Đừng nhầm tưởng, bất động sản đang góp rất ít vào tăng trưởng GDP

Thưa ông, liệu có nhầm lẫn trong cách tính...?

Nhiều người nhầm lẫn tăng trưởng của lĩnh vực BĐS với xây dựng và dịch vụ lưu trú. Năm 2016, lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 10%, đóng góp 0,6 điểm phần trăm vào mức tăng chung; dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng trưởng 6,7% (năm 2015 tăng 2,29%), đóng góp 0,25 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung.

Do nhầm lẫn, nên nhiều người cộng luôn cả tốc độ tăng trưởng cũng như đóng góp vào tăng trưởng chung của lĩnh vực xây dựng và dịch vụ lưu trú vào BĐS và cho rằng, BĐS tăng trưởng rất cao, đóng góp rất quan trọng vào mức tăng trưởng chung.

Đã có không ít kiến nghị, đề xuất phải có các giải pháp, chính sách thúc đẩy thị trường này, như tập trung xây dựng nhà ở xã hội; nhà ở cho công nhân, học sinh, sinh viên; mở rộng gói tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà; mở rộng kênh tín dụng cho người dân mua hoặc sửa chữa nhà ở..., bởi họ cho rằng, BĐS như đầu tàu kéo các ngành sản xuất, dịch vụ khác phát triển.

Đây là cách hiểu không đúng.

Vậy phải hiểu thế nào?

Nhà ở nói chung, kể cả nhà ở dân cư, chung cư, biệt thự đầu tư được tính vào lĩnh vực xây dựng (không tính trụ sở làm việc của cơ quan, doanh nghiệp, vì đây là tài sản cố định). Lĩnh vực BĐS chỉ tính từ khâu công trình hoàn thiện và được bán cho người mua lần đầu và các lần tiếp theo. Các khâu trước tính vào lĩnh vực xây dựng, chứ không phải cứ thấy xây dựng nhiều nhà ở chung cư, biệt thự, nhà ở xã hội, nhà ở cho học sinh, sinh viên mua, thuê, thuê mua để ở suy ra rằng, thị trường BĐS đang phát triển.

Vì thế, khi giá BĐS giảm, doanh thu của thị trường này còn âm, kéo tốc độ tăng trưởng chung của GDP xuống trong khi chung cư, biệt thự, nhà ở xã hội, nhà ở cho học sinh, sinh viên vẫn được đầu tư rất mạnh.

Khi tính toán tốc độ tăng trưởng, nhiều địa phương có hoạt động xây dựng phát triển rất mạnh như Bình Dương, Hà Nội, TP.HCM, Kiên Giang (khu vực Phú Quốc), Đà Nẵng… tính luôn cả giá trị đầu tư khách sạn; resort; nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp, ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên vào BĐS.

Chính cách tính nhầm này là một trong những nguyên nhân giải thích vì sao tốc độ tăng trưởng kinh tế của nhiều địa phương (GRDP) tăng rất cao so với mức tăng GDP của cả nước, bởi hoạt động kể trên là xây dựng và dịch vụ lưu trú, nên bên xây dựng tính, lưu trú tính và BĐS cũng tính, dẫn đến tính trùng, khiến GRDP cao hơn thực tế.

Phân tách giữa hoạt động BĐS với xây dựng, lưu trú quả là rất phức tạp. Có lẽ chính vì vậy mà các địa phương vẫn còn nhầm lẫn, tính trùng lặp, chứ không phải cố tình?

Cũng chẳng có gì là phức tạp. Khi tập đoàn bất động sản bỏ vốn hoặc huy động vốn đầu tư chung cư để bán thì khi bán cho người tiêu dùng được tính vào doanh thu BĐS, còn khâu đầu tư tính vào lĩnh vực xây dựng.

Còn các doanh nghiệp này đầu tư vào khách sạn, nhà hàng, resort thì khâu đầu tư là BĐS, khâu kinh doanh tính vào doanh thu của dịch vụ lưu trú. Doanh nghiệp xây nhà ở cho công nhân thuê thì doanh thu tiền thuê nhà là hoạt động lưu trú, phần xây nhà tính vào BĐS, nhưng nếu doanh nghiệp xây nhà ở bán cho công nhân, người lao động, thì doanh thu bán nhà tính vào doanh thu BĐS.

Vậy ý kiến cho rằng, cần có chính sách phát triển thị trường BĐS vì thị trường này tăng trưởng sẽ kéo theo khoảng 35 ngành nghề khác phát triển, đặc biệt là sản xuất vật liệu xây dựng, xi măng, sắt thép, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện gia đình… là không chính xác?

Hoạt động xây dựng phát triển mới kéo các lĩnh vực kể trên phát triển, chứ không phải là BĐS. Thị trường BĐS chỉ góp phần kéo sản xuất vật liệu xây dựng, xi măng, sắt thép, thiết bị vệ sinh… tăng, vì khi thị trường BĐS tăng trưởng, hoạt động đầu tư tăng, dẫn đến nhu cầu xây dựng tăng.

Chính phủ đã và đang sử dụng nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở để bán hoặc cho công nhân thuê… là thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo đảm cho mọi công dân có quyền có nơi ở hợp pháp đã được hiến định trong Hiến pháp năm 2013. Chính sách này góp phần thúc đẩy hoạt động xây dựng, là đầu kéo nhiều ngành phát triển theo, chứ không phải chính sách này là đòn bẩy thúc đẩy hoạt động BĐS phát triển như nhiều người nghĩ.

Ông nói rằng, hoạt động kinh doanh BĐS có thể giảm nếu giá BĐS giảm, nhưng xem ra, tốc độ tăng trưởng của lĩnh vực này khó giảm?

Hoạt động kinh doanh BĐS gồm thương mại (mua bán), cho thuê văn phòng hoặc nhà ở và tư vấn (môi giới). Hoạt động thương mại có tăng, có giảm, nhưng hoạt động cho thuê văn phòng hoặc nhà ở không bao giờ lỗ vốn, vì không ai cho thuê văn phòng, nhà ở mà lại trả tiền cho người thuê. Hoạt động tư vấn cũng hầu như không bao giờ lỗ vì chi phí tư vấn rất thấp.