Ế ẩm shophouse khối đế chung cư

“Bánh ngon” bị ế

Là những căn có vị trí đẹp nhất trong rổ hàng dự án, có khả năng sinh lời tốt do kết hợp được nhiều công năng vừa để ở, vừa kinh doanh, hoặc cho thuê lại, shophouse tại khối đế chung cư từng là sản phẩm thu hút nhà đầu tư và được xem là điểm cộng cho những dự án chung cư.

Tuy nhiên, đó là câu chuyện của nhiều năm trước và ở khu vực trung tâm thành phố, hiện loại hình shophouse tại các khối đế chung cư ở vùng ven ít được ưa chuộng. Tình trạng ế ẩm cho thuê tại nhiều khu chung cư trên địa bàn TP.HCM khiến không ít nhà đầu tư tỏ ra thận trọng với sản phẩm này.

Đưa vào hoạt động từ năm 2015, Dự án Dream Home Luxury (quận Gò Vấp, TP.HCM) từng được xem là điểm sáng cho mặt bằng bán lẻ khi vị trí dự án thuận tiện cho kinh doanh. Với lợi thế khi sở hữu lượng căn hộ lớn, số lượng cư dân lên tới hàng ngàn người sinh sống khi đưa vào hoạt động, cũng là điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bán lẻ.

Chính vì vậy, giá các căn shophouse ở đây không hề rẻ, thời điểm đó chủ đầu tư chào bán tới hơn 2 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, dù đưa vào hoạt động nhiều năm nay và số lượng cư dân gần như 100% chuyển về sinh sống, nhưng tới nay, ngoài một số căn shophouse được khai thác kinh doanh, đa số còn lại vẫn để không.

Hay tại Chung cư Sunrise City (quận 7, TP.HCM) đối diện với Trung tâm thương mại sầm uất Lotte Mart quận 7. Thời điểm đưa vào hoạt động năm 2015, khu bán lẻ của dự án cũng khá rầm rộ với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu thời trang, siêu thị, khu vui chơi giải trí, ăn uống… Tuy nhiên, chỉ hơn 1 năm sau, các thương hiệu dần rút lui và đến nay, khu thương mại của dự án này không còn thấy hoạt động.

Không chỉ 2 dự án trên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các chung cư đã đưa vào hoạt động từ lâu như Chung cư Belleza (phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM), cũng đang bị bỏ trống nhiều căn shophouse và mặt bằng bán lẻ. Dù hàng ngàn căn hộ đã được bàn giao cho người dân vào ở, nhưng chỉ lác đác vài cửa hàng mở ra bán đồ ăn, thức uống. Mặt bằng bán lẻ khu vực tầng trệt đã ế, các tầng 1, 2 còn ảm đạm hơn, hầu như không ai thuê.

Cách đó không xa, Dự án The Park Residence (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) đã bàn giao nhà cho khách hàng vào ở cách nay gần 2 năm, nhưng phần lớn các tầng thương mại vẫn trong cảnh “vườn không nhà trống”. Dù dự án nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, liên tục được dán các thông báo cho thuê mặt bằng được gỡ đi dán lại, nhưng tình hình vẫn không khả quan.

Việc nở rộ quá nhiều mặt bằng bán lẻ cũng tạo nên sự cạnh tranh lớn ở những dự án liền kề nhau.  

Không chỉ ở khu Nam TP.HCM, nhiều shophouse tại chung cư mới triển khai ở Khu Đông cũng rơi vào tình trạng tương tự. Đơn cử, Chung cư The Eastern (phường Phú Hữu, quận 9) được xem là có vị trí thuận lợi, nhưng tầng thương mại chỉ lưa thưa vài cửa hàng nhỏ. Nhiều cửa hàng kinh doanh một thời gian thì treo bảng sang nhượng lại, những tấm bảng quảng cáo cho thuê mặt bằng đặt ở mặt tiền đường đã lâu, chữ viết đã bạc màu, nhưng mặt bằng vẫn bỏ trống.

Thực tế, không phải tất cả các mặt bằng bán lẻ ở các chung cư đều ế. Những chung cư ở vị trí đắc địa tại các quận trung tâm như: 1, 3, 5, 10 hoặc một số khu vực thuộc các quận 2, 4, Tân Bình… vẫn được cho thuê và hoạt động tốt. Tuy nhiên, các chung cư nằm rải rác ở các quận, huyện xa trung tâm đều không phủ kín mặt bằng bán lẻ khối đế.

Nhưng giá vẫn tăng

Khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, tại khu Nam TP.HCM, nơi đã hình thành và tập trung các cộng đồng dân cư lớn bao gồm cả trong nước lẫn nước ngoài, luôn có nhu cầu mua sắm và ăn uống cao. Điều này cũng dẫn đến sự hình thành của các khu shophouse tại các tiểu khu thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng như The Crescent, Cảnh Đồi, Nam Viên.

Ngoài ra, các dự án hiện hữu xung quanh khu vực như Phú Hoàng Anh, Sunrise Riverside, Hoàng Anh Gia Lai 3, Dragon Hill và Phú Mỹ Hưng Saigon South Residence đều có hạng mục shophouse... Các loại hình kinh doanh chính tại các shophouse chủ yếu là dịch vụ, ăn uống, nội thất và các cửa hàng tiện lợi.

Hiện nay, khu vực quận 7 (bao gồm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng) đang có 471 căn shophouse tại khối đế các dự án chung cư với giá chào thuê bình quân đạt từ 22 - 30 USD/m2/tháng và giá chào bán các căn dạng này cũng đạt mức từ 4.000 USD/m2.

Trong đó, các dự án mới, đang xây dựng như Sunrise Riverside, Phú Mỹ Hưng Saigon South Residence có mức giá bán cho shophouse trung bình lần lượt là 3.652 USD/m2 và 2.767 USD/m2. Dự án The Park Residence cũng được chào thuê với mức giá từ 10 - 25 USD/m2/tháng, Phú Hoàng Anh 1 có mức giá thuê từ 15 - 20 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, không phải tại dự án nào, các căn shophouse cũng hoạt động tốt.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giám đốc một công ty bất động sản thừa nhận, điểm hạn chế lớn nhất của shophouse tại khối đế chung cư là chỉ sở hữu 50 năm, thay vì sở hữu lâu dài như shophouse ở nhà phố.

“Trước đây, phân khúc này ăn khách chừng nào thì bây giờ ế ẩm chừng đó. Thực tế, thị trường nhà ở chung cư tồn kho rất nhiều và thị trường bán lẻ cũng không nằm ngoài thực tế đó. Ngoài ra, các dự án nhà ở chung cư phần lớn đều có các trung tâm thương mại, không có chuyện 10 trung tâm thương mại đứng cạnh nhau mà kinh doanh đều tốt”, vị giám đốc này nói.

Cũng theo vị giám đốc này, nguyên nhân phân khúc shophouse ở khối đế chung cư bị ế là do giá thứ cấp đã được nâng lên nhiều lần, dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường. Chưa kể, quy mô dân số trong dự án không đủ để người thuê các shophouse có thể kinh doanh hiệu quả. Trong khi khách hàng mua sắm, sử dịch vụ chủ yếu từ cư dân dự án, còn khách hàng ở bên ngoài vào hầu như không có.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thực chất, shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở, nên không thể gọi là “house”. Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể. Vì vậy, người mua shophouse phải cân nhắc, vì sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.

Chưa kể, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài, mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Những shophouse tại khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường, các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm.