Người dân phản ứng
Mới đây, Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn kết hợp cùng Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Rio Land thông báo phát triển và mở bán dự án mang tên Khu biệt thự The Regal tại số 188 Phan Chu Trinh, phường 2, TP. Vũng Tàu.
Dự án du lịch này tọa lạc trên Núi Nhỏ với diện tích 13.825 m2, bao gồm 28 căn biệt thự và công trình khách sạn. Giá bán được đơn vị phát triển dự án là Rio Land đưa ra từ 20 - 30 tỷ đồng/căn, diện tích từ 533 - 674 m2 với thiết kế 1 tầng trệt, 3 tầng lầu, sân vườn, hồ bơi riêng và sân thượng, 4 - 5 phòng ngủ…
Được biết, lô đất triển khai dự án này do Công ty Trùng Dương - Thái Sơn trúng đấu giá từ năm 2010. Sau đó, năm 2012, chủ đầu tư tiến hành chặt cây, phá núi làm dự án.
Tuy nhiên, việc thi công phải tạm ngừng vì bị người dân khiếu nại lên UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguyên nhân, theo một số người dân trong khu vực, là do việc triển khai Dự án Khu biệt thự sinh thái Trùng Dương - Thái Sơn ở khu vực Núi Nhỏ sẽ làm hủy hoại cảnh đẹp thiên nhiên ở khu vực này khi hàng loạt cây xanh bị phá bỏ, những khối đá lớn được khai thác.
Đặc biệt, những hộ dân có nhà ở xung quanh khu vực Núi Nhỏ rất lo lắng khi nhiều cây xanh đã bị chặt, độ dốc sườn núi cao, dẫn đến nguy cơ sạt lở núi vào mùa mưa, hiểm họa gây ra có thể rất lớn.
Sau khi nhận thông tin phản ánh của người dân, lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã giao Sở Xây dựng kiểm tra, xem xét và sau đó dự án bị dừng triển khai.
Tới ngày 23/8/2017, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ra Văn bản số 7944/UBND - VP gửi Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh về nguồn gốc đất dự án Trùng Dương - Thái Sơn tại Núi Nhỏ và cơ sở để thực hiện chuyển đổi sang đất dự án theo như văn bản yêu cầu của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn. Văn bản nêu rõ, dự án gồm 4 khu đất.
Khu đất số 1 có diện tích 13.810,8 m2. Khu đất này do ông Bùi Ngọc Tuấn, Giám đốc Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn trúng đấu giá tại cuộc đấu giá do Chi nhánh Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Vung Tàu tổ chức ngày 28/5/2008 với số tiền 25 tỷ đồng (lô đất này liên quan đến vụ án Epco - Minh Phụng nên bị phát mãi) và được UBND TP.Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 503654, BĐ 646015.
Năm 2012, ông Bùi Ngọc Tuấn và vợ là bà Nguyễn Thị Ánh Mỹ chuyển nhượng toàn bộ diện tích 13.810,8 m2 vào Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn và được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bà Rịa - Vũng Tàu ký xác nhận ngày 26/10/2012.
Khu đất số 2 có diện tích 397 m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 105732 do ông Bùi Ngọc Tuấn đứng tên góp vốn vào Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.
Khu đất thứ 3 có số diện tích khoảng 945,2 m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 480757, là đất của bà Đào Thị Bích góp vốn vào Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.
Khu đất số 4 có diện tích khoảng 481,6 m2 đất thuộc dự án 327. Đây nguyên là khu đất do gia đình bà Lê Thị Mỹ Chi, được dự án lâm - ngư nghiệp, phòng hộ - môi sinh TP. Vũng Tàu giao khoán thực hiện bảo vệ trồng rừng, gây rừng phòng hộ theo chương trình 327 (Hợp đồng khoán số 191/HĐK ngày 1/6/1995, bà Chi thực hiện trồng mới rừng, chủng loại keo lá tràm, phượng - Theo xác định của Phòng kinh tế TP. Vũng Tàu tại Văn bản số 386/PKT ngày 20/7/2017).
Diện tích 481,6 m2 là đất rừng được UBND tỉnh giao cho UBND TP. Vũng Tàu quản lý theo Quyết định số 1663/QĐ-UB ngày 20/7/1998.
Sau đó, ngày 26/9/2005, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch chung 1/10.000 TP.Vũng Tàu; trong đó, khu vực Núi Nhỏ, Núi Lớn có diện tích 808 ha được quy hoạch là khu dịch vụ du lịch.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, Luật Đất đai có quy định nhiều nhóm đất. Trong đó, nhóm đất thương mại dịch vụ được cho thuê tối đa 50 năm để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ du lịch thì không được bán.
