Tăng cả về sản phẩm lẫn giá
Theo bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, trong tháng 5, các phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự, chung cư tại các tỉnh phía Nam đều tăng mạnh. Cụ thể, thị trường ghi nhận 2 dự án mở bán với 241 nền, tập trung chính tại tỉnh Bình Dương với 95% số sản phẩm mở bán mới, TP.HCM chiếm 5% còn lại.
Trong đó, giá tại Bình Dương là 12,1 đến 20,9 triệu đồng/m2; TP.HCM giá từ 130 tới 140 triệu đồng/m2. Giá này đã tăng khoảng 20% so với những tháng đầu năm (đầu năm giá dao động từ 10 tới 18 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và 90 - 110 triệu đồng/m2 tại TP.HCM).
Đối với phân khúc căn hộ, có 6 dự án được các chủ đầu tư đưa ra thị trường với 1.327 căn hộ. Lượng tiêu thụ cũng đạt đỉnh với 817 căn được bán thành công. Các sản phẩm chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Giá bán tại TP.HCM thấp nhất là 52 triệu đồng/m2, cao nhất là 493 triệu đồng/m2; tại Bình Dương, giá bán thấp nhất là 31 triệu đồng/m2 và cao nhất là 49 triệu đồng/m2.
Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… nhằm kích cầu thị trường.
Ngoài ra, ghi nhận tại thị trường Long An, hiện phân khúc nhà phố, biệt thự đang có lượng lớn hàng được mở bán. Trong đó, giá bán sản phẩm mới tăng mạnh hơn so với sản phẩm được bán trước đó. Đơn cử, Dự án La Home tại huyện Bến Lức có mức giá từ 3,7 tỷ đồng tới 6 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, dự án của Trần Anh Group tại Trung tâm hành chính Tân An, dù đã xây dựng xong và đưa vào hoạt động, có mức giá chỉ 3,7 tỷ đồng tới 4,5 tỷ đồng/căn.
Mức giá tăng mạnh nhất thuộc về dòng sản phẩm thứ cấp. Năm 2022, tại Dự án Him Lam Phú An (TP. Thủ Đức), mức giá được giao dịch là 1,8 tỷ đồng tới 1,9 tỷ đồng/căn hộ chung cư 2 phòng ngủ. Năm 2023, mức giá giảm xuống còn 1,4 - 1,6 tỷ đồng/căn. Hiện, mức giá giao dịch đã tăng lên 2,8 tỷ đồng/căn.
Các dự án nhà phố, biệt thự cũng có mức giá tăng đột biến. Tại Dự án Van Phuc City (TP. Thủ Đức), năm 2022, mức giá bán trung bình từ 25 tới 40 tỷ đồng/căn nhà phố. Tới năm 2023, mức cắt lỗ của khách hàng giảm từ 20% tới 30% giá trị mỗi căn nhà. Thế nhưng, bước vào tháng 3/2024, giá đã tăng trở lại mức của năm 2022.
Tại thị trường Bình Dương, mức giá tại các dự án như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier... cũng tăng 10 - 20% so với năm 2023.
Ông Nguyễn Trọng Hoàng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phú Sinh cho biết, từ tháng 3/2024, thị trường bắt đầu tăng giá. Đầu tiên là giá giao dịch thứ cấp, sau đó là mức giá tại các dự án sơ cấp mở bán mới.
“Mức giá đã tăng trở lại, đồng thời giao dịch cũng tăng theo. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đã hồi phục tốt. Dòng sản phẩm giao dịch tốt nhất vẫn ở phân khúc chung cư, riêng phân khúc biệt thự, nhà phố, giá tăng nhưng giao dịch rất thấp”, ông Hoàng nói.
Giải mã nguyên nhân giá nhà sơ cấp bị đội lên cao
Mức giá đã tăng trở lại, đồng thời giao dịch cũng tăng theo, là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đã hồi phục tốt. Dòng sản phẩm giao dịch tốt nhất là phân khúc chung cư.
Theo ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group, để cấu thành mức giá nhà tại dự án dựa vào các yếu tố: thứ nhất là chi phí mua quỹ đất; thứ hai là chi phí xin pháp lý dự án; thứ ba là chi phí đóng tiền sử dụng đất; thứ tư là chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí xây dựng nhà; thứ năm là chi phí bán hàng như maketing, hoa hồng cho môi giới… sau đó mới là lợi nhuận của chủ đầu tư.
“Một chi phí quan trọng nữa là lãi suất ngân hàng. Chủ đầu tư không thể có lượng tiền lớn để mua quỹ đất, buộc phải đi vay ngân hàng để mua với mức lãi suất không nhỏ. Hiện nay, việc cấp phép dự án khéo dài 3 - 5 năm, số lãi suất ngân hàng khi vay mua quỹ đất cũng đội lên rất cao, chủ đầu tư sẽ phải tính cả vào chi phí giá nhà để bán cho khách hàng”, ông Thiện nói.
Tương tự, nhiều doanh nghiệp cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng, từ vấn đề pháp lý kéo dài, đến chi phí tài chính. Trong điều kiện bình thường, đa số doanh nghiệp sẽ chọn phương án cộng tất cả các chi phí, kể cả lãi suất đi vay ngân hàng vào giá bán. Chính vì vậy, dự án mới mở bán luôn có giá cao hơn dự án mở bán trước đó từ 20 tới 30%.
“Với bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào, lợi nhuận luôn là mục tiêu hàng đầu. Vì vậy, trừ các doanh nghiệp lớn, đã có sẵn quỹ đất lớn, sạch pháp lý, có khả năng bình ổn giá nhà, thì phần lớn chủ đầu tư sẽ trong xu hướng tăng giá bán”, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nhận xét.
Vị này cũng cho biết thêm, ngoài việc dự án kéo dài, doanh nghiệp phải chịu nhiều lãi suất vay, thì giá vật liệu xây dựng cũng đang tăng, khiến giá thành xây dựng bị đội lên.
Dự báo về giá nhà từ nay tới cuối năm 2024, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi (DKRS) cho rằng, giá sẽ tiếp tục tăng, ít nhất là 10% so với thời điểm hiện tại. Việc tăng giá đến từ các dự án mới mở bán và các dự án mở bán đợt tiếp theo. Thị trường sẽ sôi động ở phân khúc chung cư với mức giá dưới 40 triệu đồng/m2.
