Ông nhìn nhận ra sao về câu chuyện “bỏ phố về quê” đang gây chú ý hiện nay?
Tôi cho rằng, đây có thể chỉ là một trào lưu đang nở rộ và mang tính ngắn hạn, một phần do những bức bối của cuộc sống đô thị trong giai đoạn phải ở nhà vì dịch bệnh. Sau một thời gian, người ta sẽ lại trở về với vòng quay cuộc sống đô thị, vì cuối cùng sự ổn định tài chính và cơ hội kiếm sống dễ dàng hơn vẫn là thứ mà nhiều người theo đuổi.
Nói như vậy, dường như phong trào này chỉ mang tính chất giải tỏa, nhất thời?
 |
| Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng |
Thời gian qua, nhiều người phải ở trong nhà quá lâu để phòng chống dịch nên có tâm lý muốn được “tháo cũi, sổ lồng” sau dịch. Và nếu trước đây chỉ có một vài người tìm đất làm “farm”, thì nay có đến cả nghìn người như vậy.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thẳng thắn rằng, trong số này, người thực sự làm farmstay nghiêm túc, đầu tư toàn bộ thời gian, công sức cho mô hình này và coi nó như một nghề có lẽ chỉ chiếm chưa đến 10%, còn lại phần lớn các nhà đầu tư coi farmstay như một hình thức kinh doanh mới, tham gia với mục đích “lướt sóng” ngắn hạn, rồi sau đó tính chuyện chuyển nhượng.
Ngoài ra, với không ít người, farmstay hay đơn giản là việc mua một khu đất ở nông thôn để xây nhà, làm vườn, phục vụ mục đích kiến tạo ngôi nhà thứ hai cho riêng mình.
Về lứa tuổi, đâu là nhóm nhà đầu tư hăng hái nhất?
Nhóm các nhà đầu tư thuộc lứa tuổi 7x, 8x đang rất tích cực và có sự khác biệt khá rõ về phong cách đầu tư. Trong khi nhóm 8x chủ yếu tính chuyện đầu cơ, lướt sóng chờ tăng giá đất để bán, thì nhiều nhà đầu tư 7x, đặc biệt là độ tuổi “đời đầu”, lại mua đất làm thật.
Còn về thị trường, theo quan sát của ông, đâu là khu vực đang thu hút nhiều nhà đầu tư và vì sao?
Khu vực Tây Nguyên nói chung và tỉnh Lâm Đồng nói riêng đang là nơi có nhiều dự án farmstay. Ngoài ra, là các tỉnh vùng ven Hà Nội và TP.HCM trong bán kính khoảng 2 giờ chạy xe cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Địa điểm này sẽ đáp ứng nhu cầu đi lại thuận tiện của một bộ phận người muốn làm farmstay hay có một ngôi nhà thứ 2 mà vẫn duy trì công việc ở thành phố, hơn là bỏ hẳn phố về quê để làm nông nghiệp. Với các nhà đầu tư làm farmstay, đó cũng là vị trí thích hợp cho việc đón khách du lịch và bán nông sản.
Riêng với Tây Nguyên, đây là khu vực đặc biệt thích hợp cho việc canh tác cây nông nghiệp, hoa quả, rau màu nhờ khí hậu phù hợp, không khí trong lành, vừa thuận lợi cho hoạt động làm nông nghiệp, vừa bổ trợ được nhiều cho du lịch (yếu tố “stay” - PV), bởi với mô hình farmstay, trước tiên phải có điều kiện thuận lợi cho yếu tố “farm”, sau đó mới là câu chuyện bổ trợ cho yếu tố “stay”. Cũng phải nói thêm rằng, Tây Nguyên đang hấp dẫn nhà đầu tư bởi biên độ tăng giá đất nông nghiệp rất cao. Yếu tố điều kiện tự nhiên thuận lợi giúp thu hút nhiều nhà đầu tư đổ về đây, từ đó khiến giá đất biến động mạnh, giao dịch nhiều hơn so với giai đoạn trước.
Vậy với suất đầu tư cho dự án farmstay thì sao, nhà đầu tư cần tính toán sao cho hiệu quả?
Không dễ để nói về điều này vì còn phụ thuộc vào túi tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên, với farmstay, một dự án thành công không nằm ở việc tiền nhiều hay ít, mà ở câu chuyện phân bổ vốn, bởi với 5 tỷ đồng có thể là nhiều nếu đầu tư trên diện tích 1 ha, nhưng 50 tỷ đồng đầu tư cho 50 ha thì cũng có thể là ít.
