Dù rung lắc, thị trường bất động sản đã về đích thành công

Những dấu ấn của thị trường 2016

Liên tiếp từ năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực, năm sau cao hơn năm trước. Năm 2016, phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM.

Tính đến tháng 11/2016, thị trường TP.HCM có khoảng 14.000 giao dịch, giảm hơn 10% so với năm 2015 (có 18.700 giao dịch). Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015, trong đó TP.HCM chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015. Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn, khoảng trên dưới 10% tùy theo loại sản phẩm, tiện ích, hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn Thành phố bị ngừng triển khai đang là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho". Trong câu chuyện tồn kho này, đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp, hoặc chưa được Sở Xây dựng chứng nhận đủ điều kiện, nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

Năm 2016, thị trường bất động sản TP.HCM cũng chứng kiến nguồn thu lớn cho nền kinh tế. Theo đó, nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó có tiền sử dụng đất. Tại TP.HCM, tính đến ngày 10/11/2016, đã thu tiền sử dụng đất của 80 doanh nghiệp được 10.000 tỷ đồng và còn 40 doanh nghiệp chưa nộp 1.889 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường bất động sản cũng rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang gia tăng sự thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản, cũng như cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường bất động sản thông qua các phương thức. Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI, nhưng đang có xu thế sụt giảm trong năm 2016.

Cụ thể, năm 2014, vốn FDI đăng ký của cả nước đạt 21,92 tỷ USD, trong đó có 2,54 tỷ USD vào bất động sản; năm 2015 đạt 24,1 tỷ USD, trong đó có 2,4 tỷ USD vào bất động sản; năm 2016 đạt 24,4 tỷ USD, trong đó chỉ có 1,68 tỷ USD vào bất động sản, nhưng mặt tích cực là tỷ lệ giải ngân trong năm 2016 tăng mạnh hơn các năm trước, đạt 15,8 tỷ USD.

Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỷ USD/năm, riêng TP.HCM có khả năng đạt được 5,7 tỷ USD trong năm 2016; trong đó, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng lên đến 15,81%; dư nợ tín dụng trên địa bàn Thành phố đạt 1.374.000 tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,4%, cao nhất nước và có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18-20%; tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng là Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, thì nợ xấu tín dụng của thành phố chỉ là 2,03%).

Trong đó, tín dụng vào thị trường bất động sản TP.HCM đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,6% tổng dư nợ tín dụng của Thành phố và chiếm tỷ lệ 35,2% tổng dư nợ tín dụng bất động sản cả nước (426.000 tỷ đồng), đạt mức tăng trưởng 14,2% so với năm 2015 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của cả nước, chỉ đạt 8,5%); nợ xấu bất động sản Thành phố chỉ khoảng 2,6% (thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bất động sản 3,93% của cả nước).

Đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn Thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản.

Bên cạnh sự phục hồi tích cực, thị trường bất động sản năm 2016 cũng tồn tại nhiều yếu tố rủi ro nhất định. Điều này phần nào đã thể hiện qua những dấu hiệu chững lại từ giữa năm 2016. Trong đó, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng. Thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển.

Bên cạnh đó, chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. 

Kịch bản nào cho thị trường 2017?

Thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Đến năm 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung - cầu, hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng).

Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị theo khuyến nghị của HoREA (điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới...).

Một yếu tố đáng chú ý trong năm 2017 là xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ trở nên tất yếu. Hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Nhà nước sẽ ban hành nhiều nhiều văn bản pháp luật, sử dụng các công cụ như thuế, tín dụng, quy hoạch, hành chính để điều chỉnh thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.

Vốn FDI và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong 5 năm tới đây. Quy mô thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong "Vùng đô thị TP.HCM", nhất là tại các huyện giáp ranh TP.HCM.

Ngoài ra, với sự phát triển của công nghệ, xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, thông minh, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng.

Do đó, yêu cầu doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.

Về lo lắng "bong bóng" bất động sản trong năm 2017, tôi cho rằng, điều này khó xảy ra. Bởi “bong bóng” chỉ xảy ra khi có các yếu tố như khi nền kinh tế phát triển nóng; chính sách tín dụng nới lỏng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng, thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay; sự gia tăng mạnh của các nhà đầu cơ…

Tuy nhiên, nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng nới lỏng tín dụng. Ngoài ra, dù hiện nay các nhà đầu tư thứ cấp gia tăng, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc bất động sản cao cấp…

Dù chưa có dấu hiệu bong bóng, nhưng người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.