Cho phép bán “nhà trên giấy”: nhiều rủi ro
Đa số ý kiến đại biểu đã tán thành với quy định phải có bảo lãnh của phía ngân hàng với hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai, để bảo đảm chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng đúng mục đích, bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế, vì ngân hàng e ngại rủi ro dự án không tiếp tục được triển khai nên sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án.
Ông Nguyễn Văn Giàu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Dự thảo luật không quy định dự án bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không đủ uy tín, không được ngân hàng bảo lãnh thì phải đầu tư xây dựng xong mới được bán hàng. Mặc dù vậy, quy định cho phép chủ đầu tư được bán "nhà trên giấy” vẫn chứa đựng nhiều rủi ro, có thể xảy ra tranh chấp và khi đó thiệt hại cuối cùng luôn là người mua.
Ông Giàu cho rằng, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở chưa đủ điều kiện, nhưng chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai được sinh ra khiếu kiện và bên bị thiệt hại luôn là khách hàng. Nguyên nhân do pháp luật hiện hành chưa có quy định bắt buộc phải được cơ quan quản lý nhà ở địa phương kiểm tra trước khi chủ đầu tư bán hoặc huy động tiền của khách hàng, nhất là Dự thảo luật không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn.
Theo Phó chủ tịch Quốc hội Huỳnh Ngọc Sơn, quy định về điều kiện đối với các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh chưa có tính khả thi. Bởi có một thực tế là thời gian qua, không ít dự án đất nền sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hoặc dự án chung cư thi công xong phần móng đã tiến hành bán hàng thu tiền rồi đắp chiếu.
Với quy định, khi bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý cấp tỉnh cho phép, có ý kiến cho rằng, sẽ làm tăng thêm thủ tục hành chính. Theo đó, cần bỏ quy định này, vì việc mua bán đã theo hợp đồng, mặt khác đã có bảo lãnh của ngân hàng, để giám sát tiến độ giải ngân và thực hiện dự án.
Vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, một số ý kiến cho rằng, cần phải có quy định vốn pháp định trong Luật vì kinh doanh bất động sản là ngành nghề đòi hỏi chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để tạo lập, phát triển thị trường lành mạnh. Tuy nhiên, quy định vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng như Dự thảo luật là chưa hợp lý, bởi có những phân khúc thị trường không đòi hỏi doanh nghiệp phải có lượng vốn lớn như thế. Vì vậy, có ý kiến đề nghị, cần khảo sát, đánh giá tác động của quy định này đối với doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản để quy định hợp lý hơn về mức vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi mua bán, cho thuê bất động sản, bà Nguyễn Thị Nương, Trưởng ban Công tác đại biểu đề nghị, không nhất thiết phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì hiện nay nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, nếu bắt buộc thành lập doanh nghiệp thì khi mua bán, trao đổi nhà giữa các hộ gia đình hay cá nhân sẽ rất phức tạp. Tuy nhiên, để phù hợp với thực tế và bảo đảm tính khả thi thì buộc hộ gia đình, cá nhân phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật khi mua bán, cho thuê bất động sản.
Ông Giàu nhận định, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững, do đó, cần phải quy định mức vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh này. Đồng tình với quy định vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng, nhưng ông Giàu cho rằng, cần phải khảo sát, đánh giá tác động, mức độ ảnh hưởng đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường khi áp dụng quy định này.
Có ý kiến đề nghị cân nhắc quy định Nhà nước có chính sách bình ổn thị trường khi có biến động vì cho rằng, không phù hợp với quy luật của thị trường. Tuy nhiên, ông Giàu đề nghị vẫn giữ nguyên quy định trên, với lý do thị trường bất động sản nhiều năm qua phát triển thiếu ổn định. Do vậy, Nhà nước đã phải đưa ra nhiều chính sách để điều tiết, giữ cho thị trường ổn định, phát triển lành mạnh thông qua các giải pháp như hỗ trợ tiền đất, miễn giảm thuế, ưu đãi tín dụng, thuế, điều chỉnh dự án, diện tích căn hộ… Kinh nghiệm thực tế ở các nước cho thấy, thị trường bất động sản cũng thường xuyên xảy ra tình trạng này và Nhà nước đều phải can thiệp bằng công cụ chính sách như trên.
Về quy định mở rộng phạm vi mua bán, kinh doanh bất động sản cho Việt kiều và tổ chức, cá nhân nước ngoài được đa số ý kiến tán thành, nhưng việc cho phép họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua lại bị cho là “không phù hợp với Luật Đất đai”.
Tiếp thu ý kiến trên, ông Giàu cho biết, sẽ đề nghị cơ quan soạn thảo sửa quy định trên theo hướng các đối tượng được nhận chuyển nhượng dự án thông qua việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất của chủ đầu tư cần chuyển nhượng dự án và giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cho phù hợp với Luật Đất đai.
