Thanh khoản xuống thấp
Gần 4 tháng trong tình trạng giãn cách bắt buộc đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) khi toàn bộ việc bán hàng và thu tiền tại 2 dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng và Khu đô thị mới Lideco - Bắc Quốc lộ 32 (huyện Hoài Đức) bị dừng lại. Lideco chỉ ghi nhận doanh thu ở một số căn biệt thự khách hàng đã nộp đủ tiền và nhận bàn giao nhà tại dự án Khu đô thị mới Lideco - Bắc Quốc lộ 32.
Dù các quy định về giãn cách xã hội đã được nới lỏng, nhưng do tâm lý thị trường còn thận trọng và quãng thời gian còn lại của năm không còn nhiều, các kế hoạch mở bán lại trong giai đoạn cuối năm của Lideco không còn rầm rộ như trước dịch. Các đơn vị phân phối cho Lideco cho biết đang điều chỉnh kế hoạch để “rumor” (đánh giá lại nhu cầu thực thị trường) trước các kế hoạch ra hàng vào đầu năm sau.
Tương tự, giãn cách kéo dài cũng là thử thách với việc ra mắt dự án shophouse Lavender Garden tại số 176 Định Công, Hà Nội do liên danh Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản Sông Hồng và Công ty cổ phần Chế biến kinh doanh lương thực - thực phẩm Hà Nội làm chủ đầu tư.
Dù Lavender Garden được chủ đầu tư và đơn vị phân phối thông tin có vị trí vàng nằm ngay mặt đường Vành đai 2,5 kết nối các khu vực, tuyến phố sầm uất của Hà Nội, nhưng việc chậm tiến độ thi công khiến dự án bị “mất điểm”. Bên cạnh đó, tình hình hoạt động kém hiệu quả của chủ đầu tư cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với dự án này.
Từng được xem là phân khúc “hái ra tiền”, nhà phố thương mại (shophouse) được rao bán lên tới cả chục tỷ đồng/căn với quảng cáo đa chức năng, dễ sinh lời. Tuy nhiên, sau giãn cách, các sản phẩm shophouse vẫn đang chật vật tìm cách lấy lại vị thế “gà đẻ trứng vàng” như trước dịch. Người mới không dám mua vì giá quá cao, còn người bán thì không muốn bán với giá rẻ, trong khi mức giá cho thuê thời điểm hiện tại cũng không còn cao như trước.
Ở khu vực xa trung tâm hơn, mặc dù được “đồn thổi” từ năm ngoái, song việc ra hàng các căn shophouse tại dự án Khu đô thị HUD Sơn Tây tại thị xã Sơn Tây khá dè dặt. Các thông tin mở bán chủ yếu được truyền miệng qua một số đơn vị phân phối nhỏ. Một số đơn vị phân phối dự án cho biết, chưa có kế hoạch mở bán rầm rộ bởi đánh giá nhu cầu đầu tư vào thời điểm này đối với dự án chưa cao.
Tại khu vực Đông Anh, việc Chủ tịch Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex, đơn vị sở hữu thương hiệu Vimefulland vừa bị khởi tố liên quan đến đấu giá đất tại dự án shophouse Helianthus Center Red River cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư quyết định dừng xuống tiền cũng như chuẩn bị thủ tục đòi lại tiền cọc đã đóng vào dự án. Trước đó, đây là một trong những dự án được môi giới quảng cáo có sức hút bậc nhất tại Đông Anh với mức giá chào bán lên tới cả 100 triệu đồng/m2.
Không chỉ dự án xây dựng dở dang, nhiều dự án đã hoàn thiện, có vị trí đắc địa cũng kém thanh khoản. Chẳng hạn, dự án Ngân Hà Galaxy Vạn Phúc của Tập đoàn TSQ đang chật vật tìm khách vào thời điểm này. Mặc dù nằm ngay mặt đường Tố Hữu, thế nhưng việc chào bán ở mức giá lên tới 220-260 triệu đồng/m2, tương đương khách hàng phải bỏ ra từ 25-35 tỷ đồng/căn shophouse, trong khi khả năng sinh lời từ cho thuê tại khu vực này không được đánh giá cao là lý do chính khiến dự án rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài.
