Phát biểu đề dẫn tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức sáng 28/9, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực VNREA cho biết, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài khi bất động sản đứng thứ hai trong tổng số 17 lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, sau công nghiệp và chế tạo.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2019, ngành bất động sản đóng góp 4,21% GDP, năm 2020 đóng góp 4,42%, bình quân trong 10 năm, đóng góp 4,5 - 4,7% GDP. Theo phương pháp tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, ngành bất động sản đóng góp nhiều hơn con số thống kê. Cụ thể, năm 2019 là 7,62% GDP.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đầu tư 1 m2 nhà ở cần 17 - 25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5 - 2 USD vốn xã hội tham gia khoảng 200%.
“Chính vì vậy, để củng cố để nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần được đưa lên hàng đầu, giải phóng nguồn lực, huy động sức sáng tạo, động lực phát triển mọi ngành nghề, mọi cá nhân, tổ chức xã hội”, ông Hà nhấn mạnh.
TS. Phạm Duy Nghĩa - Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fullbright đánh giá cao việc sửa đổi 2 sắc luật này, tuy nhiên, câu hỏi hiện nay là nên sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản. Ưu tiên sửa những điều gì, để đạt mục đích gì, về lâu dài nên làm như thế nào?”.
Theo ông Nghĩa, Việt Nam hiện đang sửa rất nhiều luật, chỉ tính riêng liên quan tới thị trường bất động sản, có hàng loạt luật: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các Luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh Bất động sản (khoảng 100 điều); Pháp luật thuế và các loại phí; Luật Thanh tra, Kiểm toán, trách nhiệm hành chính – chính trị…
Riêng trong khuôn khổ hội nghị này, theo ông Nghĩa, đã thảo luận về khoảng 330 điều luật. Còn tổng thể, liên quan đến kinh doanh bất động sản, sẽ thảo luận khoảng 1.000 điều luật cùng lúc.
Ông Nghĩa cho rằng, trong quá trình sửa luật cần thống nhất, tránh luật này chéo luật kia, phải làm sao để các điều luật không mâu thuẫn lẫn nhau, làm thế nào để sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định.
“Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… chúng ta sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro, vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Sở hữu chung cư 50 hay 70 năm là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”, TS. Nghĩa đặt vấn đề và cho rằng, phải quan tâm đến gốc của nó là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”…
“Đừng làm nhiều cành xum xuê mà không để ý gốc, chi bằng tỉa bớt cho nhẹ càng”, ông Nghĩa ví von.
Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Trưởng phòng Ban Pháp chế Tổng liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thời gian qua, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của các luật này. Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở và các doanh nghiệp đã từng có ý kiến về vấn đề này.
Luật Đất đai và dự thảo Luật sửa đổi lần này không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở thì quy định, người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, quy định này bị vướng trong triển khai thực tế.
Về thời hạn có hiệu lực, theo bà Hồng, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.
“Khi đọc dự thảo Luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư nhưng căn cứ Luật Đất đai lại không có. Hiện tại, quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng chỉ rõ.
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nêu ý kiến, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sở hữu chung cư là một đột phá. Hiện nay, tâm lý người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, góp phần đưa giá trị thực của chung cư sát với thực tế, giúp giá nhà giảm xuống.
“Muốn vậy, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”, GS.TS. Cường đề xuất.
