Dọn dẹp lại thị trường
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới, mà ở đó, những chủ đầu tư yếu kém sẽ dần bị loại bỏ. Chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai, số tiền còn lại có thể là tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, huy động từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu...
Quy định này loại bỏ thực trạng chủ đầu tư thu trước một lượng tiền cọc lớn của khách hàng, rồi khi pháp lý có vấn đề hoặc chây ì không xây dựng, đẩy người mua nhà vào tình cảnh “dao đằng lưỡi”. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang được Chính phủ đề xuất lên Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1/7/2024, sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch.
Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Novaland đánh giá, việc các luật có hiệu lực sớm sẽ đẩy nhanh quá trình minh bạch hóa thị trường, cho dù có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, giá thành sản phẩm, cũng như đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyên nghiệp hơn.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Bá Sáng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bất động sản An Gia cho rằng, luật càng rõ ràng, càng minh bạch thì doanh nghiệp càng dễ làm. Luật mới sẽ là nền tảng, là cơ hội cho những doanh nghiệp làm thật, tôn trọng khách hàng.
“An Gia luôn kiên định phát triển phân khúc nhà ở tầm trung, đúng nhu cầu thị trường cần. Sau giai đoạn thị trường khó khăn sẽ đến giai đoạn phục hồi và đây sẽ là phân khúc phục hồi đầu tiên”, ông Sáng nói.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS), 3 đạo luật trên được coi là những căn cứ bản lề giúp thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh. Khi chính thức có hiệu lực, các luật này sẽ tác động rất tích cực tới thị trường bất động sản.
Chẳng hạn, về Luật Đất đai 2024, một số điểm mới có thể kể đến là quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu, giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án; hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bên cạnh đó, Luật cũng quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”, từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.
“Thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư tài chính tốt, dự án tốt với pháp lý hoàn chỉnh. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản mới buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê”, ông Đính nói.
Hay với Luật Nhà ở 2023, quy định chung cư mini được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp. Ngoài ra, Luật không quy định thời hạn sở hữu chung cư như trước, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này trước bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại trung tâm các thành phố lớn, nơi mật độ dân cư đông đúc.
“Tóm lại, việc cả 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản cùng có hiệu lực sớm sẽ là ‘chất xúc tác’ thúc đẩy quá trình hồi phục của thị trường bất động sản diễn ra nhanh và rõ nét hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
 |
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới, chỉ những chủ đầu tư tốt, dự án tốt mới có thể tồn tại. Ảnh: Lê Toàn |
Điểm mấu chốt vẫn là gỡ vướng pháp lý
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh khó khăn trong mấy năm qua khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư chịu thiệt hại, thua lỗ rất lớn. Dù vậy, trong dài hạn, khi các luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản chính thức có hiệu lực sẽ củng cố lòng tin và thúc đẩy thị trường phục hồi.
Theo đó, ông Châu chỉ ra 2 kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất, nếu Quốc hội cho phép 3 luật có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024, đồng thời Chính phủ và các cơ quan liên quan ban hành kịp các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành thì sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM hiện nay, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư... Kịch bản thứ hai, nếu các luật không có hiệu lực thi hành sớm hơn, mà vẫn như kế hoạch ban đầu là từ ngày 1/1/2025 thì quá trình phục hồi của thị trường sẽ chậm.
Tuy nhiên, dù ở kịch bản nào, điểm mấu chốt nhất để thúc đẩy tiến trình phục hồi cho thị trường là cần sớm thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Bởi theo ông Châu, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng đánh giá, một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Bởi vậy, cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ giúp quỹ đất triển khai dự án được hoàn thành nhanh hơn.
Theo ông Tuấn, nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai chưa được quy định rõ ràng, thì hiện tại có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện nay.
