Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2014: “Chốt” một số nội dung quan trọng

Đơn giản hoá thủ tục xác định quyền sở hữu

Theo tờ trình trình Thủ tướng Chính phủ của Bộ Xây dựng, do Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định tạo thuận lợi cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ, nên trong quá trình thực hiện, người dân đã gặp rất nhiều khó khăn, nhiều nơi đã yêu cầu phải nộp nhiều loại giấy tờ để chứng minh nhân thân. Vì vậy, quy định như Dự thảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này khi làm thủ tục đề nghị Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm tránh hiện tượng gây phiền hà, nhũng nhiễu, yêu cầu người dân phải nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh nhân thân khi làm thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phải có Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân, hoặc Giấy khai sinh, hoặc hộ chiếu còn giá trị; trường hợp công nhận quyền sở hữu nhà ở cho vợ chồng thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn do cơ quan có thẩm quyền cấp; đối với tổ chức trong nước thì phải đang còn hoạt động và có giấy đăng ký kinh doanh, hoặc quyết định thành lập tổ chức đó của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, nếu mang hộ chiếu nước ngoài, thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch; trường hợp là người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 66 của Nghị định này.    

Dự thảo cũng quy định: Đối với nhà ở riêng lẻ có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có nhiều căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn xây dựng từ 30 m2 trở lên, đáp ứng quy định tại Điều 46 của Luật Nhà ở, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Quy định này được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy định của Nghị định 71, để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình đối với từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ.

Ngoài các thông tin theo quy định của pháp luật về đất đai, thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các thông tin như thời hạn sở hữu nhà ở, diện tích sử dụng nhà ở... Đây là điểm mới so với Nghị định số 71, nhằm cụ thể hóa quy định tại Điều 9, Điều 123 và Điều 161 của Luật Nhà ở, tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Nhà ở, đồng thời giúp cơ quan nhà nước có đầy đủ thông tin khi giải quyết việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở. 

Giảm xin - cho trong việc lựa chọn chủ đầu tư

Dự thảo đã quy định cụ thể về thủ tục, hồ sơ, trình tự và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với từng loại dự án như (bao gồm dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư và dự án do UBND cấp tỉnh quyết định). Dự thảo quy định thực hiện thông qua 3 hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá; đấu thầu dự án và chỉ định chủ đầu tư.

Ban soạn thảo lý giải, quy định này nhằm cụ thể hóa Điều 22 của Luật Nhà ở và được xây dựng trên cơ sở kế thừa các nội dung của Nghị định 71 đang triển khai có hiệu quả trên thực tế, tạo cơ sở pháp lý để các địa phương lựa chọn được các chủ đầu tư có năng lực, có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, tránh hiện tượng xin - cho trong việc lựa chọn chủ đầu tư.

Để hướng dẫn Điều 68 và Điều 69 của Luật Nhà ở, Dự thảo quy định, việc huy động vốn phải được thực hiện theo đúng các hình thức nêu trong Luật Nhà ở. Đối với trường hợp góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, thì chỉ được hưởng lợi nhuận mà không được phân chia sản phẩm nhà ở; chủ đầu tư chỉ được thực hiện huy động vốn khi có đủ các điều kiện như: Đã có dự án được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, đã bàn giao mốc giới và đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án; đối với hình thức ứng tiền mua, thuê mua nhà ở trả trước phải thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản...

Quy định này có điểm khác so với quy định của Nghị định số 71 nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn cho người tham gia góp vốn và hạn chế các trường hợp lách luật để chiếm dụng vốn hoặc sử dụng sai mục đích nguồn vốn đã huy động, đồng thời phân biệt rõ trường hợp huy động vốn với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Điều kiện cụ thể cho người nước ngoài sở hữu nhà

Cũng theo dự thảo, người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa chung cư. Trường hợp trên một địa bàn tương đương cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án; trường hợp trong một dự án hoặc trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường có nhiều dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương bằng 2.500 căn, thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 250 căn. Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn cụ thể cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

Muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan có thẩm quyền xuất, nhập cảnh của Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Đối với tổ chức nước ngoài phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm tham gia các giao dịch về nhà ở.

Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc khu vực không cấm hoặc hạn chế cá nhân nước ngoài cư trú, đi lại để bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cấm hoặc hạn chế cá nhân nước ngoài cư trú, đi lại…

Đặc biệt, khi hết thời hạn 50 năm theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài có thể làm thủ tục gia hạn thời gian sở hữu một lần, nhưng cũng không quá 50 năm.