Đổi nợ lấy nhà đất
Mới đây, trên cơ sở tổng hợp ý kiến tham gia của các chuyên gia, bộ, ngành liên quan về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để trình Chính phủ xem xét thông qua, Bộ Tài chính bổ sung quy định, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong thanh toán các nghĩa vụ nợ liên quan tới trái phiếu, hợp đồng góp vốn đầu tư với nhà đầu tư…, việc hoán đổi nợ bằng cổ phiếu hoặc tài sản/bất động sản được xem là giải pháp phù hợp cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Tại hội nghị tái cấu trúc nợ bằng bất động sản do Công ty cổ phần Tập đoàn Giáo dục Egroup tổ chức mới đây, bà Đinh Thị Phương Thêu, Phó tổng giám đốc thường trực Egroup cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung vào 2 mảng công việc lớn là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và nợ vay.
Đối với tái cấu trúc nợ, bà Thêu cho hay, Ban lãnh đạo Công ty đã làm việc với 2 đối tác, qua đó chọn ra 2 dự án bất động sản với nhiều loại sản phẩm đủ điều kiện để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.
Cụ thể, một dự án tại Thanh Hóa, chủ đầu tư là Công ty Đại Nam Á, đang có 75 lô đất, diện tích từ 100-194 m2, đồng giá 300 triệu đồng/lô. Nhà đầu tư chấp thuận hoán đổi được gạt nợ 100 triệu đồng và phải đầu tư thêm 200 triệu đồng mỗi lô. Đây là các khu đất có sổ đỏ, có thể sang tên ngay.
“Sản phẩm này dành cho nhà đầu tư có dư nợ dưới 1 tỷ đồng tại Egroup và các công ty liên quan. Đã có một số nhóm nhà đầu tư về xem thực địa và chốt 10 lô, hiện còn 65 lô. Ai vào sớm có lợi thế được lựa chọn những lô có diện tích lớn”, bà Thêu nói.
Một món tài sản khác là 27 căn biệt thự nghỉ dưỡng thuộc dự án Wynham Sky Lake Resort & Villas tại huyện Chương Mỹ, Hà Nội. Với dự án này, nhà đầu tư được gạt nợ 6 tỷ đồng và phải vào thêm 6,5 tỷ đồng hoặc hơn tùy giá trị từng căn, áp dụng cho nhà đầu tư có dư nợ từ 1 tỷ đồng trở lên. Theo thông tin tại hội nghị, có nhà đầu tư đã hoán đổi 1 căn biệt thự tại dự án này.
Tìm hiểu bên lề hội nghị, một số ý kiến cho rằng, việc chuyển vốn góp thành bất động sản giúp nhà đầu tư “yên tâm” hơn so với chỉ cầm “giấy tờ” là hợp đồng góp vốn hay trái phiếu bởi bất động sản là tài sản thực, có thể tiến hành giao dịch mua bán ngay.
Quan trọng là sự thiện chí
 |
Đã có doanh nghiệp thực hiện đổi nợ lấy nhà đất. Ảnh: Dũng Minh |
Trở lại với dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022, Bộ Tài chính đã đưa ra nhiều nguyên tắc, yêu cầu, ràng buộc, tạo khuôn khổ pháp lý để doanh nghiệp đang gặp khó khăn thanh khoản trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng tài sản.
Theo đó, các thỏa thuận này phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành và pháp luật có liên quan đến tài sản được đưa ra thanh toán trái phiếu. Doanh nghiệp phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Việc hoán đổi phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận, trường hợp không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu đến hạn theo phương án đã cam kết khi phát hành…
Như vậy, nếu dự thảo được thông qua sẽ tạo hành lang pháp lý, mở thêm không gian vận hành cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong lúc tắc nghẽn như hiện nay. Đây cũng là “lối thoát” cho một bộ phận nhà đầu tư, giúp đơn vị phát hành tạm thời giãn nợ, có thêm thời gian để củng cố hoạt động kinh doanh, sắp xếp dòng tiền.
Do đó, không riêng Egroup, một số doanh nghiệp khác cũng áp dụng hình thức hoán đổi này thời gian gần đây như Công ty cổ phần Tập đoàn Alpha Seven đàm phán thanh toán gốc trái phiếu bằng cổ phần cho nhà đầu tư, Novaland đàm phán với các trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng sản phẩm bất động sản…
Điểm cần lưu ý, trong quá trình thực hiện, vấn đề minh bạch, “thuận mua vừa bán” cần phải được đặt lên hàng đầu khi đã có những lo ngại liên quan tới pháp lý của phương thức hoán đổi nợ bằng tài sản này, đặc biệt trong bối cảnh thị trường suy thoái, không dễ để xác định giá hoán đổi, khả năng sinh lời của tài sản sau hoán đổi… vốn là những yếu tố quyết định việc hoán đổi có thành công hay không.
Cũng có băn khoăn việc xác định mức giá hoán đổi có phải là một dạng “đu đỉnh”, khi mà nhà đầu tư từng trải qua giai đoạn “đu coin, đu cổ”, giờ họ không muốn sa lầy “đu đất”. Chưa kể, trong thời điểm này, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ nguồn tài chính để rót thêm vào tài sản hoán đổi như đã nêu ở trên.
Một luật sư chia sẻ, việc hoán đổi nợ thành bất động sản hay tài sản khác thành công hay không phụ thuộc vào thiện chí của hai bên. Doanh nghiệp cần công khai, minh bạch thông tin dự án, có kế hoạch thanh toán nợ cụ thể, rõ ràng để thể hiện thiện chí trả nợ của mình.
Về phía nhà đầu tư, nếu thấy giá trị tài sản quy đổi quá cao so với giá trị thị trường, hay tài sản không có tiềm năng sinh lời, không giao dịch được… thì sẽ không chấp nhận. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo và tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư, dự án trước khi thực hiện hoán đổi, nhất là hồ sơ pháp lý và khả năng thanh khoản của tài sản hoán đổi.