Mặt khác, đã quy hoạch khu dịch vụ du lịch thì cũng không thể đăng ký dự án nhà ở (bán, cho thuê) hoặc chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.
Trong một diễn biến có liên quan, ngày 29/8/2018 vừa qua, tại Hội thảo tìm giải pháp phát triển kinh tế biển gắn với bảo vệ môi trường biển tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu do UBND tỉnh tổ chức, Dự án The Regal lại được nêu lên như một nguy cơ làm ảnh hưởng đến môi trường thành phố biển này.
Theo các chuyên gia, khu vực Núi Nhỏ và Núi Lớn có chức năng chắn gió, bão biển vào trung tâm TP. Vũng Tàu. Đây cũng là hai ngọn núi có lượng cây xanh lớn nhất thành phố biển này, nên đang làm nhiệm vụ như hai lá phổi xanh bao quanh TP. Vũng Tàu.
Trước những lo ngại trên, ông Trịnh Hàng, Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, tỉnh đang phát triển và quy hoạch lại bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó sẽ nghiên cứu kỹ hơn, phát triển du lịch nhưng phải đảm bảo giữ được môi trường biển, môi trường sinh thái của Thành phố.
Trong khi đó, trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về việc khi thực hiện dự án đã có quyết định đánh giá tác động môi trường hay chưa, đại diện chủ đầu tư đưa ra bản quyết định đánh giá tác động môi trường từ năm 2010 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận.
Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng cho biết, nếu dự án đã thay đổi thiết kế làm thay đổi quy mô so với thiết kế trước đây thì chủ đầu tư phải xin quyết định phê duyệt đánh giác tác động môi trường mới, bởi quyết định cũ sẽ không còn giá trị.
Phòng khách sạn cũng chào bán
Tìm hiểu cụ thể về Dự án The Regal, phóng viên Đầu tư Bất động sản được biết, tháng 7/2017, Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn đã từng chào bán dự án này ra thị trường mang tên Dự án Hillside Villas Vũng Tàu. Dự án cũng có số lượng 28 căn biệt thự, tuy nhiên sau đó tiếp tục bị dừng lại bởi nhiều lý do.
Đến đầu năm 2018, Rio Land, một công ty chuyên phân phối bất động sản tại TP.HCM vào cuộc, bắt tay với Trùng Dương - Thái Sơn phát triển dự án này. Rio Land đã làm lại thiết kế dự án và dự kiến sẽ mở bán sản phẩm vào tháng 6/2018, sau đó dời lại tới tháng 9 và giờ là tháng 10/2018.
Hiện doanh nghiệp này đang gửi lời chào bán sản phẩm dự án với thông tin bán 28 căn biệt thự kèm 40 căn phòng khách sạn.
Thực tế, dự án hiện nay vẫn chưa được chủ đầu tư xây dựng, số lượng 40 căn hộ du lịch thuộc một khối nhà khách sạn của chủ đầu tư nằm trước cổng Dự án The Regal.
Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, hiện chưa có luật nào quy định được phép bán phòng khách sạn và khách hàng mua phòng khách sạn sẽ gặp nhiều rủi ro.
Cụ thể, ông Phượng cho biết, theo phân loại trong lĩnh vực du lịch, căn hộ du lịch là một loại cơ sở vật chất dùng cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách lưu trú. Căn hộ du lịch có đặc điểm nổi bật nhất là có “khu vực bếp” để khách du lịch có thể tự nấu ăn, có thể dựa vào đặc điểm này để phân biệt với “phòng khách sạn”.
Căn hộ du lịch được xếp hạng và xác định theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 7798:2014 - Căn hộ du lịch - xếp hạng. Các dự án cơ sở lưu trú được hoạt động theo Luật Du lịch và việc cấp giấy đăng ký đầu tư dự án, cấp giấy phép xây dựng, quản lý và sử dụng cũng đều theo Luật Du lịch.
Tuy nhiên, có hiện tượng nhiều chủ đầu tư của các khách sạn đang bán từng không gian trong khách sạn. Để giới thiệu và để giao dịch, chủ đầu tư đặt cho cái tên như căn hộ nghỉ dưỡng, nhưng thực chất đây chỉ là dự án kinh doanh dịch vụ lưu trú (khách sạn,
nhà nghỉ).
“Ở các khách sạn này được thuê đất trong 50 năm - loại đất thương mại dịch vụ nên việc mua bán từng phòng như vậy đều là giao dịch vô hiệu.
Do đó, khi khách đã trót mua thì không thể chuyển nhượng được cho người khác (đơn vị công chứng không công chứng văn bản chuyển nhượng), người mua không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và đứng trước nhiều rủi ro, thậm chí khách muốn xem tình trạng tài sản cũng rất khó khi chủ đầu tư không hợp tác”, luật sư Phượng cho biết.
