Đang giữa mùa Đông
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên về thời điểm thị trường địa ốc có thể ấm áp trở lại, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, hiện thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều thông tin khá tích cực như Thủ tướng Chính phủ thành lập tổ công tác tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nới tín dụng từ cuối năm 2022, dự kiến sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP...
Tuy nhiên, để hấp thụ các tin tốt trên thì thị trường vẫn có độ trễ nhất định và đa phần các thành viên thị trường sẽ tiếp tục quan sát, nghe ngóng để đưa ra những hành động cụ thể.
Theo bà Ngọc, từ giữa năm 2022 đến thời điểm Tết Nguyên đán 2023, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn bởi tình cảnh không có hàng để bán, tín dụng bị “khóa van”, phát hành trái phiếu gặp khó, thiếu vốn trong khi áp lực trả nợ lớn dần…
“Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đang khan hiếm vô cùng. Các doanh nghiệp đang dùng các dòng vốn vay để có thể hoạt động”, bà Ngọc nói và cho biết thêm, dù có nhiều ý kiến cho rằng thị trường sẽ tốt lên nhanh, sắp được giải cứu…, nhưng với giá bất động sản quá cao, cùng các áp lực đáo hạn trái phiếu đang đè nặng, nên nhà đầu tư dường như đã mất đi niềm tin.
Về tín dụng ngân hàng, bà Ngọc cho rằng, năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, thị trường sẽ phải phụ thuộc vào các giải pháp khác để khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp, thị trường.
Cũng có quan điểm không mấy khả quan, ông Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Vietnam Holdings Inc cho rằng, sau các lần nâng lãi suất, dòng tiền đầu tư đã không còn rẻ. Thêm vào đó, việc nhiều doanh nghiệp bị bán giải chấp cổ phiếu, lãnh đạo vướng lao lý, đã khiến cho tâm lý thị trường bị ảnh hưởng tiêu cực hơn.
Điển hình, ngay cả với nhóm ngành có sức đề kháng tốt là bất động sản công nghiệp, trong thời gian qua cũng bị vạ lây khi nhiều cổ phiếu “mất mình” tới trên 70% trong bối cảnh “xấu chung”.
Về bối cảnh vĩ mô ngoài nước, theo ông Kiên, thế giới đang thực hiện thắt chặt chính sách tiền tệ, nâng lãi suất nên vốn đầu tư ra thị trường sẽ ít đi. Điều này sẽ tác động tới tổng cầu, khiến nhu cầu sử dụng và chi tiêu giảm so với trước.
Tuy nhiên, các đợt nâng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ giãn ra, tốc độ cũng giảm dần và việc tăng lãi suất có thể sẽ dừng lại vào khoảng tháng 6/2023. Các diễn biến này sẽ tác động tới thị trường tài chính, thị trường vốn toàn cầu, trong đó có Việt Nam.
“Thị trường chứng khoán nói chung, bất động sản nói riêng mới đang giữa mùa Đông khắc nghiệt, do đó, khoảng thời gian khó khăn vẫn còn khá dài ở phía trước và các doanh nghiệp cần phải có sự chuẩn bị về tâm lý, thu xếp dòng tiền và cả công tác quản trị”, ông Kiên nhấn mạnh.
Chờ tia nắng ấm
Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land cho rằng, hiện tại thị trường chưa tạo đáy. Trong bối cảnh khó khăn chung của nhiều nhà đầu tư thì khoảng một năm nữa thị trường mới thực sự tạo đáy.
Theo ông Ngọc, có những khu vực trước đó giá đã tăng gấp 5, 10 lần thì hiện tại, dù có giảm giá mạnh cũng không có người mua, bởi mức định giá đã vượt qua giá trị thật nhiều lần. Đây cũng chính là điều các nhà đầu tư cần lưu ý khi thực hiện bắt đáy.
“Muốn bắt đáy thì phải quan sát kỹ giá sản phẩm khu vực đó có thể giảm thêm không, bởi mua bán quan trọng là thời cơ. Trong giai đoạn hiện tại, đầu cơ là việc không dễ dàng, các nhà đầu tư sẽ dễ rơi vào cảnh vừa bắt đáy thì thị trường lại tạo đáy mới và thua lỗ.
Nếu vừa muốn bắt đáy, vừa đảm bảo an toàn, nhà đầu tư có thể lựa chọn những sản phẩm có tính phòng thủ cao - có giá trị sử dụng và tăng giá chậm - như nhà nội đô để cho thuê. Còn sản phẩm tăng giá bằng lần thường chưa có giá trị sử dụng ngay (như dự án ăn theo đầu tư công, đất nền ven khu công nghiệp, ven dự án của chủ đầu tư lớn) và tăng giá nhanh thì rủi ro lại càng lớn”, ông Ngọc khuyên.
Từ góc nhìn của đơn vị chuyên phát triển dự án, bà Lê Thu Hà, Tổng giám đốc Hà An Group cho rằng, thị trường bất động sản nếu vẫn trong tình cảnh không có thanh khoản thì dòng tiền không luân chuyển được và sẽ tạo thành các cục máu đông. Do đó, thị trường đang chờ tia nắng ấm để có thể rã đông trong 2023, đó chính là các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như tín dụng, sửa Nghị định 65, hay kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực.
“Thị trường năm 2023 phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước. Điều cần thiết là phải mở room tín dụng, giảm lãi suất, bơm tiền đủ lớn ra thị trường, bởi việc tăng tín dụng một cách nhỏ giọt như cuối năm 2022 chỉ có thể coi đó là liều thuốc “giảm đau” chưa đủ mạnh, chưa đủ tốt cho thị trường”, bà Hà nói.
Về dòng vốn ngoại, theo bà Hà, hiện khó trông cậy khi tình hình kinh tế toàn cầu cũng đang trong bối cảnh khó khăn. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ thực sự tham gia thị trường khi nhìn thấy rõ những điểm sáng.
Tuy nhiên, với triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan, cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng, thị trường bất động sản dự kiến sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn trong quý II, quý III/2023.
Tại một diễn đàn diễn ra cuối năm 2022, ông Hoàng Quang Phòng, Phó chủ tịch Tổng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, cam kết của ngân hàng về hạ lãi suất… sẽ góp phần “phá băng” thị trường bất động sản, giúp thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land
 |
Việt Nam mới chỉ bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất. Tính theo quan điểm chu kỳ kéo dài khoảng 2 năm, thì thời gian khó khăn còn dài ở phía trước và mức độ khó khăn sẽ hơn bây giờ.