Nguồn thu cho farmstay thường chỉ đến từ năm thứ 3, do đó, nhà đầu tư cần tính toán để có thể cấp đủ vốn đến khi có nguồn thu. Giả sử nhà đầu tư có 50 tỷ đồng, nhưng dốc toàn bộ vốn cho năm đầu thì sẽ rất khó có thể trụ được đến khi nông trại có thể tạo ra nguồn thu. Do vậy, có thể một nhà đầu tư chỉ cần 2 tỷ đồng cũng thành công, nhưng có nhà đầu tư khác bỏ ra 50 tỷ đồng vẫn thất bại.
Như ông chia sẻ ở trên, hiện chỉ khoảng 10% người toàn tâm toàn ý với farmstay, phải chăng chúng ta đang thiếu các nhà đầu tư chuyên nghiệp?
Thực sự thì số ít nhà đầu tư nhóm này có hiểu biết đúng đắn về farmstay, số người quan tâm và tìm kiếm những người có chuyên môn để được tư vấn lại càng ít. Nhiều nhà đầu tư nghĩ làm mô hình này đơn giản, có cây trồng cây, có ao thì nuôi cá, chứ không có hoạch định cụ thể về lộ trình phát triển, nguồn lực cần huy động…
Ví dụ, có gia đình gồm 2 vợ chồng và 2 người con bỏ phố về quê làm farmstay, nhưng khi hoạch định kế hoạch phát triển cho dự án lại bỏ quên chính mình, trong khi rõ ràng, để dự án hoạt động được thì các thành viên trong gia đình phải tham gia vào các khâu, từ làm nông nghiệp, lễ tân, tới các dịch vụ phục vụ khách… Thậm chí, chính những nhân sự này phải mất thời gian, kinh phí để tập huấn nghiệp vụ, trau dồi kinh nghiệm, nhưng họ lại quên mất trả lương cho mình khi hoạch định kế hoạch cho dự án.
Ngoài thiếu chuyên nghiệp và chỉ coi làm farmstay như một nhu cầu “đổi gió”, còn bất cập nào khác đối với mô hình này?
Đa số nhà đầu tư chạy theo “hiệu ứng bầy cừu”, cứ làm mà không có phân tích, lý giải. Đặc biệt, nhiều người vẫn bị cuốn vào câu chuyện lợi nhuận từ chuyển giao đất, chứ không tạo ra giá trị trên đất.
Tức là, nhà đầu tư đa phần hướng đến việc mua miếng đất 1 tỷ đồng, năm sau bán 2 tỷ đồng, trong khi trên thực tế, nếu có đầu tư thì hoàn toàn có thể mua khu đất 1 tỷ đồng, đầu tư vào đó thêm vài ba tỷ đồng và vài ba năm sau có thể bán được 10 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Ở đây, rõ ràng câu chuyện hiệu quả khác nhau dựa trên giá trị đầu tư trên đất. Giá trị hình thành trên đất, giá trị thương hiệu (mềm) đang là thứ mà nhiều người không quan tâm, họ chỉ quan tâm nắm giữ đất là chính và quan tâm giá trị phần cứng (đất).
Theo ông, thay đổi điều này có dễ?
Chúng ta cần nhìn thẳng vào thực tế là Việt Nam mới bắt đầu mở cửa với kinh tế thế giới từ năm 1991 và đang trong quá trình hình thành kinh tế thị trường. Nhiều tỷ phú Việt Nam giàu lên từ đất và góp phần hình thành cái nhìn theo hướng làm giàu từ chênh lệch địa tô, chứ chưa có nhiều nhà đầu tư coi trọng giá trị tri thức, từ đó phát triển các sản phẩm chất lượng cao. Nói cách khác, nhiều nhà đầu tư coi trọng việc làm giàu từ việc tăng giá đất, hơn là đầu tư và tạo ra giá trị từ đất.
Như vậy, để farmstay trở thành một nghề, đòi hỏi cần có một thời gian rất dài nữa?
Đúng vậy. Ban đầu còn ít người làm farmstay chuyên nghiệp thì sẽ khó, nhưng khi có nhiều người làm và dần chuyên nghiệp hơn thì sẽ dễ dàng hơn. Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, farmstay là lĩnh vực đầu tư rất tiềm năng, bởi Việt Nam là thiên đường hoa trái, có thể trên vùng địa lý cấp huyện cũng có được những đặc sản mà nhiều nước khác thèm muốn.
Do đó, nếu có thể phát triển farmstay thành một nghề, một lĩnh vực kinh tế, thì triển vọng là rất lớn. Ngoài ra, farmstay còn giúp cho các sản phẩm nông nghiệp nói riêng, ngành nông nghiệp Việt Nam nói chung, thực sự khẳng định được vị thế trên bản đồ nông nghiệp thế giới.
