Sóng ở đáy sông
Trái với sự ảm đạm của các phân khúc khác, báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, nhu cầu tìm mua căn hộ và các loại bất động sản gắn liền với đất vẫn trong xu hướng tăng.
Cụ thể, trong tháng 1/2023, nhu cầu tìm mua căn hộ và nhà liền kề trên cả nước tăng lần lượt 64% và 96% so với cùng kỳ năm trước. Ở 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, lượng khách tìm kiếm nhà đất tăng lần lượt 11% và 37%.
Tại TP.HCM, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng hơn 74% và nhà liền kề tăng 131% so với cùng kỳ. Phân khúc được người mua quan tâm nhất là các dự án căn hộ có tầm giá chào bán rơi vào khoảng từ 38 triệu đồng/m2 đến 55 triệu đồng/m2, với lượt tìm kiếm tăng từ 61-113% so với cùng kỳ.
Tiếp đó, trong tháng 2/2023, nhu cầu tìm mua căn hộ tăng 74% và biệt thự, nhà liền kề tăng 131% so với cùng kỳ năm trước. Lượng quan tâm tìm mua căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh nhất ở các dự án có giá bán dao động quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ tầm giá từ 40-55 triệu đồng/m2 ghi nhận lượt tìm mua tăng 69%, căn hộ giá trên 55 triệu đồng/m2 tăng 131% so với cùng kỳ.
Tại Hà Nội, số liệu về nhu cầu tìm kiếm đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề dù không cao bằng TP.HCM, nhưng theo ghi nhận của nhiều đơn vị phân phối, số lượng giao dịch ngầm vẫn tăng, thậm chí tỷ lệ giao dịch thành công còn cao hơn so với phân khúc chung cư ở thị trường thứ cấp.
Cụ thể, trong tháng 1/2023, Hà Nội ghi nhận lượt tìm mua chung cư tăng 57% và biệt thự tăng 103% so với cùng kỳ năm trước. Mức độ quan tâm tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 50 triệu đồng/m2, với mức tăng 97% so với cùng kỳ. Điều này trái ngược với thời điểm 6 tháng trước, khi thị trường giao dịch sôi động, nhưng nhu cầu tìm kiếm các loại hình nhà ở gắn liền với đất không tăng tương ứng.
Báo cáo “Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023” của CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản Hà Nội đang trên con đường phục hồi trong bối cảnh còn đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm việc siết chặt tín dụng bất động sản và lãi suất tăng cao, kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, tiến độ thi công của những dự án hiện hữu cũng bị ảnh hưởng.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho biết, bối cảnh hiện tại có một điểm khác so với giai đoạn trước, đó là các loại hình nhà ở gắn liền với đất diễn biến trầm lắng hơn do ảnh hưởng chung của xu hướng thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, các giao dịch ngầm vẫn diễn ra tại các loại hình nhà ở này, bởi đây là phân khúc gắn với nhu cầu thực. Chưa kể, đại bộ phận người dân luôn có tâm lý “sở hữu mảnh đất cắm dùi” nên họ luôn ưu tiên tìm kiếm hoặc quyết định mua nhà liền thổ.
 |
Gắn với nhu cầu ở thực nên hoạt động giao dịch nhà liền thổ luôn diễn ra, bất chấp thị trường khó khăn. Ảnh: Dũng Minh |
Sẽ “nóng” trở lại?
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận các đợt mở bán của dự án VOCP3 và một vài dự án khác, bao gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây Thành phố. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 sản phẩm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thanh khoản thị trường bất động sản có thể được cải thiện trong năm nay, nhưng sẽ tập trung vào các sản phẩm mua để ở hơn là đầu tư.
Riêng tại Hà Nội, theo bà Hằng, thị trường này dự báo đón khoảng 1.600 sản phẩm mới từ 15 dự án. Trong đó, huyện Hoài Đức dự kiến cung cấp 20% nguồn cung tương lai, tiếp sau là huyện Thanh Trì với 16% và quận Long Biên với 15%. Đặc biệt, các dự án hạ tầng giao thông lớn sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở nơi đặt dự án.
Đơn cử, theo tính toán, dự án đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 khi hoàn thành sẽ hỗ trợ cho hơn 80 dự án nhà với quy mô hơn 2.900 ha tại các địa phương nơi tuyến đường đi qua như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín... Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cũng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm nay.
Về giá bán, ghi nhận cho thấy, mặt bằng giá chung của phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao, khi sản phẩm biệt thự có giá từ 10-30 tỷ đồng chiếm đến 55% tổng nguồn cung, mức giá trên 30 tỷ đồng chiếm tỷ trọng khoảng 20% và dưới 10 tỷ đồng chiếm tỷ trọng khoảng 22%. Nguyên nhân là do chi phí đầu tư ban đầu mà các chủ đầu tư phải bỏ ra nhiều hơn, bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính…
Thực tế, trong quá trình phát triển dự án, việc có nhiều vấn đề phát sinh đã đẩy chi phí thực tế cao hơn dự phòng ban đầu. Chẳng hạn, việc xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá bán sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, việc trải qua nhiều lần mua đi bán lại cũng khiến giá sản phẩm bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá.
Theo bà Hằng, vì giá bán neo cao nên các giao dịch chốt thành công chủ yếu diễn ra ở nhóm khách hàng có thu nhập cao, trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định và ít sử dụng vốn vay ngân hàng. Dẫu vậy, việc không phải chịu áp lực tài chính trong điều kiện lãi suất ngân hàng tăng khiến sự điều chỉnh giá tại phân khúc này diễn ra không rõ rệt.
Còn ông Nguyễn Hoàng Nam nhìn nhận, phân khúc nhà ở gắn liền với đất sẽ “nóng” trở lại, ngay sau khi thị trường bất động sản cơ bản giải quyết được những nút thắt về trái phiếu và vốn đầu tư hiện tại, mà đầu tiên là lấy lại niềm tin của người mua.