Ngoài dự án trên, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, quanh các khu vực Nguyễn Văn Lộc, Kiến Hưng thuộc quận Hà Đông, Mỹ Đình thuộc quận Nam Từ Liêm hay Sài Đồng, Bồ Đề thuộc quận Long Biên, dễ thấy nhiều căn shophouse treo biển rao bán, sang nhượng lại từ vài tháng qua với thông tin cắt lỗ 20-30% so với giá thị trường, nhưng cũng ít được quan tâm.
 |
Sản phẩm shophouse ít được quan tâm ở thời điểm hiện tại |
Cần thêm thời gian
Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, xu hướng gia tăng hàng tồn kho ngày một rõ nét khi mặt bằng giá bất động sản được neo ở mức quá cao, một số dự án có tỷ lệ tồn kho rất cao như dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Đông Nam thôn Cô Dương, xã Tiên Dương (huyện Đông Anh) lên tới 78,1%.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, giá trung bình của sản phẩm shophouse đạt ngưỡng tối thiểu từ 4.500-10.000 USD/m2 (tương tương từ 100-300 triệu đồng/m2), gần như không giảm so với thời điểm trước dịch, thậm chí còn tăng lên ở một số dự án. Đặc biệt, những sản phẩm có giá trị cao, khoảng 7.500 USD/m2, tương đương 170 triệu đồng/m2 có sức hấp thụ thấp, chỉ khoảng 18% tổng số giao dịch.
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Vinh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng, khách hàng khi mua shophouse tại dự án khu dân cư thường kỳ vọng quá lớn vào lượng cư dân trong chính dự án đó. Tuy nhiên, hiện tại, với diễn biến phức tạp của dịch bệnh, các cửa hàng kinh doanh cũng gặp trở ngại trong đáp ứng các yêu cầu về phòng chống dịch, không có khả năng cho thuê với mức giá cao, từ đó khiến các nhà đầu tư sơ cấp e ngại.
Trong khi đó, rất ít người có sẵn tiền mặt để đầu tư shophouse, mà thường sử dụng tiền vay. Theo ông Vinh, với khả năng khai thác cho thuê hạn chế, trong khi tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn thấp khi hầu hết dự án shophouse hiện hữu ở Hà Nội đều đã được đẩy lên mặt bằng giá cao, nên dễ hiểu sản phẩm này ít được quan tâm ở thời điểm hiện tại.
“Chỉ những dự án shophouse thực sự tốt, của chủ đầu tư uy tín và nằm trong các dự án phức hợp như của Vinhomes mới có thể có thanh khoản tốt lúc này”, ông Vinh nói.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Ghome cho rằng, trong các loại hình bất động sản, shophouse vẫn luôn có một bộ phận nhà đầu tư trung thành, tuy nhiên, ở giai đoạn hiện tại, không dễ tìm được sản phẩm đủ tốt. Mặt khác, với những dự án hoặc ở vị trí không thuận lợi để khai thác kinh doanh hoặc mặt bằng giá chào bán bị neo ở quá cao so với giá trị thật, người mua có tâm lý chờ đợi chủ đầu tư giảm giá bán thì mới cân nhắc việc xuống tiền.
“Ngoài ra, một bộ phận nhà đầu tư cũng đang chờ đợi nguồn cung hàng mới để tăng sự lựa chọn, khi một số dự án xin cấp phép từ vài năm trước được gỡ khó và chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường”, ông Nam chia sẻ.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, hiện nay, một số dự án trong diện kể trên như dự án Starlake, dù có thông tin được một số môi giới chào bán ra thị trường, nhưng đại diện chủ đầu tư lại cho biết không có hàng và hầu như khách hàng không thể đặt cọc qua các thông tin chào bán của nhân viên kinh doanh.
