu vực Long Phước, giá nhà phố cũng tăng chóng mặt từ mức 600 - 700 triệu đồng/căn lên 1 tỷ đồng/căn chỉ trong một tháng qua.

Một số dự án đất nền hiện đang xây dựng hạ tầng và chưa có giấy chủ quyền (sổ đỏ) nằm trên đường Tam Đa, cách đây 1 tuần được chào với giá 16,5 triệu đồng/m2, thì nay đã được đẩy lên 18,5 - 19 triệu đồng/m2.

Một số dự án nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9 hiện có sổ đỏ, vừa được chào với giá 25 triệu đồng/m2 cách đó không lâu, thì nay được đẩy lên 40 - 50 triệu đồng/m2.

Theo thông tin ghi nhận được từ một số nhân viên môi giới tại khu vực quận 9, giá nhà đất tăng hàng ngày, hàng giờ, nay nhận cọc mai sang tên đã lời được mấy chục triệu đồng.

Tại quận Thủ Đức, Dự án Van Phuc City đầu năm bán với giá khoảng 10 tỷ đồng/căn nhà phố, thì nay đã tăng tới 15 - 16 tỷ đồng/căn,

Tại khu Nam TP.HCM, mức giá mới cũng được xác lập. Đơn cử, tại Dự án Long Hậu (tỉnh Long An) tháng 4/2018 dự án này mở bán với giá từ 6 - 10 triệu đồng/m2, thì nay một khu mới của dự án được mở bán với giá 13 - 15 triệu đồng/m2.

Mức giá mới cũng được thiết lập tại quận 4, TP.HCM khi mà từ đầu năm 2018 tới khoảng tháng 8/2018, giá khu vực này từ 35 - 40 triệu đồng/m2, thì tới nay tại Dự án Charmington Iris đã tăng lên mức 55 triệu đồng/m2.

Những thị trường trung tâm TP.HCM cũng có một mặt bằng mới khi trước đó chỉ có giá khoảng 4.000 USD/m2, nay đã có mức giá khoảng 6.000 USD/m2…

Không chỉ các điểm nóng trên, mà giá tăng lên mặt bằng mới gần như xuất hiện ở hầu khắp các quận, huyện của TP.HCM, đặc biệt là ở các quận, huyện có hạ tầng giao thông ổn định và thị trường sôi động từ những dự án mới mở. Trong đó, mức giá tăng mạnh nhất đến từ các dự án đang trong quá trình hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng. Đơn cử, Dự án Him Lam Phú An, quận 9 năm 2017 bán giá khoảng 24 triệu đồng/m2, giờ đã lên tới hơn 30 triệu đồng/m2.

Đi tìm nguyên nhân

Đánh giá về việc giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh thời gian qua, nhất là từ cuối quý III đến nay, giới phân tích cho rằng, đến từ nhiều yếu tố. Trong đó, đáng kể là thị trường TP.HCM năm qua khan hiếm nguồn hàng mới do chính quyền siết cấp phép dự án mới.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc mặt bằng giá bất động sản TP.HCM tăng còn đến từ biên độ giá mà chủ đầu tư đẩy trong thời gian mở bán dự án. Đơn cử, ở mỗi dự án mở bán luôn được chủ đầu tư đưa ra các đợt mở bán khác nhau, đợt đầu tiên giá sẽ thấp hơn, sau đó các đợt tiếp theo được đẩy lên từ 2 - 5% mức giá.

“Mức giá tăng do chủ đầu tư này nhằm mục đích chính là đẩy biên độ lời cho nhà đầu tư thứ cấp, tạo ra biên độ lời mới cho chủ đầu tư. Nhất là các dự án trong quá trình hoàn thành và bàn giao, thì giá càng tăng cao”, ông Phúc nói.

Các đợt mở bán của chủ đầu tư đều có mức giá đợt sau cao hơn đợt trước. Ảnh: Gia Huy   

Ngoài ra, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, do nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi đó các quận ngoài trung tâm đang trong giai đoạn đô thị hóa, hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, nên các dự án khu vực này sẽ là lựa chọn hàng đầu cho khách hàng. Chính vì vậy, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư đẩy mặt bằng giá mới lên trong thời gian không xa.

Còn theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, giá nhà tăng một phần do đầu tư cơ sở hạ tầng TP.HCM ngày càng tốt, với hệ thống cầu, đường liên tục được cải thiện, đường sá kết nối với các tỉnh, thành phố lân cận cũng hoàn chỉnh dần như cao tốc Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, tuyến Metro số 1… Ngoài ra, giá tăng còn do chủ trương hình thành khu đô thị sáng tạo phía Đông Thành phố gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức.

“Giá nhà đất tính từ đầu năm tới nay nếu tăng khoảng 2 - 10% là phù hợp”, ông Sơn đánh giá.

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh những nguyên nhân có tính tất yếu khách quan, việc giá bất động sản TP.HCM tăng mạnh thời gian qua còn do thông tin được "bơm thổi" của giới đầu cơ và những đầu nậu thu gom đất. Có thể do cò đất thổi phồng thông tin tiến độ dự án hoặc tiến độ các hạ tầng kỹ thuật chung của TP.HCM, thậm chí sử dụng thủ thuật mua - bán để đánh vào tâm lý bên cầu.

TS. Bùi Quang Tín, Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, một sản phẩm tăng trưởng nóng là khi có mức tăng vượt xa mức thu nhập mà nó tạo ra. Trung bình hiện nay sản phẩm bất động sản có mức tăng 15 - 17% mỗi năm là bình thường, quá mức này là nóng.

Còn theo Savills Việt Nam, dù quỹ đất tại các vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi vẫn còn rất nhiều, nhưng dự báo nhà ở giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn trong vài năm tới sẽ rất khó tìm. Bởi chi phí để ra đời được một sản phẩm nhà đất hiện vẫn còn quá lớn. Thời gian để một doanh nghiệp theo đuổi dự án thường mất từ 3 - 5 năm và chi phí tới lúc có được đất sạch do đó đã chiếm tới 40% giá thành tạo lập bất động sản.